97项目可行性研究报告-东莞凤岗项目可

97项目可行性研究报告-东莞凤岗项目可内容摘要：

力 较 小 从 08 年 9月以来的库存情况来看，东莞住宅库存总体呈减少趋势，从最高峰时期 08 年底 600 万平方米减少至 09年底的 434 万平方米。 合富辉煌东莞市场东莞凤岗 项目可行性研究报告 25 研究部数据显示，截至 09年 12月 31 日全市一手住宅库存面积约 434 万平方米，按照 09 年月均 47 万平方米消化速度，消化库存仅需 9 个月，楼市供求压力相对较小。 （ 三）片 区竞争项 目分析（益田大 运 城邦） 竞争项 目 概况 益田大运城邦总占 地面积 35万㎡，总建筑面积 万㎡，其中住宅 万㎡，容积率。 整个项目将建成一个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万㎡标志性建筑群和两岗（凤岗、龙岗）地标。 东莞凤岗 项目可行性研究报告 26 销 售 状况 及价格 益田大运城邦一期总用地 万㎡、总建面 万㎡、商业面积 万㎡、总户数 2234 户 ,其中 90平方米以下住宅所占比例 %，最高层数 33层。 大运城邦一期于 2020 年 1月 10 日开盘，当天销售 500 套 ,开盘房源当天售罄，其中 85%的客户来自深圳，成交均价 7679 元 /m2。 目前已售 户型中， 90m2以下小面积户型均价约 7800 元， 120m2 以上大户型均价约 8200 元， 1 号楼精装修公寓均价 9400 元 /m2， 送 1200 元 /m2 装修。 截止 2020 年 8月，大运城邦一期销售率约 60%， 1300 套，计划于年内实现一期清盘。 “大运城邦是阶段性推出产品并分批次开盘，平均每次加推产品的成交套数约为 30 套 /天，受新政影响， 5 月加推精装修小户型，成交套数约为 1套 /天；客户到访量也由新政前 20组 /天下降为 23组 /天。 ” 大运城邦户型配比 户型 一房 两房 三房 四房 合计 面积区间（ m2） 51,56 7192 101119 137144 单层户数 12 42 16 4 74 小计户数 360 1260 464 104 2188 比例 % % % % 100% （四） 区域购房群体分析 客 户 群分布 ①客户以深圳购房群体为主，预计占 90%左右；这部分客户更看重本项目高性价比的产品、良好的社区环境及便利的交通条件。 ②其中约 50%的客户来自于深圳除龙岗外其它区域，这部分客户多数在龙岗、凤岗有亲属或在此处有生意往来，对区域有一定的认同感。 此类客户投资为主 要目的，重视项目的性价比。 ③约 40%为龙岗客户，此类客户对区域认知度更高，对区域的环境、配套、东莞凤岗 项目可行性研究报告 27 发展潜力看好。 ④ 10%为东莞或其他区域客户，这部分客户具备一定的投资意愿，或希望通过居住在具备良好环境和配套的大型社区内，同时享受深圳良好的城市配套。 购买动 机 主要以满足深圳客户的外延性自住购房需求、兼顾部分投资和为子女上学而购房的需求。 年 龄 分布 客户年龄分布约 2550 岁，主要以 3040 岁的城市中产阶层为主。 购买 目的 改善居住环境、提高居住质量、投资收益获利。 三 、 项目 SWOT 分析 优势 （ Strengths） 劣势（ Weakness）  城市价值：随着《深圳综合配套改革试验总体方案》，项目所在区域成为深圳特区外扩的重要辐射范围，区域规划、配套也将随特区外延而有较大规模的提升和完善。  快速交通：深圳地铁三号线建设促进凤岗片区与 深圳核 心区之 间的 紧密联系，降低深圳购房者在此购房的时间成本。  