乳山项目营销策划方案

乳山项目营销策划方案内容摘要：

因此该市场已形成相当浓厚的商业氛围，并拥有较为稳定的人流，目前 该市场新建商 铺的售价维持在 8000~10000 元 /㎡，开发式摊位（ 2 平方米），目前租价为 250、300、 350 元 /月（一个号）。 乳山建材市场  项 目 概况 ： 乳山建材市场位于新华街以南、东内环路以西交汇处，规划总面积 10 万平方米，一期工程占地 5 万平方米，建筑面积 约 2 万平方米，分设农机、木材、钢材、装饰材料和商场 5 个功能区，是乳山市规模最大、最集中的建材专业市场，该项目的商铺间隔普遍为 40~60 平方米（两层），销售均价为 3300~3500 平方米。  综合点评： 由于该市场没有统一的经营管理，经营的商户各自为政，我行我素，失去整体的和谐性，严重影响了整个市场的经营秩序，目前经营惨淡，大批的主力建材 商户纷纷退场，给建材市场造成人去楼空的尴尬经营局面，形成该市场空臵率高、开业率为 30%左右，目前该市场的商铺的租、售更陷入有价无市的局面。 该项目 只靠开发，不顾及市场后期的经营管理，投机性强是其失败的真正原因，经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商业项目永续经营及成功的保证。 文登义乌小商品批发市场 项目名称 威海国际商贸城 地理位臵 文登市世纪大道 88 号 开 发 商 金田投资集团 项目整体规模 总规划面积 400 万平方米，总 投资 为 60 亿元人民币， 分三期开发，预计 2020 年整体开发完毕。 项目开发现状 第一期项目概况 现一期开发的义乌小商品批发市场已开发完毕，建筑面积为 28 万平方米， 投资约 亿元， 市场内共设臵 5 个商贸区，分别为 A、 B、 C、E、 F 区 ，于 2020 年 9 月 28 日正式开业。 市场定位 打造北方最大的小商品批发市场 宣传口号 居住在威海，购物在文登 项目配套 服务配套设施 建有 绿化公园文化广场 、三星级酒店、 商务中心、大型超市、 银行、 洗浴中心、医疗服务中心、维修中心和仓储中心等 商业配套设施，更配备 消防报警系统、监控系统、２４小时保安巡 等人性化服务。 周边配套 大型市政绿化广场、文登市汽车客运站、多路市区公交车等 车位数量 设有标准停车位 约 ８００多个 区域 经营定位 经营内容 A 区 步行街 小百货、 B 区 步行街 皮鞋、童装、副食品等 C 区 步行街 服装专业街、布艺专业街（窗帘、床上用品）等 E 区 集中式市场 小商品批发、零售集中区 F 区 星级宾馆 集休闲、娱乐、餐饮、商务住宿等一体的综合酒店（三星级） 商铺间隔及租售价格 A、 B、 C 区商铺 间隔： 为三层复式商铺，面积为 90 ㎡（实用），其中首层为商铺、二层为办公及仓库、三层为居住用途（以销售为主） 售价： 均价为 40 万左右（销售返租） 付款方式： 首付４０％即可入住，其余部分由农行提供１０年贷款 租价： 首层商铺 30 ㎡，租赁均价为 5000 元 /年（免租一年） 管理费： 首层商铺 240 元 /年，二、三层商铺 120 元 /年 E 区集中式市场商铺 间隔： 为店中店形式为间隔，面积为 9 ㎡ /间（实用） 售价： 该区商铺只租不售 租价： 租赁均价为 10000 元〃间 /年，两间打通打 8 折优惠。 （顶手费： 15000～30000） 管理费： 300 元 /年 旭辉观点 优势：  该项目开发商为山东省浙江商会的副会长，并成功开发杭州市九莲综合市场，具有丰富的商户资源，大大降低了该项目的招商难度。  威海国际商贸城 是目前文登市规模最大，配套最完善的大型综合商品交易中心，其项目的规划、经营理念等都处于较为领先的地位。  该项目得到当地政府的大力支持，并给予该项目相应的政策优惠， 入驻市场的业主，享有减免２年工商管理费、税收等政策（由市场代缴）。  文登市政府专门将市汽车客运站搬迁到 该项目的 对面 ，交通的便利令该项目的区位优势更更为明显，增强 了投资者，经营者的信心。  该项目 E 区集中式市场商铺的招商非常成功，开业率较高达 98％，由于经营的商品较为丰富且相对集中，因此该区域经营状况非常好，对整个商贸城起了很大的拉动作用。  该项目设有二十辆专用中巴车，到周边各县镇免费接送消费者，扩大了该项目的辐射力。 