南昌“风华盛世”项目可行性研究报告

南昌“风华盛世”项目可行性研究报告内容摘要：

站； ⑥ 、两公里范围常住人口 40万； ⑦ 、社区内部有学校； 劣势（ W） ① 、地价 偏高、有一定的市场风险； 机会（ O） ① 、户籍制度的改变； ② 、房贷贴息政策的落实； ③ 、与知名的代理商合作； ④ 、聘请知名物业管理公司； 威胁（ T） ① 、银行信贷体系严格； ② 、通货膨胀人民币贬值； ③ 、其他区域楼盘不断上市； 项目综合定位 一、项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中 高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合 “ 升级换代 ” 居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格 （三）、总平面布局 “ 风华盛世 ” 总平面图略呈长方形布局，以风叶 玫瑰为依据， 4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20米宽的区域规划路。 （五）、规划指标 根据 “ 风华盛世 ” 初步方案及建设规模，规划指标见表 9 表 9： “ 风华盛世 ” 项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积 60600平方米 2总建筑面积 109000平方米 多层住宅高层住宅商铺 90720平方米 13920平方米 4360平方米可售面积 12700平方米 3建筑层数 多层住宅高层住宅商铺 7层 10层、 11层 1层地上第一层做架空层 4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺 、 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时 需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握 “ 人居和谐发展 ” 这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21世纪新的 居住理念。 （二）、平面设计 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现 有国家标准基础上提高 1~2个等级； 根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 住宅区环境舒适，便于治安防范驮肷 酆现卫恚 缆方煌ㄗ 橹 侠恚 缁岱 裆璞概涮祝 ?br / 有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 ㎡ ~㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四 套型面积系列标准（平方米）使用面积 42~4853~6064~7175~90 建筑面积 55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥6 餐厅 ≥8 卫生间 4~6（双卫可适当增加） 门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入） 工作室 6~8 设施配套标准厨房 Ⅰ 型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（ ****作面延长≥2700mm ） Ⅱ 型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长 ≥2700mm ） 卫生间 Ⅰ 型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） Ⅱ 型浴盆（ ）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（ 1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道） 设备标准电器设备用电量 80~120 KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 电表 5（ 20） A~10（ 40） A 电源插座小居室 2~3组 小居室 2组 厨房 3组 卫生间 3组 电视插口起居、主卧个一个 电话 1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量 200~300升 /人 日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置） 室内环境质量标准光环境采光 ≥1% （室外全天空光照度与室内距离 1米天然照度比） 照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、 厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板 ≥40~50dB 楼板 ≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区 16~21℃12~21℃ 夏季＜ 28℃ 卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日 2小时 ~冬至日 1小时 表 11： “ 风华盛世 ” 项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积 户型 B 户型 C户型 D 户型 E 户型 F户型 G户型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平 方米 /套平方米 /套 2住宅标准层总使用面积平方米 87272 3住宅标准层总建筑面积平方米 103420（首层架空 1220平方米） 4住宅标准层使用系数 高层 多层 %%8085 5套内建筑面积 户型 B 户型 C户型 D 户型 E 户型 F户型 G户型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套 85（ 20套） 125（ 44套） 135（ 20套）140（ 20套） 90（ 168套） 110（ 504套） 120（ 168套） 6户内平 均居住人数人 /户 7居住户数户 944 8居住人数人 3304 公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（ JGJ100）的有关规定。 物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。 室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区 内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 住宅装修及设施标准： 住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （ 1）、外墙：高级外墙涂料； （ 2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （ 3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （ 4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； （ 5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门 、实木镶板门、实木填芯蒙板门； （ 6）、厨房设施：洗涤盆； （ 7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； （ 8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台； （ 9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； 小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 （一）、住宅部分 市场比较法定价过程 表 12：表楼盘调查统计表 序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元 /平方 米）销售率（ %）开盘日期 A龙泽园 67F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园 6+1F12F250000多层： 2900高层： 3300未开盘内部认购 C新田绿洲 96F、 412F118F67872多层： 2880高层： 35008003/06/15 D船山广场 119F/2B2867931008003/10 E水印都市 214F、 218F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A：龙泽园、 B：莱茵半岛花园、 C：新田绿洲、 D：船山广场 、 E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项目的预售期为终点， 2020年南昌市商品住宅均价增长 %，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动 +%，其他条件见表 11和表 14。 表 13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元 /平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20200/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826 表 14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元 /平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格 （元 /平方米）本项目住宅销售价格（元 /平方米） A2698100%2698 B295133590% C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层： 180%多层： 5020多层： 2789 高层： 250%高层： 7914高层： 3166 多层住宅销售价格 =5020元 /平方米 247。 180%=2789 元 /平方米 高层住宅销售价格 =7914元 /平方米 247。 250%=3166 元 /平方米 加权平均法定价过程 表 15：本项目住宅价格加权平均价 项目名称比准价格（元 /平方米）建筑面积（平方米）共计（万元） A2698285297697 B多层： 2850高层： 33592500007125083975 C多层： 2903高层： 3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多层住宅销售价格 =98650万元 247。 320701 平方米 10000 元 /万元 =3076元 /平方米 高层住宅销售价格 =130469万元 247。 394011 平方米 10000 元 /万元 =3311元 /平方米 故最 后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为： 2933元 /。