xx步行街可行性研究报告

xx步行街可行性研究报告内容摘要：

案 给排水方案 用水标准和用水量 生活用水： 140公斤 /人日， K＝ 初步估算，生活用水及经营用水每天约 350 立方米。 2）给水 ①水源为城市自来水管网，进水主管管径为 DN200，分别从长青街、氐星路及乐坪东街引入，并形成连通一致的供水系统。 采用下行上给或供水。 ②在汇景广场及动感天地处两处分别设置两个 300～ 500立方米的消防水池，各安装通用消防水泵 2 台，自动消防水泵 2台。 在大型超市及商场屋顶设 20～ 50 立方米的消防水池各一个。 在各入口处、汇景广场、动感天 地各布二具 SS100室外地上式消火栓（共布十具消火栓）。 3）室内外排水 ①室内排水采用合流制，室内粪便污水和洗涤水均经化粪池净化处理后再排入步行街排水管网。 化粪池一共设置五个 20立方米，选适当的位置布置。 ②室外雨水直接排入步行街排水管网，再排到城市排水管（从氐星路及长青街接入城市排水系统），室内排水管道选用Φ 100～Φ 150PVC管，步行街采用Φ 300 机制混凝土管连接 27 排水检查井、雨水井，排水主管采用Φ 400～Φ 600 的机制混凝土离心管。 供电 1）供配电系统 ①负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、 步行街道由道路照明等级为二级负荷，其余负荷为三级。 ②供电电源及电压：供电电压为 10KV 电源，大型超市及商场均设配电房，并在配电房内设自动化柴油发电机组作备用电源。 ③进入步行街的线路均采用电缆线路埋设供电，低压变压器均采用箱式变压器。 道路照明设自动化柴油发电机组作备用电源。 ④主要电力供应指标：步行街总用地面积 89061 平方米，二、三、四层及交通和辅助面积合计 49850 平方米，扣除大型超市和商场面积 15673 平方米，电气负荷按 20w/㎡ 计算，用电负荷为 2465KW，大型超市用电负荷为 228KW，商场用电负 荷为 86KW。 设户外式箱式低压变压器（ 1000KVA） 3台及相应配电箱。 ⑤计量方式： 10KV 系统进线设专用计量柜，小商铺每户设专用磁卡式分户电表。 2）照明及电力设计 28 ①配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每个小型商铺内设分户箱，按 5KW/户计算。 ②照明设计：分正常照明、应急照明和商业步行街室外景观照明。 照度标准按国家标准 GB133－ 90 的中值选取。 主要光源为节能型荧光灯，室内预留灯位，由用户装修选取。 在公用建筑疏散楼梯口、车库通道等位置 ，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。 其道路路灯、景观照明均按标准要求。 ③电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；大型超市及商场的通风空调系统中联动控制；道路路灯及景观照明均集中联动控制。 所有远程控制设备均设置手动控制功能。 供气 采用城市管道煤气供气方式。 煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月 40～ 50 立方米），每月总用气量估计为 万立方米，可从氐星路及长青中街煤气主管预留口接入。 通风空调 1）小型商铺空调。 可采用分体热泵式空调器（挂壁式或立柜式），由用户自行购置，设计 时考虑室外主机位置，要求美观大方。 29 2）大型超市及商场。 大型超市及商场均采用中央空调，设机械排气系统，采用管道及通风窗自然补风。 安装机械排烟系统，排风量按每小时换气 6 次计算。 设备用户换气次数为 4～ 6次 /小时（变配电房按 10次 /小时计算）。 弱电设计 1）商业步行电话及通信线路由娄底市话网直接引入，采用预埋管道穿管或设计。 2）数据语音均采用 100MBID高速传输方式，用五类传输。 3）步行街范围内设 CCTV 保安监控，防盗报警系统，出入 口重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 4）步行街 CATV电视系统由娄底市光纤电视网引入。 5）设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。 