劣势：  该项目首期 A、 B、 C 区，商铺经营品种较为混乱，缺乏良好的规划。  首期 A、 B、 C 区，由于进场经营的商户少，只有 40％的开业率，且经营较为分散，因此导致该区域人流量稀少，经营非常惨淡。  由于该项目缺乏一个系统性的广告宣传，且在广告宣传方面的投入 相当少，因此较难吸引周边城市的消费人群前往，只能满足当地的消费，与其打造北方最大的小商品批发市场的高定位形象不匹配。  该项目的规模过大，而文登市的市场容量及辐射面非常有限，其项目后期的招商工作将会非常困难。 烟台三站小商品批发市场  项目概况： 烟台三站小商品批发市场座落在烟台市中心的黄金地段，北临火车站、客运站和港口集装箱码头，东邻长途汽车站，南靠东方巴黎购物广场。 烟台三站小商品市场建于 1994 年，项目总建筑面积 10 万平方米，经营户近 3000 户，主要经营小商品，经营类别包括：针织品 、服装、食品、家居精品、工艺品、小首饰、玩具、化妆品、鞋帽、皮具箱包等共 28 个行业，近 10 余万种商品，形成了以小商品市场为龙头，辐射整个胶东半岛的大型专业市场。  综合点评： 三站小商品批发市场的经营商户以浙江义乌业户为主体、并汇集了广东、福建、临沂等地商家，由于该项目的建成开业已有十年以上，商业氛围非常浓厚，所经营的商品品种齐全，并且商品价廉物美，因此不但吸引了本地 消费群，更辐射整个胶东半岛，是目前东部地区最有影响力、经营得最好的小商品批发市场之一，该市场首层租赁均价为 90～ 120 元 /㎡（实用面积），二层 为40～ 55 元 /㎡，三层为 20 元 /㎡。 海阳纱线批发市场  项目概况： 海阳纱线 批发 市场位于青威高速公路海阳核电出口处，紧邻海阳毛衫工业园 ， 海阳纱线 批发 市场是海阳市政府重点扶持的建设项目，规划面积 8 万平方米，共有商 铺 约 700 间 ， 海阳纱线市场批发市场以经营羊毛 衫 为主， 2020 年开业，生意曾经红火过一段时间，现已关门大吉。  综合点评： 海阳是中国北方最大的毛衫加工出口基地，拥有针织毛衫企业 600 余家，从业人员近 8 万人，年生产毛衫 5000 万件以上， 产品畅销国内外，出口主要销往日本、韩国、新加 坡、意大利等国， 年用纱线十余万吨，贸易额达十数亿元。 海阳纱线 批发 市场 既拥有非常优势的区位，更有强大的产业基础作为支持，导致该专业市场经营失败的最主要原因是：市场规模小，缺乏良好的统一经营管理和持续有效的宣传推广。 莱阳专业批发市场 批发市场有盛隆商业街，以服装、鞋类、小商品批发为主，结合零售，是莱阳市历史悠久的商业街，该街生意正如其名，可谓昌盛兴隆。 另外位于龙门西路的莱阳中天服装小商品批发市场，中天家具城，生意较为淡薄；其中在建的莱阳中天精品百货购物广场已峻工。 威海小商品城  项目概况 ： 小商品批发市场位于威海最大的居民生活区 文化中路 ，周边人流量较多，其经营定位主要以 中低档次的 小商品批发零售为主。 该项目 2020 年 8 月 20 日正式 对外 营业 ，营业总面积约为 25000 平方米，共有商铺约 1200 间，其 各层经营内容 分别为： 一层：办公用品 、 食品、化妆品、玩具 ； 二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品 ； 三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等目前该广场出租价格在 元 /㎡ /天。  综合点评： 该项目定位 为 小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程 中受阻 ， 其中有部分商铺后来作为抵帐 ， 后因政府的 支持 ，其招商工作才得 以 顺利完成。 目前该广场主要以 1016 ㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的 支持，经营状况也非常不错， 出租率达到98%。 青岛 即墨路小商品市场  项目概况： 即墨路小商品市场 位于青岛即墨路， 占地面积 为 12800 平方米， 经营 面积为 21000 平方米，该市场共三层， 主要经营各类小商品 ，经营范围包括： 旅游工艺品、纪念品、土特产品、服装、百货、鞋帽、剪裁、草编、家俱等。 