商业地产20xx年烟台城市房地产市场研究报告53页

商业地产20xx年烟台城市房地产市场研究报告53页内容摘要：

节：烟台市房地产市场概况 要点概述：  近几年烟台市 房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃， 总体 运行态势良好；  商品房价格持续上扬 ，上扬幅度趋于稳定 ；  商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和；  外地消费者购房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量；  市场物业档次、价格差异化较大，整体销售情况不错；  市场整体开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。 一、土地供应 （资料来源：烟台市土地局网站信息） 2020 年烟台市共挂牌（拍卖）出让土地面积 万平方米，总建筑面积 万平方米，土地供应量充足。 除了住宅用地外，商业用地增幅不减，酒店和写字楼用地则比重加大，这两者比例接近土地供用总量的 30%。 二、 房地产市场 各项指标逐步上扬 土地交易面积 总建筑面积 万平方米 万平方米 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 16 —— 2020年 2020年 房地产开发完成投资 52亿元 施工面积 815万平方米 1050万平方米 竣工面积 395万平方米 500万平方米 销售面积 400万平方米 440万平方米 住宅销售面积 —— 399万平方米 （资料来源：烟台市统计局网站、 烟台市建设信息网 ） （一） 2020 年房地产开发完成投资达 亿元，在 2020 年基础上增幅上涨%， 开发投资额快速增长。 （二） 商品房施工、竣工面积大幅提升 ， 2020 年分别达到 1050 万㎡、 500 万㎡。 （三） 2020 年商品房销售首次超过竣工面积； 2020 年销售面积达到 440 万㎡，其中住宅面积 399 万㎡，整个房地产 市场需求两旺，交易活跃。 三 、商品房价格持续上升 —— 2020 年 2020 年 商品房销售均价（元 /m2） 2365 2649 住宅销售均价（元 /m2） 2253 2523 从近两年商品房销售均价看，每年都有较大幅度上涨。 2020 年全市商品房平均售价达每平方米 2649 元，同比增长 12%，其中住宅 2523 元 /平方米，增长16%。 写字物业价格也同步攀升，平均每平方米达到 4518 元，增长 28%。 据统计， 2020 年 1— 10 月，烟台市房屋销售价格与去年同期相比累计上涨%，涨幅回落 个百分点。 其中，普通住宅、多层住宅平均销售价格同比上升 %，高层住宅平均销售价格同比上升 %，其他住宅平均销售价格同比上升 %。 高档公寓住宅凭借地段沿海等优越的地理环境，售价涨幅略高，同比上升 %。 房价虽继续攀升，但与去年同期相比涨幅已呈回落趋势。 四 、商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和。 据不完全统计， 2020 年烟台市各类商业地产的总供应量大于 55万平米，比2020 年上升了近 20%。 由此可见，近两年烟台市商业地产市场供应量已超过 100万方，加上已营业的商业场所及尚待开发的土地，不难发现，烟台商业地产总体房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 17 供应量较大，市场逐渐饱和。 五 、外地消费者购房比例较高，成为烟台市房地产市场一个重要消费力量。 随着改革开放的 深入发展，胶东半岛加工基地已经形成。 开发区、莱山区仍是招商引资的热土，吸引大量企业与大量人流，形成一个巨大的消费市场。 近几年外地客户在烟台市购房比例较大并持续上升（外来人口包括烟台市下属县市、镇区居民、外市、外省、华侨及部分外国人等），主要集中地是开发区和莱山区。 从对莱山区 、开发区 等楼盘实地走访中 及与专业人士沟通中 了解到，外地人购房比例较高，有些楼盘甚至达到 40%以上。 六 、市场物业档次、价格差异化较大，两极分化严重，整体销售情况不错。 目前市场物业形态兼顾多层、别墅、小高层、高层等，存在多种档次、价 位的产品，其中一线海景房、市中心区域的楼价均价达到 8000 元 /平方米，有些区域均价只有约 3000 元 /平方米，两极分化严重。 通过对各种档次楼盘的 考察 发现，由于产品所针对的消费群体各有不同，目前整体销售情况良好。 七 、烟台房地产开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。 烟台市整个房地产开发 水平不一，有些本地开发商开发水平较高，如祥隆集团开发的海天名人广场、南山集团开发的南山世纪城成为当地代表性楼盘；但有的开发商还停留在较低级开发层面上。 随着阳光 100、北京天鸿集团 、上海世贸 等外来品牌或实力雄厚 的集团强势进驻，他们带来先进的 开发理念、营销手段、产品开发等都直接刺激本地开发商水平提高。 小结： 从近两年房地产市场宏观数据来看，各项经济指标数量均有较大幅度上升，市场发展势头强劲、交易活跃，整体市场销售情况良好，呈现供需两旺态势，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 18 第二节：主要城区及板块分析 芝罘区、莱山区、开发区是烟台市城区主要组成部分，是烟台市房地产市场的代表。 下面就这三个主要区域房地产市场概况及板块进行分析。 一、莱山区房地产市场情况 受区域发展、居住环境等因素影响， 莱山区房地产已成 为开发热土，房价每年都水涨船高。 莱山区近 10年商品房价格一览表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2020— 2020 年 2020— 2020 年 销售均价 约 1000 元 /m2 约 1800 元 /m2 约 2600 元 /m2 约 3800 元 /m2 （资料来源：政府部门网站） 短短 10 年，莱山区房价已由 1000 元 /平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。 