商业地产北京中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告60页

商业地产北京中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告60页内容摘要：

的灵感和创意，让快乐充满工作空间，全面贯彻人文关怀理想。 Business Park 的推出，是借鉴国外的先进理念和成熟的经验，打造科技园区建设的新模式。 我相信， Business Park 完全是为扩张阶段的科技中小企业量身定做，必将得到市场的呼应，成为科技中小企业立业的理想家园。 李 忠：威格斯中国有限公司总经 理 所有科技企业都把环境的创造用来调节研究工作状态的一种手段，在这种状态之下，科技园区商务花园出现成为必然，并越来越有利于提高科技人员的工作效率。 商务花园来到中国，是一个完全不同的形态。 它并不完全像国外一样，仅保留一个景观的模式。 根据我们的研究，丰台园建立 Business Park 有她的几个机遇，一是中关村科技园的发展有向北发展的趋势，发展空间有限 ,这就为丰台园的发展创造了机遇，二是丰台园的地域位置决定了商务花园的独门独院的特点， 在这个商务花园里我们不是孵化企业，而是为科技 型的企业找一个家，我们知道现在有许多孵化企业，但孵化后的企业到哪里去呢。 “ 而立之年 ” 需要有一个家，对于心理情绪，东、西方观念不同，东方人具有本地情绪和本地色彩，所以商务花园来到中国，需要本地化，需要有一个中国特色的商务花园，我们有信心打造这样一个商务花园。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 《 2020 房地产策划大全》 策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 薛钟灵：中科院 研究员 不要相信城市发展概念，这是一个变数，要多研究一些市场经济的发展。 城市不是规划出来的，而 是 发展出来的，因为影响发展的因素很多，如中国朝阳区 的 CBD 及西城区的金融街，并不在当初城市规划范围内，是后出现的。 丰台园要把自身发展的市场 条件做为园区最核心的一个问题，其次是自身的管理体制要更新。 规化问题。 我们现在要为丰台园区未来的发展提供一个功能化的结构。 简单地说就是要把园区的功能通过道路的系统连结起来。 如哈佛大学内有两条高速路穿过，作为哈佛大学来说交通很方便。 功能化的结构有一个标准即联系、环境、景观。 ① 联系 :与城市有非常便捷的联系，在园区内最重要的问题就是交通及信息网络。 ② 环境：园区内的环境一是硬环境，二是软环境 ,软环境包括教育环境及高质、廉价的服务系统 ,因为园区内的科技人员的收入和支出并不是挥霍型的。 ③ 景观并不是绝对的 ,要适当。 颜振军 （ 中国第一个孵化器博士 、北京孵育协会秘书长） 科技型花园实际上也是为科技型企业产生及发展、服务的机构、组织，这种组织有一个演变的过程，它最早，也就是从空间角 度 上来讲是孵化器，它是一个小的机构，后来逐渐经过几个阶段演变到现在的 Business Park。 我认为打造首家 Business Park，要考虑几个方面问题： 一、首先要考虑 Business Park 的特点，使她有别于其他园区，从一开始建设就要从高起点开始，突出中国的特色；二 、要重视集聚效应，在设计上要考虑园区企业相互之间的交 流与沟通；三、要考虑产业的特点，要与丰台园既有的资源结合起来，如周边的教育环境，三大主导产业特点。 四、在设计上要产生不同的需求。 因为科技公司大小规模不一样，要根据不同人的不同需求设计。 王瑞明 （ 中国高新区协会秘书长 ） 丰台园的科技人员比较集中，政府部门重视，相对于中关村，丰台园的发展空间逐渐突显优势。 现在丰台园区的发展已到最佳时机，原因：一 、 北京市已明确提出开发南城。 二、借奥运机遇、汽车城落户在南城，给丰台发展带来一定机遇。 三、丰台园人才在北京仅次于中关村，这里发展科技产业很重要，发展《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 《 2020 房地产策划大全》 策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 空间大。 