30 第五章 环境保护与消防安全 一、环境保护 本工程主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述污染拟采取以下措施进行治理： 公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。 垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。 噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。 对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到环保标准的要 求。 二、消防设计 步行街的步行道在紧急情况下可用作消防的消防通道，另还有停车场通道均可用作消防通道，为消防扑救提供了有利的交通应急条件。 步行街区内按规范要求设置 10 个 SS100消火栓及两个300～ 500 立方米的消防水池，在大型超市及商场屋顶设消防用水池，按规定要求储存充足用水量，以满足消防用水的要求。 大型超市及商场按国家有关规范设置防火分区。 31 第六章 项目实施方案与措施 一、拆迁安置方案 商业步行街区拆迁范围及基本情况 凡在南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪街、北 至长青街等南贸商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物，均属拆迁对象。 拆迁范围内土地面积为 ，建筑物总面积 56000平方米。 拆迁安置原则及补偿标准 1）拆迁补偿安置按国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施＜城市房屋拆迁管理条例＞办法》及娄政发［ 2020］16 号文件执行，并依法规按程序实施。 2）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物必须服从城市建设的需要予以拆迁。 3）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物的拆迁统一采用货币补偿方式进行安置。 4）被拆迁人必须持有下列合法有 效的证件： （ 1）房屋产权证； （ 2）土地使用权证。 5）由原开发单位建设并已买卖、转让给私人的经营性商业门面，按“谁家的孩子，谁家抱”的办法，由原开发单位 32 负责做好拆迁相关工作。 6）进行房屋评估时以房屋权属证书注明的面积、用途等为准。 权属证书未注明的，以产权档案记录或其他有效文件为准，已经改变用途，以规划行政主管部门的批准文件为准。 7）建筑物的评估时点以拆迁公告发布时间为准。 8）建筑物装修应按装修评估价补偿产权人（产权人与承租人另有约定的按约定条款办理）。 拆迁公告发布时，正在实行装修的应停止装修，突击 装修的不予评估补偿。 9）经营性门店及配套设施、构筑物，政府限定了使用年限的，由房地产评估事务所采用收益法综合评估计算补偿。 10）合法建筑物、构筑物因历史等原因未及时办理房屋所有权证或土地使用权证，扣除相关证件的办证费用后，予以补偿。 既无土地使用权证，又无房屋所有权证的视为违章建筑，不予补偿。 11）未超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物的补偿应按评估价结合剩余使用年限进行补偿。 超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物不予补偿。 12）未办理产权变更合法手续擅自转让的，拆迁补偿款只能结付权属证书登记的产权人。 13）拆迁已租赁的住宅或经营性商业门面，由产权人负责解除与承租人的租赁合同。 房屋拆迁补偿款（含房屋评估 33 价及装修评估）只能结付产权人。 14）在规定期限内产权与承租人未解除租赁合同并腾空房屋，而采取强制拆迁措施的，强制拆除费用由产权人及承租人承担，并不予结付搬迁补助费及停业停产补助费。 15）经营性门店及配套设施、构筑物压占道路红线的，只补偿建筑物、构筑物的价款，其土地由政府无偿收回，不予计算补偿。 拆除压占道路红线的属全额、差额拨款单位的公益事业用房，由国有资产管理部门核销其资产，不予计算补偿。 16）需拆 除、拆移的供水、供电、广播、有线电视、燃气等杆管线设备设施及园林绿化由各所有权单位自行拆除、拆移。 17）拆迁整体搬迁或部分拆迁的单位，需要异地重建的，由被拆迁单位提出书面申请，市人民政府在指定区域留出一定土地，按行政划拨供地，由搬迁单位按程序报批征用，便于被拆迁单位的重建和发展。 