该区房价高差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在初家附近区域的楼盘就只能卖到 3000元左右。 莱 山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。 在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。 （一）板块划分原则 根据楼盘集中区域位置、档次、价格等，将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块 进行分析。 （二） 观海路以东板块 板块范围 红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 19 板块现状 该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。 作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有 功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。 该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。 在众开发商的共同努力，该板块房价在短短 10 年内上涨了 500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在 6000— 8000 元 /平方米， 区域也成为烟台市公认的“富人区”，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足，购物不便、空置率高等问题。 客户构成 该板块客户是烟台市高 收入人群代表，他们当中有的是私企老总，有的是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中的地方。 这些客户大都拥有私家车，而所居住的小区离市区仅有约 20 分钟车程。 所以，他们一般喜欢开车去市中心购物。 代表楼盘 海天名人广场、东上海赋、黄海城市花园、银和怡海山庄、金海岸花园、南山世纪城等。 发展趋势 由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景 可供开发的土地所剩无几，该板块发展受到限制 ， 预计今明两年高端市场的供应量在 20 万平方米左右。 而分 期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。 （三） 观海路以西板块 板块范围 红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 20 板块现状 该板块从 2020 年开始开发， 2020 年进入快速发展阶段，楼盘数量不多，有中高档、中低档产品，市场均价在 3300— 5000 元 /平方米不等。 该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比较理想；板块南面区域 2020 年房地产开发处于起步阶段，由于区域配套、环境等原因而使项目销售遇到阻力，随着区域与小区配套等不断成熟，该区域楼盘 销售情况逐渐转好，目前整体销售都接近尾声，已交楼的小区入住率比较高。 目前该板块生活配套尚不完善，在一定程度上影响项目销售。 客户构成 该板块客户构成比较复杂，有烟台市本地居民，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。 代表楼盘 该板块北面以台湾村、响水湾山庄、佳隆花园为代表；南面以绿色家园、鑫龙旺源 、天合城 小区为代表。 发展趋势 由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善，该板块具有明显的区位优势 和发展前景，其中以市政府周边区域为开发热土，价格呈现较快的增长趋势。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地预计总建筑面积达到 100万平方米，该板块 即将进入激烈的市场竞争阶段，也可以说是一个新的居住板块即将全面建设。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货 到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 21 二、芝罘区房地产市场情况 2020 年芝罘区商品房均价 3000 元 /m2，目前已突破 3500 元 /m2。 作为烟台市最繁华的传统商业中心，该区的房地产市场开发比较火热，商业地产开发依旧火热。 由于多年综合开发，目前已无地可批，以旧城改造和周边区域兴起为主。 （一）板块划分原则 以市中心为 基点，形成市中心与周边区域两大板块。 （二） 市中心板块 板块范围 青年路以东、北马路以南、胜利路以西、红旗路以北区域。 板块现状 该板块历来是烟台市繁华地段，商业气氛浓厚、配套成熟、交通便利， 但2020 年以前由于拆迁难度大、运作费用高、规划要求高等原因，房地产开发比较沉寂， 开工数量减少。 2020 年，在政府高起点规划与房地产开发商共同打造下，房地产开发如火如荼，逐步形成天鸿凯旋城、阳光 100及 卓越集团 胜利小区“三足鼎立”的局面，规模小的房地产项目只能以配角的角色出现在中心区地产舞台上。 由于 配套成熟、地价昂贵，加上城市规划及较优秀的产品，所以市中心楼盘价格在这该板块也是最高的，如阳光 100、凯旋城均价都在 8000 元 /m2以上。 市中心商业地产开发持续火热，在建的项目有阳光 100 城市广场 、 第一大道（已经部分营业、部分内装修） ， 刚营业不久的阳光国际以及 刚开盘 的凯旋城商业广场等。