四、丰 台区政府以及丰台园区领导之间确实下了很多功夫，使丰台变化特别大，创造了很好的条件。 五、随着十年来北京市高新技术产业的发展、孵化器里的科技企业经过一段发展，他们要进入成长期，要有一个自己的家，他们需要有自己的实力标志，而丰台就有这个条件，承担这个任务。 丰台园有条件建商务花园 ,原因：一、从人文环境上，丰台园有文化底蕴。 有古代的秦汉墓，抗日战争雕塑园、世界公园等。 二、随着北京居住条件的改善，人们需要好的自然环境，丰台园既有水库 ,又有大片绿地、果园、在交通上，三、四、五环去机场、中关村等都很方便。 我认为丰台园能否效 仿美国硅谷模式，把丰台园建成中国的硅谷。 外国虽然可以借鉴，重要的是结合自己的资源，打造、创建创业者的天堂。 我相信，丰台园的 Business Park 建起后，很多企业会 “ 蜂拥而至 ” ，丰台园很有可能建好 Business Park。 俞孔坚 （ 哈佛大学设计学博士、北京大学教授 ） 丰台园建 Business Park 可能的必然性：丰台园有高科技，因为现在除了一些贵族 ,高科技人才才有可能享受在花园里办公的理想 ,最想享受这种 Business Park环境，网络技术实现了在花园里办公的理想 ,以前无法实现。 现在美国硅谷已存在问 题，原有好的环境因为人聚集越来越多，造成压力 ,而且空间有限，地价很高，很多高科技人才要离开，因为科技人员只跟着自然环境走的。 环境不好 ,他就要迁移。 必要性：我本人是搞规划的 ,我作为创业者 ,在中关村也想盖一个楼 ,但地价很高 ,相对丰台园来说 ,地价低 ,把工作、居住、休闲融合在一起，满足了时代的需要，满足人的需要，满足中小科技型企业的需要。 建议：一、避免房地产开发的短期行为。 二、规划超前，不要把城区模式放在 Business Park 里。 关于“商务花园”的一篇报道： 《商务花园” —— 一个全新话题》 ‚商务花园 ‛是北京城市规划的有益补充。 由于其对绿化面积、建筑密度及交通等方面的特殊要求，迟迟没有在北京显现。 然而，位于城市边缘北京西南四环的丰台园，坐落于享有‚陆路码头‛盛誉的丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 《 2020 房地产策划大全》 策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全可以满足 “Business Park”的基本要求。 丰台园率先启动的 ‚花园式科技园‛工程，绿化面积目前已达到了 15 万平方米，又为打造‚ Business Park‛创造了较好的环境。 因此，‚商务花园‛落户丰台园也就成为了一种可能，同时也是北京规划的有益补充。 打造‚商务花园‛，引领 科技园区发展潮流。 随着北京经济的发展，目前各经济开发区争奇斗艳，竞争日益激烈。 中关村科技园区‚一区五园‛虽然取得了长足进步，但就现存态势来看，仍然处于同质竞争的阶段。 这种同质化竞争的后果无论对各园区来讲，还是对整个中关村的整体发展都算不上一种好的选择。 而较为理想的发展模式应当是‚差异化、互补性‛发展。 中关村科技园区丰台园打造 “Business Park”的举措无疑在这方面迈出了强有力的一步，并真正揭开北京高科技园区由‚同质化‛竞争向‚差异化‛竞争转型的序幕，促使科技园区的发展早日步入互补性的发展轨道。 ‚商 务花园‛ 以规划促文化，体现‚以人为本‛。 随着高新区的发展，彼此之间的竞争也逐步升级，并从功能竞争、服务竞争开始步入了文化竞争阶段。 其中，‚以人为本‛、‚以企业为中心‛的思想在高新区‚二次创业‛中得到空前的重视。 丰台园将这种思想首先融入到了规划之中。 规划中为立业企业而建造的每个单体，可大可小，可分可合，充分地满足了 不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。 独门独院的特点、独立犹存的特征和赠予大厦的冠名权等无不体现了 ‚以人为本‛、‚以企业为中心‛的思想。 规划将园林景观与科技景观集为一体，并建造 将大型科研办公楼与 产业孵化器、教育交流等功能高效率的结合在一起的科技广场，促进多层次的信息交流。 四季走廊以开花树木植物为主，多层次植物搭配，强调不同季节的景色变化，以曲面造型为主，底层配备服务设施，形成了多样化的街道空间，另外，还建有别具一格的休闲走廊、为满足入驻企业生活需要的公建区、生活区。 