云南某四星级酒店项目可行性分析报告-50页

云南某四星级酒店项目可行性分析报告-50页内容摘要：

hreats） 旅游业发展水平：现阶 **旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游 向休闲度假型旅游过渡的阶段。 前景分析 针对旅游市场出现的新情况、新特点，《 **县旅游业发展“十一五规划”》中明确提出了“ 一个旅游接待中心 —— **县城 ”的战略构想，把 **县城作为 **旅游的集散地和接待中心，结合 **县建设山水园林生态旅游城市的目标，在 **新城区规划建设旅游商品一条街、城市主题公园等娱乐、购物、休闲和住宅设施；这一构想的提出，表明了政府改善县城旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的决心和愿景。 结合 **县建设山水园林生态旅游城市的目标，充分地利用了新城区的枢纽位置，在 **新城区规划建 设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街、风味食品一条街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早总体上是符合《 **县旅游业发展“十一五规划”》和创建“两大旅游接待区：的战略构想，在实际构建上能够丰富县城作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能，能有效改善县城的旅游配套设施，提升县城的接待水平和接待质量，以发展的观点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游客的需求。 在 **新城区兴建四星级的高级别休闲度假酒店，在 **，乃至 **州都是第一家，能有效地提升 **以及 **的知名度和影响力， 增强 **在云南旅游市场的整体竞争力， 是相当必要的。 第三章 场址选择 一、 场址现状 （一）地点与地理位置 拟建项目选址根据 **县 **新城区规划安排于 60 米大道北侧中部的旅游接待区，于城市中心公园、风味食品街、步行商业购物街、 **住宅小区等同属一片区。 **位于 **县城西北部，是通往老县城区及 **景区的枢纽，地理位置比较优越。 （二）场地土地权属及占地面积 项目处于新城开发区，由新城区管委会统一办理用地手续，开发企业通过土地竞拍方式取得其开发使用权，有关手续已全部办理完毕。 项 目按照城市规划处在 60米道路与 32米道路的交叉口处，沿 60米大街长 米，沿 32 米道路长 111 米，地形呈正方形，总用地面积近 20 亩。 （三）场址条件 地形、地貌条件 **县地处滇东南岩溶山原丘陵地带，全县地势西南高 东北低、六诏山支系纵横全境。 西南部的树皮、腻脚乡海拔大部分在 1800 米左右，西北部的羊雄山海拔达 2501 米， **县城海拔 1552 米，县城周边为丘陵地形、陡坡多、平地少。 但项目所在的 **地势较开阔，坝区面积 2 平方公里左右，60 米大道呈东西走向，拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。 地貌上处于山间丘陵缓坡地带和丘谷地带，整体地貌形态为 **山间丘陵地貌。 地面高程介于 — 之间，高差为。 工程地质及水文地质条件 工程地质条件：本项目已委托中国有色冶金昆明勘察设计院，进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，拟建场地大地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段与 **巨型旋钮构造的符合部位。 区内占主导地位的是东西向构造，款 15— 20km， 长 50km 以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北向张扭性断了组成。 求北县城以北，东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向构 造和弧形构造。 拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。 经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩，为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下： 1）、第四系人工堆积（ Qm1）素填土：由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含 0— 40%不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。 厚度为 — ；仅覆盖于钻孔 zk3 58— 60、 7 7 76— 8 zk+1— 90— 10 10 110— 11211116 20— 125 及 128— 147 控制地段之地表。 2）、第四系坡洪积（ Qd1— P1）层：粘土② 2：褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。 层顶埋深为 — ，厚度为 — ，平均厚度为。 仅分布于钻孔 zk102— 10 13 14 146 及 147 控制地段。 3)三迭系下统洗马塘组（ T1X）泥岩： （ 1） 全风华泥岩：褐黄、黄、灰绿、褐、 或褐红色，泥质结构，薄层状构造：全风化，岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进，岩块用于手易捏碎。 岩面埋深为 — ，厚度为 —，平均厚度为。 仅分布于钻孔 zk1 1 21— 2 68 88+ 88+4=90、 9 9 9 98 及 130 控制地段。 （ 2） 强风化泥岩③ 2：褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构，薄层状构造：强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。 岩面埋深为 — ，厚度或揭示厚度为 — ；除钻孔 zk15 控制地段缺失该层外，其余绝大部分地段揭示该层。 该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体质量等级分类属 V 类。 （ 3） 中等风化泥岩③ 3：褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造；中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状； 岩块用锤易击碎。 岩面埋深为 — ，揭示厚度为 — ；仅在钻孔 zk 8 88+ 88+ 9 97 及 98 控制地段揭示至该层。 该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等级分属V 类。 4)、石灰 岩系下统（ C1）石灰岩④：青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化，节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质量等级较差。 