东莞市常平镇房地产项目可行性研究报告

东莞市常平镇房地产项目可行性研究报告内容摘要：

气息的镇街之一。 特别是近年来，常平镇委镇政府集中财力搞建设，大力实施 “三年见新城 ”计划，城乡面貌日新月异。 常平镇把道路建设作为城市建设的龙头，仅 “十五 ”期间，累计总投资 亿元，改造和新建道路里程约 65 公里。 202020 年投入建设的资金超过 6 亿元，完成了 18 项道路工程的建设，建设总里程超过 24 公里，镇内外的路网不断完善。 常平镇把新城区建设作为拉开城市框架的依托，控制了一块近 2 平方公里的地块作为新城市中心所在地，目前已顺利通过《常平镇新城区规划建设方案》，已征 收土地 650 亩。 常平镇把公共基础设施建设作为完善城市功能的重点，按国家一级剧院的标准建设了常平大剧院，建设了常平医院新住院大楼，设立了常平中学新校区，建成了一批中小学教学楼和宿舍楼，完善了一批供水、排水、排污、电力配套设施，启动了东部及西部污水处理厂建设，生活和居住的环境不断改善。 常平镇把加强防灾东莞常平房地产项目可行性研究报告 8 减灾工程建设作为一项民心工程， 2020 年投入 870 多万元对镇中心区的排渠进行全面清淤，有效解决了镇中心区联邦路口等重点部位的内涝问题。 编制了《常平镇防洪排涝专项规划（ 20202020）》，按轻重缓急对未来几年的防 洪减灾工程作了规划，投入 1950 万启动先建排涝站扩建工程。 常平镇城市发展的另一个显著特色就是现代化楼盘小区荟萃。 从 1992 年起步发展房地产至今，全镇发展的房地产项目近 80 个，销售商品房累计 8039 套，销售面积 万平方米，涌现出万科城、东田丽园、翠湖湾、金凯水都、世纪康城、金美花园、碧湖花园、新天美地等多个明星楼盘，大大繁荣了商贸流通，有力改善了城市形象，成为推进常平城市化进程的巨大动力。 （三）项目提出的背景 为加快盘活集团土地物业资源，经与合作方多次认真考察、反复分析论证，认为 项目 所处区位地理 位置优越，区域已形成 成熟的房地产 市场，区域商贸气氛浓厚，同时本物业现租金收入较低，通过 房地产开发 ，土地价值获得极大的提升，根据价值工程原理，决定对本项目 房地产开发 进行可行性研究。 经过初步分析论证，投资各方均认为： 本项目所在区域经济发展前景良好，尤其是 “广州 —— 东莞—— 深圳” 经济圈的形成，有效地促进了 东莞 区域经济的高速发展，本项目可享受区域经济发展 所带来的成果 ； 东莞常平房地产项目可行性研究报告 9 项目具有收益高，资金回收快，抗风险能力强的特点，不失为一个很好的投资项目。 （四）项目建设设想 项目地块用地面积为 21277 平方米（ 亩），按照容积率 ，建筑密度 50%作为开发条件，总建筑面积为 平方米，其中住宅可售建筑面积为 平方米，配套商业 1000 平方米，公建配套面积 500 平方米。 （五）项目开发思路 深圳科聚源有限公司对项目用地进行承租，租金为 万元 /年，租期 20 年。 深圳科聚源有限公司负责对项目用地的用地性质和规划进行调整， 在 3 年内完成， 为房地产开发做好准备。 由置业公司和科聚源公司共同出资成立项目公司进行房地产开发。 如深圳科聚源有限公司 在 3 年内 无法对项目用地的用地性质和规划进行调整， 则继续承租项目用地，租金为 万元 /年。 东莞常平房地产项目可行性研究报告 10 二、项目所在区域房地产市场情况综述 （一） 东莞土地市场情况 回顾 2020 年，东莞的房价在“ ”新政出台前一路高歌，东莞楼市可以用热火朝天来形容。 同时一级市场的土地成交价格也在狂飚，地王频现，甚至出现某些地块的楼面地价比房价还高的现象。 但在“ ”银行新政和其他一系列抑制房价上涨的宏观调控政策出台之后 ,东莞的房价和地价都开始双双跳水。 东莞的土地成交价格开始回归理性，土地交易市场开始进入一个低迷时期。 从东莞市 08 年第一季度的土地成交情况来 看，整体的交易气氛持续冷清，绝大部分的地块均以超低的价格成交，现场基本无人竞拍。 第一季度共有 3 宗商住类用地流拍，分别位于桥头、凤岗和清溪三个镇区。 持续低迷的楼市情况，让大部分开发商不敢轻易出手拿地，开发商拿地会比以前更加的谨慎和理智。 虽然整体的交易气氛冷淡，但某些地块的竞拍情况还是较为激烈。 08 年 1 月 18 日，位于莞城区运河东二路的一宗商住地块进行公开拍卖。 当天的拍卖现场共有包括富通、光大等在内的 7 家开发商参加了竞拍，经过一个半小时共 82 轮的激烈竞争，最终被东莞市城邦房地产开发有限公司以 9 亿 4 千万元的总价竞 得。 该地块的成交地面单价高达 20806 元 /平米，折合楼面地价也去到 3783 元 /平米， 08 年首宗地王于莞城诞生。 该地块位于莞城区的核心位置，地段较为优越。 东莞常平房地产项目可行性研究报告 11 其用地面积为 45179平方米，最高容积率为 ，建筑密度不大于 40%，绿地率大于 25%，最高楼层不超过 33 层，起拍价为 亿元。 据了解，该地王的竞得者城邦房地产开发有限公司的背景就是富通地产，富通地产有意将其打造成为莞城区新的标志性建筑。 莞城地王 3783 元 /平方米的楼面地价，加上建安成本，每平方米成本至少要达到 5500 元，再加上税费和合理利润，该项目将来建成后销售，价格肯定不低，但这样的楼面地价，也是符合该地块的价值的。 同时该地块的成功拍出，对周边楼市将是一种刺激，有利于加强消费者现在置业莞城区的信心。 除了莞城区的地王诞生，另外一宗竞拍情况较为激烈的地块则是3 月 26 日成功拍出的位于黄江镇常梅公路北岸村段的 2020G013 地块，两家竞买人经过 30 轮的激烈竞争，最后由东莞市兴博置业投资有限公司以 3670 万元竞得该地块，折合楼面地价 1591 元 /平米。 至此，在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后，东莞的土地交易市场才稍微显露出回暖的痕迹，这对于冷清许久的东莞土地市场来说，已经是一个不错的迹象。 （二）商品房市场情况 住宅新增供应面积与 07 年一季度基本持平 08 年第一季度东莞市商品房新增供应面积约 120 万㎡ ， 同比 07年减少约 14%； 供应套数约 万套 ， 与 07 年基本持平。 08 年第一东莞常平房地产项目可行性研究报告 12 季度商品房新增供应面积的减少主要体现在非住宅的减少 ， 非住宅供应面积 万㎡ ， 同比 07 年减少近六成。 08 年第一季度。