20xx房地产策划-山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划-95doc

20xx房地产策划-山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划-95doc内容摘要：

美的青岛市买家投资用作度假。 新区成为莱西房地产大热 新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快速发展，现时莱西市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让莱西人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，莱西新区地产潜力惊人。 地产开发以住宅为主，商业为辅 截至 2020 年莱西市完成房地产投资 亿元，其中住宅投资 亿元，比上年同期增长 95％。 商业营业用房及其它投资 6376 万元，比上年同期增长40％，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。 ：  莱西发展迅速快，但不协调。 自 2020 年以来，莱西市住宅开发出现“井喷式”发展，从市场反映来看，由于莱西市人口少，缺乏人气，销售对象以青岛市及周边县（市）的投资客居多，购买的目的以度假为主，因此呈现开发量大，入住率低的特点，现时住宅产品开发与销售普遍出现了供过于求的局面，存在一定的泡沫现象，供求失衡是导致莱西住宅价格上涨幅度较其他周边县市慢的最直接的因素。  目前影响莱 西新区房地产发展的最主要因素在于，大的商业生活配套设施还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。 但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地”，因此周边区域的消 项目市场调研报告 16 费者和外商是巨大的潜在客户群体。  目前莱西市在建房地产项目供给中， 95%以上为住宅，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来莱西市投资性商业地产项目开发存在有较大的市场空间。 项目市场调研报告 17 二、中观市场调研分析 莱西市属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。 莱西市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。 项目市场调研报告 18 目前莱西市核心商业圈主要集中在市中心月湖广场周边，以月湖广场为中心，东至香港路，西至青岛路，南至潴河，北至黄海路，此四至 范围内属莱西商业集中及繁华地段。 莱西市的三大超市，包括利客来莱西购物中心，粮贸大厦，月宫超市，环绕在月湖广场的周边；以服饰、鞋帽零售为主的商业街位于月湖广场西面；以美食、娱乐为主的豪帝商城位于月湖广场东北面；莱西市汽车站位于核心商业圈西面的青岛路上；批发和零售一体的昌隆市场位于商圈的南面，本项目的正北面。 ： 利客来购物中心 项目名称 利客来购物中心 地理位置 烟台路 62号 所属企业 利客来商贸股份有限公司 商场规模 营业面积达 项目市场调研报告 19 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。 电器： 海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创维、格力、 LG、丽声、中国移动 珠宝： 翠丽首饰、金大福 化妆品： 爱斯化妆品、羽西、郑明明、玉兰油 餐饮： 肯德基 二楼 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。 利客来大型综合性超市 三楼 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等。 女装： 纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和菲马、黑骑（休）、吸引力 （运动）、雪妮儿、以纯（休）、斯尔丽 男装： 保罗骑士、保马服装、积派、 尔多斯、金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、 赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠（意大利）、金丝狐、花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。 童装： 兔子唛、笑霸王、太子童装 鞋： 森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、吉尔达、双星皮鞋、德尔惠 内衣： 三枪、梦特娇、南极狐、皮尔卡丹、 皮具： 花花公子、老人头、美国苹果、金利来。 优势：  位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻莱西人气最旺的商业街；  该 项目的主力店利客来超市是目前莱西市环境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者；  该项目是莱西市购物环境最好、经营档次最高的集购物中心；  利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个；  临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。 