云南昆明南亚风情商业广场可行性研究报告

云南昆明南亚风情商业广场可行性研究报告内容摘要：

里，城市建成区面积 42 平方公里，有 100 多个住宅小区，人口 85 万，再加上 20 万流动人口，全区总人口达 100 余万，其中常住人口近 45 万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。 辖马街、金碧、永昌、前卫、福海、 棕树营、西苑 7 个街道办事处和碧鸡、海口、团结 3 个镇，共有 63 个社区居委会， 35 个村民委员会， 221 个村民小组，居住着彝、白、苗、回等 25 个少数民族。 辖区内有入滇河道 8 条， 72 公里的滇池湖岸线，滇池草海 12 平方公里，有 100 多个住宅小区。 西山区省、市党政机关聚集。 辖区内有省委、省人大、省政协、省纪委、省高级人民法院、省 检察 院、 省公安厅、 市委、市政协、市纪委、十四集团军等领导机关和 130 余个厅局级单位，辖区内还有众多学校、医院和企事业单位。 6 在 西山区的产业结构 中 ，第一产业占全区 %, 第二产业占 26％，第三产业占 ％， 凸现 出 1 的产业结构发展布局。 与一、二产业相比，第三产业的发展速度势不可挡，在 GDP 中 居首位，理所当然的成为西山区经济建设的主力军，涌现出西南、宏盛 达建材市场、广丰和前卫的茶叶、旧机动车交易等一批规模 市场。 此外，产品辐射半径达 1000 公里的 螺蛳湾小商品批发市场， 已在东盟 国家享有很高的知名度和美誉度，形成了规模、名牌、市场的良好效应； 而 由新希望集团投资 20 亿元，占地面积 800 亩的大商汇，是以建材和食品百货批发为主的商贸城 ； 前卫 片区 以及拟建的 南亚风情商业广场 所在的 福海片区 ， 是西 山区实施商贸兴区战略的重点。 同时， 拟建的 南亚风情商业广场 项目，毗邻 昆明滇池国家旅游度假区， 该度假区 是国务院 1992 年 10 月批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一，也是全国十二个国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。 全区规划控制面积 平方公里，南濒滇池，北连市区，东与西山区接壤，西与著名的西山森林公园隔湖相望 ，与福海、前卫街道办事处共同构成昆明南市区。 是昆明市环境最为优美，交通最为畅达，空气最为清新，人居环境最为优良的 区域之一。 1997年以来，先后吸引了红塔集团、云天化集团、万达集团、同 仁医疗产业集团、滇池高尔夫等大型集团落户度假区。 目前，全区共建成 142 个以观光游览、度假休闲、健身娱乐为主要内容的项目。 拥有包括一个国家 4A 级景区（云南民族村）、一个袁晓芩艺术园、二座博物馆（云南民族博物馆和翰荣轩博物馆）、一个 18 洞高尔夫球场（滇池高尔夫）、二座专业化体育训练中心（海埂体育训练基地和红塔体育中心）、三座四星级酒店（滇池温泉花园国际大酒店、怡景园度假酒店、滇池大酒店）， 4880 个标准床位、 29 块足球场、 54 块网球场、 11 个游泳馆（其中有 4个国际标准游泳馆）、 107 道保龄球等民族风情游览和高原 体育训练、康体休闲设施。 此外，还拥有若干篮球、排球、冰 球、跳水、垒球、羽毛球、壁球馆，以及较为完备的会议和娱乐设施。 初步形成了以少数民族风情和高原体育训练、康体休闲为支柱的两大特色品牌，在全国十二个国家级旅游度假区中独树一帜。 成为海内外投资商竞相投资的热土、广大旅游消费者和体育爱好者观光游览、度假休闲、健身娱乐的“第三空间”。 作为现代化的城市商业综合体，拟建的 南亚风情商业广场 ，将是南市区最繁 7 华的商业商务中心，填补了南市区城市商业空白，是 南市区乃至整个西山区 和 昆明滇池国家旅游度假区的活力之都、城市之眼。 三、项目建设必要性分析 （一 ） 建设昆明副商业中心南市区商业 中心――“ 南亚风情商业广场 ”项目，是昆明城市发展的必然要求 目前 昆明的商圈结构和商业格局 状况 到 2020 年，昆明市现已形成有规模的商圈共有 12 个，其中主力商圈 1 个，即三市街商圈；次级商圈 2 个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈；休闲商圈有 3 个，即翠湖休闲圈、昆都休闲圈、金碧休闲圈；专业市场商圈有 6 个，即广福路官南路专业市场商圈、官渡园专业市场商圈、前卫专业市场商圈、黄土坡专业市场商圈、金星小坝专业市场商圈和东部物流专业商圈。 另外还有零星分布在各主要 社区组团的微型社区商圈。 已形成的商圈中，呈现出以下分布特点： 1）以三市街主力商圈为 中心，随着城市环线逐渐向外扩张，各商圈以次级和休闲商圈、社区商圈和专业市场商圈 为主。 主力商圈、次级商圈和休闲商圈均集中在一环路以内，构成了一环路内辐射全昆明的一个超大商圈 ，也是目前昆明的主商业中心 ；微型社区商圈主要集中在一环路和二环路之间以及二环路周边范围内；专业市场商圈主要分布在二环路以外。 2）商圈分布在一环路以外呈现出明显的南北分布特点，东部有一定的商圈分布，而在城市的西边基本上属于商圈空白区。 在城市商圈构成中， 大型百货商场和大型综合商场在商圈中占据绝对的主导地位，从目前昆明市的大型百货商场和大型综合超市分布来看，目前昆明市共有14 个大型综合超市，大型百货商场 16 个。 