该项目自 1987 年开 业 以来， 即吸引全国各地 20 多个省市上千个企业和个体经营者入市，一度成为山东省最大的小商品市场，被游客和消费者誉为 “ 小商品王国 ”。  综合点评： 即墨路小商品市场是青岛市最大、最集中的小商品批发市场，目前该市场 拥有固定摊位近 2020 余个，经营小商品 2 万多余种。 青岛是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地 ， 每年都吸引大批国内外游客慕名而来， 该项目与知名旅行社合作，将项目作为 旅游团体光顾购物 的定点单位，因此该小商品市场成为 来青中外游客旅游购物观光的重要场所，日客流量最多时 达 10 多万人次 ，目前成为青岛乃至胶东半岛 地区最有影响力的小商品批发市场。 乳山市 商业 处于有待提升的起步阶段 乳山市 整体的商业市场形态 ，无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等， 还 是 属于 有待提升的起步发展阶段，而且 规划设计都 相对落 后 ， 无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场 的 发展步伐。 目前乳山商业影响力和辐射面有限，有待提升 经过实地市场考察和调研，乳山市城市主要商业与周边城市（包括青岛、烟 台、威海、文登、海阳、莱阳）的主要同类商业业态相比，在经营规模、经营环境、经营水平表现等主要方面 均未能表现出优势，从综合水平评估上反而是呈现劣势。 另外，周边城市消费者的消费水平和购买力也普遍高于乳山，所以，乳山目前主要商业对周边城市缺乏辐射力，其真正的消费主力是来自本市，尤其是城区居民。 因此，在乳山目前主要商业对周边城市缺乏辐射力的情况下，本市居民的收入水平及消费水平，对本地商业的影响是实质性的，而当地的市场容量是有限的。 如何增强本地商业辐射力，突破本地市场，已成为乳山市商业发展的重要关键点。 乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展 乳山市目前的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫 切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。 多项经济指标也表明，乳山市具有得天独厚的区位优势， 位于青岛、烟台、威海 三 大城市之间，交通四通八达， 随着经济的发展、人民生活水平的提高，乳山市的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。 乳山城 市新规划 将成就本项目辉煌发展前景 乳山 市城区进行新一轮规划， 制定城市中心向东、向南移的发展方向， 拓展了城市发展空间 ，为城区东南部的房地产带来前所未有机遇，可以预测：城区东南部的房地产投资开发将会成为新一轮的热点。 乳山市民营经济总量迅速扩张 近年乳山民营经济总量迅 速扩张，个体工商业户总数达 万户，民营企业总数突破千家，目前乳山市的商品交易市场分布较为零散，并且缺乏科学规划及管理，功能较为单一，商品交易普遍还停留在传统的集贸市场经营模式，整个经营环境差强人意， 据调查分析，乳山市经营商户普遍希望拥有一个相对集中及较大规模、较高知名度的产品展示平台，本项目顺应了乳山市商品交易市场升级换代变化的需求而出现，它的出现将会全面领先其它同类物业，打破乳山市传统的商品交易的模式，以一种全新的模式引领乳山市商业的发展。 乳山市加大了旅游业开发力度 近年来乳山市政府加大了旅游 业开发的力度，旅游业发展步入了快车道，成为全省旅游行业颇有名气的地方，更成为了“中国优秀旅游城市”。 今年以来，乳山市共有大乳山风景区、蓝湖国际游艇度假中心、东方黄金公园等 8 大旅游项目被各路买家争抢一空，吸引投资达 60 多亿元， 随着乳山市旅游业的飞速发展，必将 吸引大批国内外游客慕名而来， 从而带来庞大的外来消费人群，有助促进和推动乳山商业、餐饮业、娱乐业的发展。 发展中高档餐饮、娱乐业是趋势 目前乳山市的娱乐餐饮业经营同质化严重，普遍存在档次低，经营水平落后，缺乏特色等缺点，而较有市场需求的西餐厅、环境舒 适的咖啡厅、酒吧，在乳山市更是空白点。 在竞争化社会，只有不断推陈出新，避免产品同质化，才能找到生存之道，目前乳山市中低档的娱乐、餐饮业。