商业地产项目经营定位策略

商业地产项目经营定位策略内容摘要：

城镇区域范围和关 联的城市带区域因素的影响。 招法二、筑巢引凤志在必得 一、成熟商圈 —— 借力打力 策略一、强化商圈的整体效应，积极提升项目竞争力； 策略二、牵手商圈内的市场生态链。 生态要素：商圈内各零售企业市场、商品、价格、客层以及经营理念、市场促销、广告模式等系列定位，直至形成商圈繁荣整体概念； 策略三、差异化经营形成结构互补（以消费市场为指导）：市场定位差异化、产品定位差异化、消费者定位差异化、经营业态差异化、经营模式差异化、服务差异化等。 二、未成熟商圈 —— 绵里藏针 地段价值的塑造 第一招：借政策、借规划炒地段价值； 第二招：强调地段升值潜力； 第三招：与有意于此圈的其他开发商联手，共同宣传推广； 第四招：在有住宅小区进驻的地方开发商业物业，汇小区人流成大人流； 第五招：与政府联手作项目，或与其他开发商 /商家强强联手做项目，减少风险成本； 第六招：根据区域的规划目标有针对性地定位，不能盲目开发。 商业项目广告操作流程： 市场调查→广告基点→品牌定位→客户定位→广告创作设计→广告推广→效果评估→品牌管理 商业地产广告常用八大诉求点： 地段、价格、交通便利、付款方式、商家、配套、经营模式、情感需求 商业地产广告设计思维创新： 主题创新：广告目标 +信息个性 +消费心理（显眼、易懂、刺激、统一、独特，避免同一化、扩散化、共有化）； 构思创新：构思与主题的切合； 形象创新：形象决定成败。 “绵里藏针”广告模式： 模式一：营造品牌优势 开发商本身的品牌营销 开发商开发项目的品牌营销 塑造全新的品牌营销 模式二： 1+1＞ 2推广模式 核心概念：“化敌为友”，互存共荣，联合宣传，双方共赢。 模式三：牵手政府 核心概念：政策支持和引导，树立投资者信心。 商业地产项目销售策略全案 别出心裁的构思＋迎合客户心理 策略一、商业物业的畅销“方程式” 步骤１、市场调研：制定市场营销策略的前提和基础； 步骤２、供需分析：对特定地产市场状态研究； 步骤３、地段分析：商业地产开发关键； 步骤４、项目定位：市场定位、功能定位、业态定位、档次定位； 步骤５、项目规划设计：符合商业物业的经营内容、档次定位； 步骤６、确定销售方案：结合广告、价格等，善于运用销售控制策略。 策略二、洞悉投资消费者心理 对策１、直击心穴：别具特色的广告，树立品牌效应； 对策２、创新主题：新颖的经营模式，极具潜力的成长空间，物有所值； 对策３、性价诱惑：发 达国家商铺是住宅的６－８倍，我国是２－３倍； 策４、返租回报：实实在在的好处，有效解开投资心结； 对策５、利润追求：投资者最关心的是利润回报：保值＋增值，钱生钱，利润高（周期为６－８年，回报率约为１０％）； 策略三、最具攻击性租售技巧 一、出售实战技巧： 技巧１、先售住宅后售铺 技巧２、只售不租 技巧３、以租验售 技巧４、以租代售 技巧５、先租后售 技巧６、试用租售 技巧７、回购销售 技巧８、“薄利多销” 技巧９、免息返本 技巧１０、拍卖销售 技巧１１、升值销售 二、出租应对技巧 １、差异化租金策略 —— 品牌 的差异化决定； ２、整体出租 优势：投入成本约等于零，工作量小；风险性小，综合回报值高；无需投入人力物力资源进行管理；待物业升值和社区成熟后能收回经营，远期回报值高。 劣势：失去经营自主权，可能出现人流混杂对物业形象有损的现象；承担短期内。