岩面埋深为 — ，揭示厚度为 — ，仅在钻孔 zk 14— 1 21— 2 6 6 8 8 88+ 88+ 8 90 及 92— 94 控制地段揭示至该层。 该强风化石灰岩层属较软岩；岩体完整程度分类属破碎；岩体基本质量等级分类属 V 类。 经钻探揭露及工程地质调查，本场地在未整平前为丘陵、坡谷及凹地。 经整平后使得部分地段填土 较厚而大部分地段三迭系下统洗马塘组泥岩和石岩系下统石灰岩已出露。 该场地内泥岩极破碎、节理裂隙及发育，为若透水层；石灰岩多以石芽及石笋状出现。 地表水下渗后在泥岩与石灰岩接触停滞，使得该处泥岩完全风化而较软。 水文地质条件： 目前，地下水位在 以下，场址附近无水体及河流。 （一） 地理及气候条件 **地处滇东南岩溶山原丘陵地带，地势西南高，东北低，六诏山支系大总山纵横全境。 主要河流有南盘江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、补挡河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盘龙河（马恒地段），分属珠江流域西江水系河红 河流域泸江水系。 **湖为较大的天然湖泊，水面 平方公里，境内最高海拔（羊雄山顶峰） 米，最低海拔（弄位村） 782 米。 由于地处低纬季风区域，气候总体上属中亚热带高原季风气候，有南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带 4 个气候类型，年平均气温 ~℃，年平均降雨量 1000~1270 毫米。 二、 供水 拟建场 60 米大道已完成城市供水管的敷设，可直接与市政供给管搭接，供水有保证。 三、 雨污水 现场东、南道路及地下排污水管已经完成，两侧均有地下水管，可直接接收本项目与污水的排放。 四、 供电 根据本 项目建设规模，预计总用电负荷 850KW，变压器安装容量 1600KVA，该地区现有开闭站，经与供电部门协商，可从该开闭站引 10KV 双路供电至本项目变配电室。 五、 交通及道路条件 项目地处 **县城乡结合部，距县城仅 1 公里， 60 米主干道与 **道路连接，场地无论对内对外交通都十分方便，且全部为油路，项目不需要再对道路投资。 第四章 建筑方案选择 一、 项目总体规划方案 项目地处 ****新城区 ， 规划用地性质为旅游接待区，项目用地距离 **景区仅10 公里，与 **老县城近在咫尺，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱 乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。 项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。 项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能，将以 **旅游文化综合服务基地的战略姿态，对 **旅游景区、 **县城形成有效补充，以旅游服务基地的战略构想从整体上提升 **国家 AAA 级旅游度假区的旅游价值和综合实力。 (一 )、功能要求和总平面布置 —— 规划建设总高 17 层，附设 3 层裙楼 —— 建设为四星级旅游度假酒店，定位于整个旅游接待区 的总接待中心和旗舰店，营运功能定位涉外、会务、商务接待。 —— 含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等四星级酒店的完备功能。 酒店日接待能力设计为 400 余人次。 —— 含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。 —— 四星级旅游度假酒店，是 **和 **第一家四星级酒店，将成为 **乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补 ****多年以来在高端酒店产业方面的 缺憾，将有效的提升 **知名旅游城市的品牌魅力和形象，增强对高端客户和金字塔尖消费者的吸引力。 —— 四星级酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。 项目位于云南省 **县 **新城开发区，紧邻 ****住宅小区，正面对城市中央公园。 项目建设用地 10453m2，总建筑面积 22923 m2，地上部分 16 层，地下一层为停车库，总建筑高度 米。 项目规划为云南建筑风格，集餐饮、建设娱乐、住宿、商务会议功能为一体。 提炼传统云南和江南民居的典型建筑符号，如吊脚楼、影壁、镂空窗等构成元素，经 过抽象和简化，恰当运用于建筑造型中，色彩对比，在视觉上减少立面的尺度，加强细部的处理，坡屋顶、挑檐、栏杆、仿木建筑构架的组合都认真考虑。 (二 )、建筑功能分区： 主楼 为使酒店造型更加挺拔主楼在面向内景观部分直接落地，并在其南侧设置裙房。 主楼四至十六均为客房，另在屋顶设置会议室及屋顶花园。 裙房 功能划分：裙房一至三层，内设大堂及中庭空间。 一层为大堂、总台、商场、餐厅、茶馆、中庭、厨房等。 二层为宴会厅、包厢、棋牌室、西餐厅等。 三层为KTV 夜总会、保龄球、桑拿等休闲娱乐空间。 空间特色 酒店的大堂二层 高、气派辉煌，形成酒店内部的核心休闲空间，地下一层此部分用做酒店的停车空间，而将地下一层西侧设置为备用区。 屋顶花园 设计将裙房的屋面，平台上适当覆土种植绿色植物，形成屋顶花园。 另外，在酒店主楼的顶部设置了二处观景式的花园平台，使酒店在空间形成了立体绿化，丰富了酒店的整体形象。 配套设计 酒店设室外游泳池、网球场、地下停车库及相应商业娱乐设施。 项目规划设计主要参数 参数名称 参数 建设用地面积 10453 m2 建筑基底面积 m2 总建筑面积 m2 计算容积率建筑 面积 m2 其中：四星级酒店建筑面积 m2 地下停车库建筑面积 m2 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 客房总数 212 间 地下车库停车位 52 辆 室外停车场 21 辆 二、结构方案 （一）建筑结构的安全等级及设计使用年限 结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。 框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。 抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为 ，设计地震分组为第二组。 结构设计使用年限为 50 年。 地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二 a 类，其余为一类。 （二）建筑材料 混凝土 地下室 —— 3 层 4 层 —— 8层 9 层 —— 13层 14 层以上 柱、墙 C40 C35 C30 C25 梁、板 C30 C25 C25 C25 垫层： C15，次要构件： C25 地下室板采用微膨胀砼，以增加的抗裂性能。 钢筋：直径＜ 12 用Ⅰ级钢筋 直径≥ 12 用Ⅱ级钢筋 建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块。 （三） 上部结构 综合楼部分 本项目房屋总高 ，采用框架剪力墙结构。 （四）使用对荷载的要求 套房、更衣室 会议室 门厅、大堂、电梯厅、餐厅 储藏室、库房 阳台。