劣势：  功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特色；  项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物、休闲、娱乐于一身的购物中心 的定位不相符； 项目市场调研报告 20  由于男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三楼，导致各业种的营业面积有限，造成商品种类不全；  商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物；  商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响。 粮贸大厦、粮贸家电 项目名称 粮贸大厦 地理位置 烟台路 52号 所属企业 莱西市粮贸大厦有限公司 商场规模 营业面积 ；经营品种 粮贸家电 楼层 经营 内容 主要品牌 一楼 电脑、电信等 海尔、东芝、惠普、 IBM、联想、方正、三星、正泰电工 二楼 电冰箱、洗衣机、厨房设备等 海尔、松下、科龙、海信、容声、 TCL、 LG、荣事达、帝森抽油烟机、金正、樱花热水器、康佳、爱德、格兰仕、科龙 三楼 电视、音响 电视：海尔、海信、 TCL、松下、创维、长虹 音响：奇声、万事达、步步高、新科 粮贸大厦 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 女装、男装 后面为超市 女装： 法诗菲、浅秋、依卡路、春竹、豪健、唐龙、美标、华伦天奴、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲 项目市场调研报告 21 二楼 男装、内衣 、羊毛衫 皮具、箱包、珠宝 百货、手表、首饰、眼镜、化妆品、洗涤用品 男装： 梦特娇、老爷车、华伦天奴、 BOSS、花花公子、圣约克、啄木鸟、老人头、纯爱、蒙域王子、塔斯 ▪卡尼亚、兔皇、志亿、皮尔卡丹、袋鼠、美国宝马、利郎、波斯登、柒牌、万里马 内衣： 万康、帝梦诗、红豆 箱包： 皇冠、威豹 皮具： 鳄鱼、金利来、老人头、梦特娇 珠 宝： 亚冠珠宝、行行行珠宝 化妆品： 玉兰油、雅芳、丽人坊、资生堂、卡斯美、羽西、比倩、汤碧尔、达芬妮、安尚秀、强生、东洋之花、清妃、诗维娅 三楼 童装、男装、休闲装、牛仔服、 鞋类 童装 ： 斑点狗、米奇、肯迪、风火哪吒 品牌休闲装： 棋牌王、天意、罗蒙、增致、道一、萍果 鞋类： 康耐、孚德、金猴、意尔康、美克 ▪亚雷、奥伦双娇、路友、声乐、斯帕丁、双星、金威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔、达夫尼、杰豪 优势：  位于莱西市核心商圈，地理位置极佳，交通便利且与莱西人气最旺的商业街相连；  该商场是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度；  商品品种齐全，基本具备百货业的各类主要的商品种类；  该商场的超市价格较有竞争力，在莱西拥有较好的口碑。 劣势：  粮贸大厦的业态分布比较混乱，交 叉重叠，缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分；  超市走道较为拥挤，灯光不足，购物环境较差；  该商场属于传统的百货经营模式，整个商场的管理机制滞后；  定位比较模糊，主题不明确，缺乏项目形象，而且没有与利客来错位经营是其真正的败笔所在。 月宫超市 项目市场调研报告 22 项目名称 月宫超市 地理位置 莱西市月湖广场东北角 (威海东路 90 号 ) 所属企业 月宫食品商场有限责任公司 , 商场规模 主要分地上四层和地下停车场 ,建筑面积为 15000平方米 ,经营面积为 10000平方米 . 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 生鲜 食品 ,蔬菜水果 ,南北干散货 ,海鲜 ,肉食 ,肉类制品 ,冷冻食品 ,面食加工 ,金银首饰 ,高档烟酒 ,调味品 . 大型超市 名品世家、海伦周、香港名典屋、汤姆胜客、东方摄影等 二楼 休闲食品 ,小家电 ,小五金 ,家居日常用品 ,厨卫用品 ,塑料制品 . 大型超市 三楼 国内外中高档品派服装 ,流行服饰 ,中高档鞋帽 ,床上用品 ,针纺织品及各类童装童鞋 . 啄木鸟、老人头、老爷车、老人头、吉尔达、双星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲、 威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔等 四楼 各种特色小吃 ,高档箱包 ,书刊杂志 ,音像制品 ,办公用品 ,健身器材 ,各类乐器及各种游乐设施 . 音像超市、 美食天地 等 优势：  位于莱西市商业中心的黄金地段，与莱西人气最旺的月湖广场相连，能够汇聚较大量的消费人流，是其他商场无法复制的地段优势； 项目市场调研报告 23  该项目是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度，已培育出一定的固定客流；  被评为“ 20202020 年度青岛市消费者满意单位” ,“ 2020 年度守合同重信用单位”，“价格信得过单位”等称号；  该项目四楼的美食天地，是莱西市目前最大的一个经营风味小吃的快餐店。 劣势：  该项目定位比较模糊，主题不明确，且缺乏商场 整体形象包装；  整个商场的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次；  业态分布普遍都比较混乱，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的；  商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物；  超市的购物环境较差，商品的摆设陈列不合理，且生鲜类食品显得不够新。