20xx年苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目可行性研究报告

20xx年苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目可行性研究报告内容摘要：

单位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 土地累计投放量 (+) 万 M2 401 887 1375 2026 2331 2922 3509 3567 存量土地 万 M2 353 新增土地供应量 万 M2 48 486 488 651 305 591 587 58 商品住宅可开发量 (++) 万 M2 652 698 700 911 360 915 760 153 存量土地可开发量 万 M2 424 存量房 万 M2 160 新增土地可开发量 万 M2 68 698 700 911 360 915 760 153 商品住宅累计可开发量 万 M2 652 1350 2050 2961 3321 4236 4996 5149 每年销售量 287 344 418 430 413 578 684 649 累计已开发量 万 M2 287 631 1049 1479 1892 2470 3154 3803 年末存量土地商品住宅可开发量 (34) 万 M2 645 1036 1302 1482 1842 1346 供需平衡分析 2020 年末存量土地可开发量 1346 万 M2，不可能在 2020 年一年内全部完成开发，有的地块 2020 年开发结束，有的将持续较长时间，如有的大盘可能持续开发 4～ 5 年。 2020 年、 2020 年需求量分别为 569 万 M 600万 M2， 平均为 585 万平方米。 从工程建设周期分析，开发商 的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年至三年的需求量是合适的；开发商在建工程和存量土地低于 2 年的需求量时将影响市场供应，会导致供不应求的局面；当开发商在建工程和存量土地可满足 3～ 4 年的需求量时，则供应偏松；当大于 4 年时，可认为处于供过于求状态，长期积压将加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，部分开发商将无法承受而集中投放市场，市场可能因供过于求而导致房价下跌。 苏州市区 存量土地可开发量可满足的需求年限，可用下式推算： 满足年限 =存量土地可开发量 247。 未来三年平均需求量 =1346247。 585=（年） 计 算结果， 苏州市区 存量土地可 满足今后 年的 需求 ，认为供需基本平衡，稍微偏紧。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 第三节 苏州房价变动趋势 价格水平与供求关系共同决定价格走势是市场经济环境下，多数商品市场价格变化的普遍规律。 目前价位 价格水平可以用价位来表示，价位可用高位、正常价位、低位三个状态反映。 如何确定苏州房价正常价位标准，有的地区流行以一个月工资买一平方米住房作为合理价位。 国际公认的标准是房价收入比，根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。 日本是 4 比 1；美国是 3 比 1；而中国各个城市不一而论，最高值从 10 比 1 到 15 比 1 都有，个别年份或高或低是市场经济的必然现象，但长期来说会遵循某种规律，即长期可承受的房价收入比或可持续发展的房价收入比。 比如以深圳市为例， 1994 年房价收入比曾达到 ， 2020 年降到。 10 年中深圳的人均可支配收入增加，平均房价也比 1994 年下降了 18％，房地产增加值则从1995 年的 亿元上升到 2020 年的 亿元，年均增长 ％， 2020年末开始反弹，直到 2020 末也是全国房价涨幅最高的。 以南京为例，相当多购房者的房价收入比达到了 13∶ 1 左右。 1998 年对 96 个 国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为 ～ 30，平均值为 、中位数为。 20 世纪 90 年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（ Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在 3～ 6倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为 “比较理想 ”的比例。 根据国际统计数据及中国房地产市场十多年的变化规律，可以得出一 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 些规律。 一般来说，经济快速发展时期，收入增长较快，还款困难周期比较短（一般 3 年），人们的信心指数较高，比经济增长率较低的国家和地区可以承受更高的房价收入比。 因此 ，我们认为中国房价的正常价位在 房价收入比 6～ 8 之间是最为理想的，低于 6 可认为在低位运行，一旦遇到供不应求或大的抄作则房价将有很大的上涨空间； 8 左右对购房者已经有较大的压力，却是房地产高速增长阶段最可能的平衡点； 房价收入比达到 10 时可以认为是在高位运行 ，一般情况下还可以通过时间来补偿超前预支的未来价格空间，一旦出现市场严重供过于求或大的宏观经济环境变化，降价的可能性将非常大。 一般来说，房价收入比 6～ 10 之间变化最可能的调整方式是通过时间而不是价格变化使价格趋于合理。 根据苏州统计局 2020 年及 2020 年的统计 资料，苏州 2020 年人均可支配收入 21260 元， 2020 年 预售备案平均房价已达 6312 元 /平方米； 2020 年人均可支配收入 23867 元，平均房价为 6750 元。 2020 年测算的 房价收入比 （ 房价收入比 =人均面积 商品房平均价格 /人均可支配收入，=316750/23867）。 见表。 