被拆迁房屋范围内的土地连并房屋评估价格补偿，需偿还的土地价款在拆迁补偿中扣除。 18）拆迁人向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费及临时过渡安置费。 拆迁住宅时，搬迁补助费按 8元 /平方米计算补偿；拆迁非住宅时，拆迁补助费按 6元 /平方米 计算补偿。 临时过渡安置费按产权证书登记的面积每平方米每月补偿 34 元，并按 18 个月标准支付。 19）拆迁生产、营业性门店（符合第 6 条的标准）造成停业停产损失的，由拆迁人按 18 个月标准支付停业停产补助费。 一个门面（使用面积不得少于 3米宽 4米进深 3米高）每月最高补偿 300 元。 少于上述面积的按比例核减停业停产补助费，闲置门店不予补偿。 20）已进行评估作价补偿的设备设施及不动产，被拆迁人不得损坏或自行拆移，否则在拆迁补偿费中扣除相应设备设施及不动产的评估价款。 21）拆迁设有抵押权的房屋，由产权人与相关银行或 金融机构解除抵押合同（协议）或另设立抵押标的物后，凭房屋产权证及土地使用证领取拆迁补偿费。 拆迁已经法院判决的房地产，以法院判决的房地产所有人为准。 22）未经规划批准，擅自改变规划用途的，不予承认，只能按原规划批准的用地性质补偿拆迁费。 23）房地产评估由具有房地产评估资质并在拆迁安置管理处备案的房地产评估机构予以评估。 拆迁实施步骤： 1）组织机构： 在“南贸商业步行街区建设指挥部”下设拆迁安置工作小组，拆迁处主任彭逢林任组长，副主任肖孟立任副组长， 35 由城建投、拆迁处等部门人员组成。 同时，拆迁面积在 1000平方米以上的单位须指派一名班子成员参加，负责协调联络。 2）方法步骤： 拆迁应依法依规，严格按办理拆迁许可手续、发布拆迁公告、房地产评估、签订拆迁补偿协议、组织拆除施工的方法步骤组织实施。 3）时间安排： （ 1）召开动拆大会，由城建投报请市委、市政府批准，由市委、市政府领导及各职能部门、被拆迁单位或个人代表参加（ 9月 15日前）； （ 2）办理拆迁许可手续（ 9月 20 日）； （ 3）发布拆迁公告（ 9月 18 日前）； （ 4）房地产评估（ 9月 18 日－ 10 月 15 日）； （ 5）签订拆迁补偿协议（ 10 月 5日－ 11月 15 日） ； （ 6）组织拆除施工（ 11月 1日－ 12月 15 日）。 4）具体措施： （ 1）办理有关手续后，房地产评估、签订协议，分组实施、明确责任。 （ 2）实行先易后难的原则，以带动拆迁工作的实施。 5）奖励措施： （ 1）对在规定拆迁期限签订拆迁补偿协议，腾空房屋的 36 视被拆房屋的用途及面积适当给予奖励。 私人住宅按 200 元 /户，门面 200 元 /个标准奖励，整体搬迁单位按 400－ 3000元标准奖励。 （ 2）对在拆迁工作中表现突出的拆迁安置工作小组成员（包括单位指派的协调联络人员）给予适应奖励。 二、项目实施进度安排 根据本项目建 设条件、资金筹措情况，经与投资方商议，项目建设期为 1年零 6个月，即 2020 年 9月至 2020 年 2月，项目综合进度计划如下： 2020年 7月－ 9月 完成项目前期工作 2020年 10月－ 11 月 完成拆迁安置工作 2020年 12月－ 2020年 8月 完成房屋建筑安装工程 2020年 6月－ 2020年 10 月 完成市政工程 2020年 11月－ 2020年 12月 完成设备安装工程 2020年元月－ 2020 年 2月 项目竣工验收，至此，项目全部完成并投入使用。 附：工程实施进度表 37 工程计划进度表 项目 2020 年 2020 年 2020 年 月 份 月 份 月 份 13 46 79 1012 13 46 79 1012 13 46 79 1012 项目前期工作 拆迁安置工作 房屋建筑工程 市政 工程 设施安装工程 项目竣工验收 38 三、项目组织与经营管理 南贸商业步行街项目由公司一位副总经理（或总经理）分管，下设 项目经理一名，负责项目的具体工作。 运作过程中分作工程部、销售部和办公室三大块，其分工如下： 办公室：负责日常事务管理、财务管理、对外关系协调、售房及其他信息的发布、文秘工作；对项目经理负责。 办公室人员 5 人，即办公室主任、财务二人、司机一人、文秘人员一人。 销售部：营销策略筹划、制订房屋销售计划、房屋的出售及受理顾客投诉，做好售后服务工作。 销售部 5 人，即销售部主任 1名，售房小组（或先生） 4人。 工程部：设工程部主任 1 名，主要负责施工单位、监理单位、设计单位及政府职能。