商业地产20xx年湖南长沙西湖文化园项目可行性报告56页

商业地产20xx年湖南长沙西湖文化园项目可行性报告56页内容摘要：

构。 西湖渔场建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。 1973 年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。 多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。 随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。 湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙 市区最脏、最臭的地方。 地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。 严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。 龙王港为湘江一级支流，全长 31 公里，流域面积 173平方公里。 由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为 27 米，湘江洪水期水位高达 37米以上，西湖渔场路面标高仅为 29米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区 4万多居民安全构成很大威胁， 1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。 项目的提出 根据城市总体规划和岳麓山国家级风景名胜区总体规划，本地块《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 规划为咸嘉湖景区西湖文化园 ，龙王港下游防洪大堤按 200 年一遇标准规划设计。 长沙市政府于 2020 年确定本项目为防洪、居住、风景游赏、观光服务、市政设施建设综合性打捆项目，为解决资金来源，以“政府引导、市场运作”方式实施。 岳麓区在 2020 年将本项目列入战略性重大项目对外招商。 项目前期工作成果 2020 年应岳麓区人民政府邀请，本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同，确立了战略合作伙伴的关系，积极地开展项目各项前期工作。 2020 年 12 月编制了《西湖文化园概念性规划方案》， 2020 年 3 月召开了《西湖文化园概念性规划 方案王家咨询与评议》， 2020 年 5 月完成了《西湖文化园概念性评级方案》的编制和评审工作， 2020 年 12 月底前完成了项目的立项批复、环境影响初审，项目选址、规划用地审批工作。 并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。 2020 年 1 月对龙王港防洪大堤进入实质性投资，开始征地拆迁工作。 2020 年 3 月龙王港防洪大堤开工建设，支付了首期工程款 4000万元。 2020 年 3 月完成了项目《建设用地规划许可证》申批领发工作。 2020 年 12月底前编制《西湖文化园修建性评细规划》，办理项目《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 用地、农用地征用申报手续。 2020 年 3 月、 4 月完成了《西湖文化园修建性评细规划》的初审和复审工作。 2020 年 4 月利用集团各种有利资源，协助市、省国土部门，完成了农用地转用、工地征收的国土资源部的申报、批准工作。 省政府下达项目农地转用、土地征收审批单。 我集团公司支付了总项目的各项征地税费 4000 多万元。 2020 年 6 月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作，支付首期征迁费用。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景区详细规划》的编制和市级规划评审。 2020 年 8 月、 9 月完成了土地挂牌二次进窗、依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期 准备工作。 足额支付了二、三土地征迁费用 7000 万元。 二 项目建设的重大意义 本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。 项目建设的重大社会效益 1）本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年一遇等级。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 2）本项目的建设，将极大地提高了原西湖渔场渔民（农民）的生产、生活质量，生产、生活二项安置用地得到有效的落实。 3）主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏、渔业观光、垂犯错误美食、水上休闲、运动健康的城市开放式公 园。 提高了长沙西大门、岳麓山风景名胜区的综合接待能力。 4）滨湖路的建成，进一步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。 5）高品质居住区的建设，将成为长沙全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。 明显改善长沙市民的居住模式，将会产生深远的影响力。 项目建设的重大环境效益 1）龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状；大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为西湖文化园 优美自然环境的重要组成部分。 2）主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏、乱、差”的历史。 以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。 主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水、换水；增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成为长沙岳麓山下一颗璀璨的明珠。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 3）公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局，将以全新的现代化综合商务、 生态居住的模式，将极大地优化本区块生活、居住环境。 项目建设的经济效益 1）龙王港防洪大堤的建成，西湖主题公园的项目推出，将原西湖渔场低洼地的土地价值提高了近十倍。 本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的，高额的土地出让金收益，不但解决了本项目公益项目6 亿多元的资金来源，还给市、区两级政府带来相当的财政收入。 2）本项目 50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营，将给国家和地方政府带来可观的税费收益。 3）本项目生产安置用地的经营性项目建成，将为原西湖渔场的渔民（农民）提供长远的就业岗位。 房地产项目的商 业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁，将给许多业主和经营者提供经商场所，提供创业发展的机会。 4）本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第五章 项目市场调研 本次可研报告编写，没有委托房地产顾问公司作专业市场调查，短期内收集的资料存在局限性，有待土地摘牌后，委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。 一 长沙地产市场分析 长沙作为湖南省省会、全国地产二线城市，前五年地产市场处在缓慢发展状态，今年由于异常因素，房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高，这种异常现象，会给房 地产市场带来巨大的市场风险，对本项目的土地出让价的最终确定，增大了可变因素。 2020 年 ——2020 年长沙地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。 而今年在明显提高了容积率（ 07 年以前平均容积率为 以下， 07年平均容积率达 ）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。 而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。 现将上述分析的调查数居列表如下。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 附表一：历年房地产开发用地出让数据表 年份 出让面积 （ hm2） 出让金总额 （ 万元） 出让土地平均单价 年涨幅 （ %） （元 /m2） （万元 /亩） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在挂牌 125193 122 注：出让总金额 2020 年 —— 2020 年均为成交价 2020 年已成交部分为成交价 2020 年正在挂牌部分为起始价，成交价将有较大幅度加价。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 附表二：长沙市 2020 年已成交部分地块数据一览表 地块编号 座落 出让面积 （ m2） 性质 容积率 起始价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 涨幅 （ %） 单价 楼报价 (元/m2) 商 住 元 /m2 万元 /亩 [2020]网 挂 01 号 岳麓区 雷锋大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 挂 067 号 岳麓区 天马村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 挂 066 号 雨花区 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 挂 065 号 开福区 捞刀河镇 352764 住宅 34360 34988 975 650 挂 064 号 天心区 青园路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 挂 063 号 芙蓉区 东二环 7917 商住 3748 4150 5142 887 挂 062 号 岳麓区 观沙岭 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 挂 016 号 望城县 含浦镇 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 挂 057 号 天心区 天剑路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 挂 012 号 望城县 银星镇 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 挂 056 号 岳麓区 铜盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 挂 053 号 开福区 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 挂 051 号 雨花区 体育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 挂 044 号 天心区 黄土岭正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 挂 030 号 岳麓区 西湖渔场 7667 住宅 982 1730 2256 752 小 计 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 附表三：长沙市正在挂牌土地起始价一览表 地块编号 座落 出让面积 （ m2） 性质 容积率 起始价 (万元 ) 单价 楼报价 (元 /m2) 商 住 元 /m2 万元。