规模：项目地块属于凤岗片区规模大盘之一，与“益田大运城邦”可共同带动片区房地产市场的迅速发展，造就规模效应。  活力： 2020 年大运会将在深圳龙岗大运村召开，这将带动整个大运村区域配套建设的完善，也会带来全世界 对于区域的关注和投资热潮，带动区域更具活力。  区域：项目地块位于东莞，深圳客户对此存在一定的心理排斥感。  环境：项目位于工业园区，整体环境一般，生活配套设施缺乏，短期交通、生活不便。  项目位于凤岗和龙岗的交界区，距离凤岗镇中心的距离约 6 公里，对深圳客户的吸引力远远大于本地居民。 机会（ Opportunities） 威胁（ Threats）  深圳将特区扩大到全市范围，项目依靠较近的距离成为特区外扩的首要收益目标。  2020 年于龙岗召开的世界大运会，将会对本区域带来大量的关注和基础设施投资，对于完善区域居住 配套，提 国务院、银监会连续出台文件，提出坚决遏制房价上涨过快的目标，提出通过利率控制、对非本地居民购房限制放贷等措施来遏制房价的高速增长。  因新政策频出而引发深圳出现东莞凤岗 项目可行性研究报告 28 升居住环境有较大好处。  龙平路拓宽改建完成，改善龙（岗）凤（岗）的交通联系，增加了本案所在片区对龙岗和凤岗中心镇区客户的吸引力。  大运城邦的开盘热销已在深圳客户心中形成较好的口碑效应，消除客户对于本区域的距离感和排斥心理，利于本项目未来的宣传和客户引导。 抛售、观望等现象，导致大量客户出现观望情绪。  随着政策的影响逐步显现，龙岗紧邻本案片区的项 目销售价格会有所回落，形成较为激烈的竞争态势。 SWOT 分析小结： 充分发挥项目位于龙（岗）凤（岗）衔接地带的区位优势，通过良好的规划和产品设计，突出项目的性价比和区位优势，借助益田大运城邦已经形成的客户口碑和区域口碑，与大运城邦形成合力，共同把片区打造成为特区的外延与互补。 东莞凤岗 项目可行性研究报告 29 一、 项目产品定位 ①主题定位： 40 万方国际化艺墅社区 ②产品定位：国际化、高性价比、景观坡地艺墅社区  国际化： 符合深圳国际化大都市的建筑品质和景观标准，满足客户喜好，将项目与周边原有的工业厂房形成差异化对比。  高性价比： 充分利用规划政策，适度赠送面积，提高居住空间实用率高，让客户体验项目较高的附加值，提升项目价格空间。  景观： 项目南有山景，北有湖景，充分挖掘景观价值，打造城市中心区不具备的优良居住氛围和品质。  坡地： 项目地块自南向北有约 10 米高差，形成自然坡地，在规划中充分利用此优势，在项目内打造不同的园区和景观轴心，形成移步换景的坡地风情。  艺墅社区： 深圳作为国内最大的移民城市，整体缺乏文化积淀和历史传承，因此被称为“文化的荒漠”。 因此建议在项目中创造一定的文化艺术氛围，通过打造艺术走廊、文化塔等内涵形成项 目独特的卖点，让客户在项目内能够寻找到心灵的归宿。 总体而言，充分发挥项目毗邻深圳、龙岗核心、大运新城的优势和特质，通过赠送面积来提升产品性价比、发挥产品优势，通过打造户型比例适中、景观优良、居住环境适宜，高性价比、极具文化艺术气息的大型社区。 ③建筑风格： 通过现代简约的建筑风格来塑造项目形象，形成与周边原有居住环境的差异化。 第三章、项目定位 东莞凤岗 项目可行性研究报告 30 ④景观建议： 结合大运自然公园和项目周边山地，在考虑项目内部自然高差的前提下，突出绿化的层次和多样性。 园林景观不限定具体的风格，建议根据建筑立面风格和设计原则，选择适合项目且能表现出优 良居住环境和生活品质的园林景观风格。  应通过景观处理增强各组团之间内物业、人际交往的私密性；  增强对外部山景、湖景资源的分享；  通过景观设计从视觉上弱化高层建筑所带来的压抑与密度影响；  别墅区域建议通过引入水系来达到与高层住宅区分隔的目的；  公共区域要强调景观的开放性、可参与性；  园林景观要在成本适度控制的基础上达到风情展示的最大化。 ⑤
