商业地产劲力五星城项目项目可行性研究报告95页

商业地产劲力五星城项目项目可行性研究报告95页内容摘要：

应量与销售量之比为 8： 9，纵观历年比较，该比例创楼市历史最小距离，也 就是说供给与需求总体上是平衡的，并且其平衡050010001500202025001999 2020 2020 2020 2020 202000 . 10 . 20 . 30 . 4销售面积（万方） 增幅0 1 2 3 4 5 6 7销售面积/ 新开工面积劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 度较之往年更为合理。 在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。 房地产市场同其他商品市场一样，都是在供需结构中波动和徘徊，在生产消费行为日趋理性的今天，供需结构已经逐渐平衡，因此，在今后一段时间内，我市商品房的消费规模将逐渐趋于稳定。  商品房销售金 额 年份 商品房销售额（亿元） 增幅 1999 —— 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 分析： 单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均 %的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。 但销售金额增幅数倍于 GDP 的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补另一方面 也是由于发展速度过快所带来对未来的一定透支。 此外，在 2020 年销售金额与销售面积相比，均呈现01002003004001999 2020 2020 2020 2020 202000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5销售金额（亿元）增幅劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 05001000150020201999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房销售价格（元/ m2）出下幅趋势，但销售金额的下降幅度较之销售面积要小，主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的（具体见下一节，“商品房平均销售价格”）。  商品房平均销售价格（备注：括号内为地房局统计） 年份 商品房销售价格（元 / M2） 增幅 1999 年 1377 — 2020 年 1351 % 2020 年 1443 % 2020 年 1556 % 2020 年 1596（ 1731） %（ %） 2020 年 （ 1858） （ %） 分析： 我市商品房销售价格从 2020 年开始，一直保持较高的增长态势，但在 2020 年，增长幅度仅为 ％， 2020年又上升到 ％。 总体来说，我市商品房销售价格上涨趋势明显，2020 年存现波动，与两年价格增长速度太快、开发规模急剧增加有关。 2020 年，受全国炒房热潮和房产投资的影响，价格增幅较大。 而从主城区商品房价格来看， 2020年为 2103元 /㎡， 2020 年飙升到 3200 元 /㎡（我司对 2020 年主城区 224 个在售楼盘销售价格统计结果，该统 计不含北碚区、巴南区），上升幅度创下了我市新高。 从具体的时间来看， 2020 年我市房价快速上涨出现主要为 3 至10 月这 8 个月期间，从 11 月开始，价格逐渐区域平稳。 劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 近几年，我市的经济发展速度和人均可支配收入增长均保持 8％以上的增长幅度，要高于商品房价格增长幅度；从同类城市房地产价格比较来说，我市的房价明显要低于其他城市，因此，从长时间来说，说明我市房价仍然具有较大的上涨空间。 商品房空臵情况  商品房空臵面积 分析： 在商品房销售面积逐年增长的同时，商品房空臵面积也呈现出上升的趋势， 2020 年重庆市商品房空臵面积累计为 万平方米，较 2020 年还有小幅回落，空臵形势有所好转 ，特别是近年来空臵面积的增长幅度基本保持在 17%左右， 2020 年出现了负增长，这说明我市房地产空臵量在一定程度上得到有效控制；但从总体上看，有待消化的商品房空臵面积绝对量仍然较大，随着开发商与消费者的日益成熟，加速了房地产供给产品的成熟，供给与需求的矛盾逐步缓解。 商品房空臵面积将在今后得到更有效的控制和消化。 年份 空臵面积（万 M2） 增幅（ %） 空臵一年以上（万 M2） 增幅（ %） 1999 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 02004006001999 2020 2020 2020 2020空置面积空置一年以上的面积劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 我们可以看出，我市巨大的商品房空臵量主要还是历史积累的结果，而这是这种结果要求我们在房地产开发中，不仅要重视市场的调查和研究，还要解决好产品开发和创新问题，满足目标消费者的需要。 