用上述分析判断苏州的房地产价位，可以得出结论：苏州目前价位已略微超出理想范围，但处于可以接受的程度，可以通过时间来补偿，大幅降价的可能性不大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 苏州房价收入比测算表 表 项目名称 单位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 实际房价比 人均可支配收入 元 9274 10515 11585 12361 14451 16276 18532 21260 23867 人均面积 平方米 调查平均房价 元 /平方米 1827 2271 2740 3694 4460 5046 5318 6312 6750 第四节 浒关片区土地价格分析 一、土地价格统计 收集了 2020 年、 2020 年、 2020 年上半年本片区或周边全部共 30 个地块的成交资料，均为商业和住宅用地，商业用地（含商住混合）平均每亩成交价 236 万元。 纯住宅用地平均每亩成交价 179 万元。 二、土地价格变动趋势分析 目前苏州的土地价格与房地产价格同步增长， 2020 年开始实施的国家宏观调控政策已使房价和土地价格的增幅都大幅回落，但房价和土地价格都没有出现大幅下跌的状况。 2020 年以来全国房价又开始大幅度上涨，土地价格直接受房价的影 响上升幅度较大。 由于土地价格变动趋势与房地产价格关系密切，我们只要分析房地产价格的变动趋势。 我国房地产业的周期性波动可以用三个指标来衡量：房地产销售额增长、销售面积增长、投资额增长。 自 1984 年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。 从 1984 年到 1988 年，这是一个发展期，大约五年时间； 1989 年到 1990 年是一个低落期；从 1991 年到 1995 年是第二个发展期； 1996 年至 1998 年又是一个低落期；从 1999 年至今我国房地 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 产业进入了一个新的发展期。 我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是 房地产周期的频率基本呈 5 年发展， 2 年低落的 7 年到 8 年为一个周期的态势；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。 回顾改革开放后中国经济的发展历程，就会发现我们的经济发展周期基本上与上述房地产发展周期重叠。 从中期来看，经济发展的第一个周期（ 19791990 年）中的高峰出现在 1984 年（ GDP 增长率 %），低谷出现在 1990 年 （ GDP 增长率 %）；第二个周期（ 19912020 年）高峰出现在 1992 年（ GDP 增长率为 ），低谷出现在 1999 年（ GDP 增长率 %）。 第三个周期，从 2020 年开始经济持续增长， 2020 下半年固定资产 投资 开始出现过热，中央出台相关调控 政策 综上所述，我国从 2020 年开始进入本周期的低谷，虽然受到国际金融危机的影响，由于国家宏观调控措施有力，预计本轮周期的低潮也不会持续太长，从中长期趋势分析，随着居民人均可支配收入提高，未来 5 年内的房价平均以 5～ 8%的幅度上涨是可能的，土地价格也将随之同步上 涨。 三、本项目评价土地价格分析 根据规划，本项目开发产品以住宅用地为主，部分商业用地，分别为1404 亩、 592 亩。 考虑近两年价格上涨趋势将趋缓，故不考虑价格上涨因素，直接以近三年平均成交价格商业用地（含商住混合） 236 万元和纯住宅用地 179 万元计算，总共 1996 亩可出让土地加权平均价格为 196 万元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 项目评价平均按 196 万元 /亩计算。 浒关片区或周边地块成交价格 表 宗地编号 面积 (㎡ ) 用途 建筑面积 (㎡ ) 成交价 楼面单价 元 /㎡ 成交总价 (万元 ) 元 /㎡ 万元 /亩 2020 年出让 苏地 2020G14 号 6800 商服 8160 1138 76 948 774 苏地 2020G15 号 19949 商业 23939 2306 154 1922 4600 苏地 2020G16 号 9893 商业 11871 3487 232 2906 3450 苏地 2020G50 号 6730 商业 8076 3418 228 2848 2300 苏地 2020G51 号 26275 商业 21020 3844 256 4805 10100 苏地 2020G54 号 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 苏地 2020G55 号 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 苏地 2020G56 号 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 苏地 2020B32 号 97263 商业 140468 4200 280 3000 40850 苏地 2020B33 号 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 苏地 2020B35 号 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 苏地 2020B36 号 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 苏地 2020B37 号 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 苏地 2020B38 号 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 苏地 2020B39 号 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 苏地 2020B40 号 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 苏地 2020B41 号 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小计 633。