分别为： 大型综合超市：沃尔玛（小西门店、集大店、国贸店店）、家乐福（世纪广场店、白云店、龙泉店、云纺店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西红联店）、麦德龙北辰店、世纪华联广福路店、百佳超市金碧路店。 大型百货商场：金龙百货、金格中心、新世界百货、柏联百货（三市街、西 8 南广场）、百大（三市街 2 个、西南广场）、美辰百货、新大新百货、奥特莱斯、金鹰百货、厉山百货、仟村百货、攀成百货、巨龙百货。 从目前这些大型百货商场和大型超市的分布来看，主要有以下特点： 1）大型百货主要集中在一环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。 这些百货形成了对整个昆明市的辐射。 2）大型超市分布相对分散，一环路、二环路内、二环路外等都有分 布。 但是与商圈分布相似，大型超市的分布主要还是分布 北片区，而 南片区和 西片区基本上没有具有影响力的大型超市。 建设 南市区商业 中心――“ 南亚风情商业广场 ”项目，是昆明城市发展的必然要求 从昆明的商圈结构和商业格局分析， 昆明市主力的三市街 商圈和次级的小西门商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧 3 个休闲圈全部集中布局于一环路内。 而 从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看，大型百货商场由于全部集中在一环路以内，再加上一环路以内作为昆明市绝对的核心商圈，大型百货商场在一环路内密集集中。 而昆明作为云南省的核心城市，主要的城市商业形态在一个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在一个囚笼中， 所有的消费、休闲、娱乐全部要往城市中心挤， 带来的结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市商业的发展。 同时，从 大型综合超市类业态上看 ，由于超市 大部分的经营品种都是人 们日常生活所经常要使用的商品，因此从某种意义上来说是越接近人们的生活范围越好。 而目前昆明仅有的 14 个大型综合超市是很难满足人们需求的。 从具体的区域来看，城市的西片区、南片区以及北片区 已经成为城市的主要居民区， 但缺乏大型综合超市， 对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。 由于 二 环路内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因，越来越多的居民向西片区、南片区以及北片区搬迁。 从昆明城市的发展趋势来看，西市区和北市区受地理条件限制，而南市区是衔接昆明老城和呈贡新城的中心枢纽区域，必将是今后昆明最主要的居民居住区 ，迫切需要有现 代化复合型的大型城市商业中心 的出现。 一 是滇池路 —— 广福路沿线大型居民住宅小区， 高端住宅多，并在广福路沿线聚集了大量住宅小区，居住 人口迅速扩大，需要有大型商业设施来满足城市发 9 展的功能需求，并成为 带动区域发展的增长极。 二是辐射到以新亚洲体育城 ——世纪城为代表的主城区与呈贡连接部。 由于 位处新城 与老城的结合部，未来居住人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处。 但目前南市区缺乏综合性的大型商业设施，生活、消费、休 闲均极不方便，在南市区建设大型的现代化复合型城市商业设施 是城市发展的必然要求。 （二 ） 建设 南市区商业 中心―― 南 亚风情商业广场 ，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求 ，是新昆明建设的重要任务。 南市区房地产开发状况 南市区，北至南二环（高架）路，南至滇池边。 西北至大商汇（兴科路沿线）。 东南至新亚洲体育城。 目前，在整个南市区已经形成了上百个住宅小区， 从昆明城市 发展看， 南市区注定是一块商贾云集的经济中心。 南市区的住宅小区包含广福路和滇池路两大板块。 1） 广福路板块 广福路是市政交通重点工程之一，是新城造城运动的策源地，沿线与老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重要交通枢纽，为城市 1 级主干道。 因广福路片区毗邻市政新区板块，所以目前区域内成熟社区都是在 2020 年开始大量上市的，且建设速度较快，尤其以世纪城和新亚洲体育城为最。 市场成交较好。 目标客户基本覆盖了全昆明各区域、各年龄段的客户群，并辐射至全省乃至外省在昆群体。 2） 滇池路板块 滇池路片区依托滇池 旅游度假区，度假、餐饮、休闲娱乐设施齐全，同时，教育、医疗 等设施配套，区域内也比较完善。 从 1992 年滇池旅游度假区成立至今，发展速度很快， 片区的居住价值不断提升。 滇池路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的，有了这一得天 独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市的样板区。 从 2020 年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的房地产开发也开始火热起来。 因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。 该区以别墅为主，多层为辅， 10 有少量小高层。 2020 年。