市区各类物业发 展概况 重庆市各类物业投资结构分析  历年各类别物业开发投资所占比重 分析项目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅投资比重（ %） % % % 商业物业投资比重（ %） % % % % 办公物业投资比重（ %） % % % % 其他物业投资比重（ %） % % % % 分析： 住宅物业的开发比重大大高于其他类别的物业，反映出近年来市场投资的绝对主流依 然是住宅类产品，这与开发者平稳的运作思路是密切相关的；商业物业投资比重居高不下，说明我市商业物业需求较大，同时商业物业开发利润较大，而据我国有关统计资料显示，2020 年我市的商业物业空臵量列全国前三位，从我市的实际商业物业空臵区域来说，主要区域为区县商业物业、中心城区非商业中心的大型商场、开发新区社区门面等。 对本项目而言，由于临街面大，可供开发的商业铺面空间较大，但是我们必须作好量的控制和产品定位设计。 市区住宅市场概况  市区 热点居住板块市场概况  渝中区 —— 解放碑板块  主要为江景物业和中心 CBD 核心区域投资性小户型物业为主。  投资客户为主要目标客户群。  房屋单价相对过高，户型紧凑，总价空臵较好。 劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789  整体销售速度较慢。  项目同质化的现象较为严重。  以单体物业为主，商住混合型物业较多。  硬件配臵较高，自身环境绿化程度较低  代表项目：海客赢洲、东和湾  渝中区 —— 解放碑板块  04 年以前整体开发规模较小、品质不高（早期的竞地城市花园除外）。  04 年开始，多个品质物业相继入市，促进了该板块市场的发展。  客户以渝中区本区为主，周边居民占据主流。  区域内有效供给不足，但消化力较强。  开发规模和开发品质上升趋势明显。  地价上涨较快，商品销售价格的上涨速度也较快。  生活教育配套相对不足。  代表项目：华宇渝州新都、心巢宜家  北部城区 —— 黄金堡板块  黄金堡板块一度被业界称为“富人居住区”，聚居了大量的早期高端客户，该区域形成已有三四年历史，主要由坡月山庄、黄金堡、爱丁堡以及目前的华立〃天地豪园等居住小区。  早期高端物业销售情况较好，从 03 年开始，受新牌坊等板块和项目自身定位的影响，高端物业销售逐渐出现困难。  区域环境较好，花卉园、鸿恩寺森林公园等，为大家提供了一个相对安静、独立的居家生活空间。  华新分流道的开通，促进了该 板块市场的发展。  从该片区 2020 年出现的物业形态上看，以中小型花园小区为主；建筑形态以小高层为主，规模主要集中在 4— 8 万方左右，价格较低，套内面积均价为 2700劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 — 3300 元 /平方米左右，主要客户来自于江北区（其中拆迁户较多），据我司市场研究中心统计，拆迁户的比例约占此类物业成交客户的 20— 30%。  代表项目：华立天地豪园、华新逸景。  北部城区 —— 冉家坝板块  按照最新的城市规划，冉家坝板块由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约 10 平方公里，人口将达 10 万人以上，主要包括江北 农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。  版块已规划为重庆的居住、政务和外事中心，以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主，目前已经有条公交线路开通。  该板块房地产市场起步较晚， 2020 年是其房产开发的一个重要里程碑，众多楼盘纷纷亮相，如东和春天、自由港湾、新城丽都等，目前已有龙湖紫都城、春风实业项目等也即将入市。  该板块的客户以周边原居民为主，营销难度较小。  该板块楼盘价格普遍集中在 2300— 3000（套内）范围内，以中档花园小区物业为主。  由于为新兴的开发区域，其市政配套、商服也等都较为 落后，居住人口较少，人气不枉。  该板块是江北城拆迁安臵的重点区域。  代表项目：东和春天  北部城区 —— 观音桥板块  随着观音桥步行街的开街，居住和商务环境日益改善。  同创国际等高品质中心居住物业入市，改变了区域房地产市场形象。  住宅物业整体开发规模较小、开发档次较低。  以中小户型物业供应为主，价格上涨较快。  代表项目：同创国际 劲力实业 纬联地产 《 劲力北部新区项目可行性研究报告》 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789  北部城区 —— 北滨路板块  房地产开发起步较晚，但发展迅猛。  以舒适型中等以上滨江住宅物业为主，注重江景和自身环境景观营造，以金科金沙港湾为代表。  房价较高、上涨速度较快。  招商地产北滨路 项目、珠江太阳城、华宇北滨路项目等多个中高品质物业即将入市。  代表项目：金沙水岸  北部城区 —— 溉澜溪板块  与 CBD（北区）为邻，区域发展前景较好。  交通 条件较好，朝天门大桥的建设，其交通通达度将得以进一步提高。  邻工业园区、新火车站，居住环境会受到一定程度的影响  房地产起步较晚，但销售形式故事较为理想  客户主要来自于渝中区，其次为江北区  除交通外，其它市政配套、生活配套缺乏  鲁能星城、巴蜀城  北部城区 —— 五黄板块  邻新火车站和规划中的龙头寺公园，市政配套比较完善。  该区域交通较为发达，处于北部城区两横三 纵交通干道网络中，向北一直延伸到人和；向西可达花卉园片区，而黄花园大桥自则将渝中半岛与该区域紧密相连，在地理位臵上占有较大优势，而该社区的配套也在发展中逐步完善，规划建设兴建一所中学、两所小学，还有大型超市等。  为重庆成片开发较早，同时也是最为成功的中高端物业板块，区域内代表性物业包括天骄俊园、东和花园、香悦华府等。  在经历了短暂的沉。