南宁景皇房地产项目可行性方案6-5

南宁景皇房地产项目可行性方案6-5内容摘要：

对高。 分区职能定位 ： 行政、商业中心。 布局结构： “ 行政 、 居住、物流、休闲、娱乐 ”用地功能布局。  市场供求 ： （ 1）、住宅：目前 区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供应量少，上规模、上档次的中高档产品更少，上规模、上档 次的中高档产品主要集中在邕江沿线、五象大道沿线，如邕江沿线的 琴海名厦园 、 滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光； 五象大道沿线的 财富锋尚、锦绣年华、阳光新城。 目前在售的只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园，其他已经是尾盘销售。 当地居民的居住条件差，特别聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。 但是，今后的土地供应量的大量增加，将导致竞争的加剧。 （ 2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商业 项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区，目前在售商业楼盘更少，供应量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售的只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功的也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引起了不少轰动，也带来火爆的销售场面，目前招商已经招满。 随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商业配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商业项目也将出现在该区域。 但是，今后的土地供应量的大量增加、城市改造项目的增加，将导致区域商业地产竞争的加剧。 （ 3）商务：区域内房地产发展 几年来上规模、上档次的商务项目没有，能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不是办公的商务公寓。 随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商务配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商务项目也将出现在该区域。 （ 4）酒店： 区域内房地产发展几年来上规模、上档次的酒店项目没有，能算得上公寓的也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式的物业管理，不能形成中高档次酒店。 随着城市发展，人口不断增加，特别是商业、商贸的不断发达， 相关酒店配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的酒店项目也将出现在该区域。  市场价格 ： （ 1） 住宅：目前当地住宅在售楼盘主力单价在 35004100 元 /㎡；只有集中在 3500－ 3800 元 /㎡。 （ 2） 商铺：商铺价格在 700025000 元 /㎡范围，以金盛财富广场的价格作参考 （ 3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区的金康天和时代、荣宝华两个项目， 40005300 元 /㎡。  产品特点 ： （ 1）住宅：区域以 品质低、成本低、售价低、规模小的中低档项目为主 ， 当地居民的居住条件差，以居家型自 住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以 45110 ㎡为主，适合中低收入居家型购买。 （ 2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区三个项目，能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项目得商业品 质、规模也只是中等而已。 （ 3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目  市场趋势 ： （ 1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，根据“十一五”规划发展，预计今后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求的量和质将会稳步提升。 南宁市城市重点向南发展，开发新区 —— 五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。 （ 2）消费趋势：当地的消费观念随着收入水平的提高后需要适当引导，与许多城市区域房地产市场发展非常相似，随着房价的上升对 高层物业 的接受、商务公寓、酒店式公寓只是时间的问题，因此我们的产品规 划需要适当超前，要为房价的提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高端的大户大宅高层产品）。 （ 3）大盘开发：当地土地供应相对较充足，大盘项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 因此 该项目虽然地块小，但总建筑规模属中档以上高层 项目。 （ 4）产品优化：目前 区域 消费主要以 110 ㎡以下户型为主，而且 有 价格 优势 ，因此建议本项目以小户型产品为主。 （ 5）商业 、商务 开发：商业 、商务 项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 本地块 开发要充分发挥地理位置优势，特别是 南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象 新区为南宁城市重点发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心 优势 ，并挖掘区域优越的交通网络 、 优越的自然环境、成熟的生活配套， 依托地理位置、交通、市场优势， 开发大型商业、商务、酒店式产品。 A\引导当地住宅消费观念，消费升级的倡导者。 B\引领当地市场房价走势，房价突破的引导者。 C\填补 区域商务、酒店式公寓稀缺 的市场空白， 超前 产品潜在需求的供应者。 D\填补商业地产的市场空白， 商业潜在需求的供应者。 三、个案楼盘分析 （一）大沙田经济开发区 锦绣年华 地段： 良庆区大沙田 五象 大道 15 号 规模： 占地面积 ㎡ ， 总建筑面积约 90000 ㎡ 规划： 两栋 22 层，一栋 25 层 ；其中商业 3 万 ㎡ 户数： 774 户 容积率： 绿化率 ： 35％ 小区配套： 无 外立面风格： 现代简约风格 宣传推广： 小户型， 绿化景观： 无 户型： 一房（ 35－ 62㎡ ）、二房（ 81－ 92㎡ ）、三房（ 109－ 122㎡ ）、楼中楼（ 150㎡ ） 价格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商业 7000－ 25000元 /㎡ 销售进度： 住宅：尾盘销售，剩余三房、楼中楼大户型 100 套左右，滞销。 商业：目前招商已经招 满，只推出底层销售，内铺销售良好，外铺（临街）滞销。 分析： 该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余大户型，商业部分也非常成功，特别是招商很成功。 财富锋尚 地段： 良庆区五象大道 1 号（大沙田） 规模： 占地面积 6079 ㎡ ， 总建筑面积约 69645 ㎡ 规划： 31 层 ,1— 4 层将建设成为综合性商场， 5 层为商务中心， 6— 31 层是集办公、投资、居住为一体的小户型公寓 户数： 900 户 容积率： 绿化率 ： 35％ 小区配套： 无 外立面风格： 现代简约风格 宣传推广： 新城市 新生活 休闲 新时代 绿化景观： 无 户型： 一房（ 50㎡ ）、二房（ 70㎡ ）、 三房（ 128） 价格： 3500－ 4100 元 /㎡ 销售进度： 住宅：尾盘销售；商业：没规划推广。 分析： 该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余 少量 大户型，商业部分也招商 不 成功 ，主要原因不是市场原因，而是开发商内部原因。 阳光新城 地段： 良庆区金沙大道 269 号 规模： 占地面积 320200 ㎡ ， 总建筑面积约 550000 ㎡ 规划： 多层，一梯两户、一梯四户 户数：。