20xx年西安市大明宫遗址区工程设计房地产开发项目可行性研究报告

20xx年西安市大明宫遗址区工程设计房地产开发项目可行性研究报告内容摘要：

改造工作，决定启动 50 个城中村的改造工作，完成 25 个城中村改造，涉及 8800 户、 万人，共 350 万平方米的整村拆除工作，开工建设面积 180 万平方米，完成投资 45 亿元。 政府要求各有关部门要尽最大努力配合、支持项目的开发建设。 正如西安市城中村和棚户区改造办公室常务副主任贺登峰所说 “2020年是西安市加快科学发展、实现率先发展的重要一年，也是西安市城中村改造和棚户区改造实现跨越式发展的关键之年 ”。 同时政府为了加快大明宫国家遗址公园建设，更好地保护中华历史文化遗产，确保大明宫遗址区保护改造项目的顺利实施，专门了成立了 “西安市大明宫遗址保护改造领导小组 ”，设立 “西安曲江大明宫遗址区保护改造办公 室 ”，负责遗址保护区改造各项具体工作的组织与实施。 政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。 （三）、西安市房地产行业发展状况及趋势 西安房地产现状 （ 1）、供给现状 自 2020 年开始，西安商品房市场供应量稳步逐年递增，商品房投资从 亿元增长到 2020 年的 亿元，年平均增长速度达到 %，商品房竣工面积从 2020年的 万平方米，年平均增长速度更是达到 %。 即使 2020 年以来国家 房 产库 房地 产 思想 库 17 出台了一系 列调控房地产市场的宏观政策，西安房地产市场受到一定的影响，但是 2020 年与 2020 年商品房投资环比增长分别为 %和%，增长速度仅在 2020 年有较大回落。 总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房的比例在 2020 年至 2020 年却表现为下降走势，从 2020年占商品房比例为 %下降到 2020 年的 %，主要原因是，在此期间西安写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例，而 2020 年以后开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升， 到 2020 年在商品房中的比重迅速上扬至%。 普通住宅竣工面积从 2020 年的 万平方米上升到 2020年的 万平方米，年平均增长速度达到 %，高于商品房总体增长速度。 （ 2）、需求现状 近年，伴随着开发投资的快速增长，在宏观经济带动下，商品房销售市场呈现出火热局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。 2020 年至 2020 年，商品房销售面积从 万平方米增长至 万平方米，每年平均增长 %，其中 2020 年商品房销售面积较上年增长 %， 2020 年较 2020 年增长 %， 2020 年以来在国家宏观调控政策的影响下，全国部分城市商品房销售均有回落表现，而西安商品房市场销售量 2020 年较 2020 年仍增长了 %， 2020年同比增长 %。 可见，近七年西安商品房市场呈现出强劲的增长势头，年平均增长速度为 %，市场需求潜力巨大。 其中普通 房 产库 房地 产 思想 库 18 住宅销售面积从 2020 年的 万平方米增长到 2020 年的 万平方米，年平均增长速度达到 %，略高于商品房总体增长幅度。 2020 年西安市住宅市场需求分析情况 根据 2020 年西安住宅 市场调查分析，目前西安住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为 %，结婚用房所占比例为%，其次为投资购房群体，这部分人群所占比例为 %。 目前购房群体年龄结构较为年轻，主要年龄集中在 25－ 35 岁之间，占 %；其次为 35－ 45 岁、 19－ 24 岁之间群体，这两部分购房群体比例相差不大，所占百分比分别为 %及 %。 主流购房群体属于工薪阶层，职业大部分为工人或者公司职员，但自由职业者、个体、私营业主以及经 理、管理层也占有一定比例，三者之和与工人、公司职员比例相当，从学历构成看，主要以大专及大专学历以上群体为主。 消费者选择的楼型仍然以小高层为主，其次为多层及高层，但以目前西安地产开发现状，近年新开发以小高层及高层为主，使得消费者也在逐步改变自己的选择。 周边环境、价格、交通环境、地段都是购房者非常关注的购房因素，而且重要性比较接近，而且需要关注的是物业的好坏也成为许多购房者关注的因素。 至于户型、面积以及楼层等因素因为可选性比较大，则不是购房者购房时主要参考因素。 但如果在主要因素都基本无差异化的情况下，这些因素 将会是购房者对比的关键性因素，因此在 房 产库 房地 产 思想 库 19 周边具有多个同类竞争楼盘时，开发商就要对此类因素加以关注，制定有针对性策略，加大留住购房者的几率。 