产品价值： 突出项目产品的高性价比，强调额外附赠空间的可利用性和合理性，针对目标客群强化不同产品需求的核心，实现空间价值、居住舒适性、户型均好性的集成。 二、 项目档次定位 项 目档次定位高档。 项目面向客户主要为深圳客户，因此在整体档次和产品建设中应考虑客户的需求和整体层次，通过高标准的建筑品质、产品标准和高档次的服务标准，满足客户的对居住舒适的需求和生活品质的要求。 建议在社区配套中考虑以下几个方面：  项目周边生活配套设施暂不足，可通过引入超市、社区医疗服务站等来完善居住环境；  强化硬件设施如首层大堂精装修、入户门采用子母门（加宽入户门的尺寸、彰显大气）、增加智能化设施等；  强化物业服务质量、增加物业服务的项目和内容，提升项目价值；  项目作为“三旧改造”用地，有教育用地的规划，待教 育用地的权属及东莞凤岗 项目可行性研究报告 31 配建标准确定后，我司可通过引入一高标准的幼儿园和小学以增加产品的吸引力。 （二） 户型 定位 根据目前了解的东莞关于户型面积 90/70 的规定较为严格，因此在面积配比是按照 90/70 执行。 按照 90/70 的标准进行户型比例控制，联排别墅面积建议控制在 240m2以内。 产品类型 高层住宅 (户均 75m2) 联排别墅(180220m2) 户型 1*1*1 2*2*1 2*2*1(+1) 3*2*2(+1) 4*2*2(+1) 4*2*2 面积区间（㎡） 45 68 88 110 140 _ 户数 1143 1512 974 467 245 _ 面积比例 15% 30% 25% 15% 10% 5% 总面积（㎡） 51413 102825 85688 51413 34275 17138 商业面积（㎡） 18550 配套公建 9700 住宅面积（㎡） 342750 总建筑面积 （㎡） 371000 三、 价格定位 定价策略 （ 1） 投资收益法：以项目所在区域现有的同类产品租金为基础，结合区域发展规划与市场自然增长率进行项目所涉产品价格的推算； （ 2） 市场比较法：以项目所在区域内现有同类产品为参照，并 对影响产品坐标的相关因素进行比较完成项目售价的测算； （ 3） 综合投资收益与市场比较的测算结果，结合项目自身的资源特征，完成本项目各项产品预售价格的测算； 项目 周 边 可 类 比 楼盘调查 楼盘名称 项目位置 物业类别 销售均价（元 / m2） 东莞凤岗 项目可行性研究报告 32 大运城邦 凤岗紧邻贯通深圳和东莞的城 市交通要道龙平路 住宅、别墅、公寓 8500 绿景大公馆 龙城街道凤翔大道与黄阁大道 交汇处北侧 住宅 15000 阳光天健城 龙岗中心城大运中心黄阁路与 沙园路交汇处 住宅 12020 家和盛世 清林中路北侧龙福西路与和福 路交汇处 住 宅 13000 君悦龙庭 龙岗中心城平安路与龙平西路 交汇处南 住宅 11000 项目 住宅产品销售均价 测算 项 目 评 分表 序号 比较项目 比例 满分 嘉辉豪庭 中海康 城中际 奥林华府 君悦龙庭 项目 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 1 地区级差 10% 10 5 7 7 7 5 2 自然环境 6% 10 4 6 6 6 6 3 人文环境 7% 10 5 6 7 7 5 4 繁华程度 6% 10 4 6 7。