这些都体现了对企业的浓厚人文关怀。 这种尊重个体，而又不失整体协调的规划布局，本身就是高新区文化的重要组成部分，对园区文化建设有着重要影响。 一般说来， 高新区文化包括园区环《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 《 2020 房地产策划大全》 策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 境、园区形象、价值观念和园区精神四部分。 ‚商务花园‛的规划设计涉 及到了环境与形象两部分，并成了传递‚尊重个体‛、‚以人为本‛价值观念的有效载体。 业内人士指出：一个有文化的区域才能跨越式发展并向周边辐射。 像‚商务花园‛这样的规划设计，对高新区的文化建设会有积极的促进作用，这种用规划促文化的规划设计在北京是不多见的。 在 6 月 9 日《经济观察报》，对商务花园也有比较精彩的评论： 题目为：《 丰台商务花园：城市规划的企业化端倪 》（ 姜洪桥 ） 商务花园（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花园城市概念，一个位于大城市边缘的小型城市。 从最早的工业园区开始到现在，商务花园已经演化成强 调支持大型跨国企业的办公环境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈发成为城市通过规划来吸引企业和提升城市建设的共同途径。 如今商务花园落户于北京丰台科技园，不过与以往不同，这次落户为我们提供的不仅是一个开发区的新模式和地产新业态，更是一次城市规划的新革命，因为一贯大包大揽的政府第一次在城市规划的具体操作层面上悄然隐身，市场化运作的外资开发公司和咨询公司第一次在区域规划中为商务花园担起主纲。 隐身政府与市场运作 对于代表政府一方的管委会在丰台商务花园建设中的位置，中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪将其定位于服 务，‚我们的作用就是起到平台的作用，为道丰服务，为企业服务。 ‛这个道丰就是英国道丰集团。 丰台的商务花园位于中关村丰台园产业基地二期内， 总建筑面积达 100 万平方米，总投资 30 亿元人民币。 担任这项巨大开发工作的是中关村科技园区丰台园和英国道丰集团合资成立的北京道丰国际数码园开发建设有限公司。 道丰国际数码园开发建设公司的控股股东不是中方，道丰集团占有的股份为 60％，而中方为 40％，从这一点上可以看出道丰在园区开发上有很大的发言权。 到目前为止丰台商务花园的整个流程都由各专业公司和专家分头进行，威格莱斯国际地产顾问公司完成策划，北大作景观设计，详规设计由加拿大ＡＡ国际设计事务所完成。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 《 2020 房地产策划大全》 策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 在北京各个高新区的开发历程中，政府一直处于支配地位，政府不仅掌握着土地和政策，而且要完成规划、土地一级开发和整个招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。 而丰台商务花园整个园区的统一开发、建设、招商将由外资控股的合资公司来完成并取得收益回报。 政府提供的是土地和政策以及担当起监督者的角色。 管委会工作分成两大部分，一是开发商和入园企业利益调节，开发商的利润取决于土地成本和招商收入，土地成本高必然会迫使开发商提高招商价格，影响高新 技术企业入园，因此政府要合理调节土地优惠政策；第二是园区建设的监督者，管委会要审核入园的企业是不是高新技术企业或者高新技术中介企业，监督规划的落实。 汪洪认为采取这样的分工合作方式，不仅能解决资金问题，也使建设周期大为缩短。 政府在丰台商务花园项目上隐身的意义不仅仅在于它是个创新，它对全国50 多个高新区建设和城市规划都是个革命，因为全国高新技术区正紧迫面临二次创业。 一般而论高新技术园区的发展分为要素群集、产业主导、创新突破和财富凝聚 4 个阶段。 在要素群集阶段，产业发展的有关要素如资金、人口等要在某一地区集中 但要素配置比较低，企业处于初创时期，规模不大，我。