二、区域周边及房地产市场情况 （一）、大明宫遗址周边区域基本现状 大明宫遗址位于西安市明城墙以北 1 公里处 , 处于自强东路 —玄武路、太华路 —建强路和坑底寨之间。 宫城平面似一锲形 ,南半部为一规整长方形 , 北半部为一半梯形。 遗址保护范围跨两个区 (新城区和未央区 ) 、 3 个街道办事处 (5 个自然村 ) 、 2 个办事处 (20 个居委会 ) ,共有人口 44029 人，其中城市人口 38540 人 ,农村 人口 5489 人。 （二）、区域市场发展格局 大明宫改造工程在空间形态上将形成 “一心两翼三圈六区 ”的基本格局：一心 ：大明宫国家遗址公园；两翼 ：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；六区 ：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。 （三）、区域市场特征 西安市大明宫区域市场走势综合分析 大明宫遗址区规划涉及用地范围 平方公里，大明宫遗址区规划拆迁建筑面积约 100 万平方米，预计新建建筑 面积约 2500 万平方米； 1050 亿元实行招商引资；建成后其将成为世界上最集中、最大的城市遗址公园。 房 产库 房地 产 思想 库 20 大明宫遗址的保护利用与改善人居环境、提高人民生活水平相结合；大明宫遗址的保护利用与申报世界文化遗产活动相结合；政府主导与市场运作相结合；文物资源的有效保护和合理利用相结合；弘扬民族精神与促进文化、旅游产业发展相结合。 建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代城市示范新区。 根据规划，大明宫遗址区在空间形态上将形成 “一心两翼三圈六区 ”的基本格局。 “一心 ”为大明宫国家遗址公园； “两翼 ”是以火车站北广场为轴 心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块； “三圈 ”是形成未央路、太华路、北二环三个商业圈； “六区 ”是规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。 大明宫遗址区保护改造项目的实施步骤为：五年周期，三步走战略。 第一步（ 20202020 年），启动建设大明宫国家遗址公园，基本完成大明宫国家遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址保护区改造规划范围内的城市基础设施；第二步（ 20202020 年），大明宫国家遗址公园建成开园，周边区域开工建设，拆迁工作基本完成；第三步（ 20202020 年），全面完成大明宫遗址区保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。 具体到 2020 年，建成中央公园、市政基础（道路、绿化、管道等）、公共服务（学校、医院等）、周边文化旅游区和安置区。 按照发展规划，大明宫国家遗址公园将建设成为未来西安的 “城市中央公园 ”，同时把大明宫遗址区保护改造成为带动西安率先发展、 房 产库 房地 产 思想 库 21 均衡发展、科学发展的城市增长极，成为西安未来城市发展的生态基础、重要的人文象征、世界文明古都的重要支撑。 大明宫周边房地产市场分析 （ 1）、周边主 要楼盘情况  价格：目前住宅售价在 45006500 元 /平方米之间。 价格上升趋势明显。  产品：市场供应以多层、小高层、高层电梯公寓为主，楼盘大都设计比较理想，有合理的定位，良好的绿化，楼盘品质较高。  需求：该地区未来的发展规划、便捷的交通、加之大批外地实力雄厚的开发商的进入，极大的提升了该地区楼盘的品质，因此，本地居民和外地人是该地区楼市的主力客户群。 周边房地产项目情况表 楼盘名称 物业地址 物业类别 物业价格 经开观谰港 城北未央大道 123 号（人人乐对面） 商住楼 5200 元 /平方米 均 天地时代广场 城北城北未央大道与凤城路什字 商住楼 5000 元 /平方米 均 赛高国际街区 城北未央路与凤城五路十字西南角 写字楼 5500 元 /平方米 均 中天雅苑 长安户县草堂寺 亚健高尔夫北边 普通住宅 5200 元 /平方米 均 紫薇希望城 城北凤城五路，未央路与太华北路之间 普通住宅 5100 元 /平方米 均 雅荷春天 城北凤城五路与迎宾大道交汇处 普通住宅 5200 元 /平方米 均 利君 V 时代 城北凤城一路 6 号（省公安厅对面） 商住楼 6800 元 /平方米 均 新里魏玛公馆 城北凤城九路与文景路交汇处西北角 公寓 6300 元 /平方米 均 西部大厦 (已售完 ) 城西劳动南路 64 号 普通住宅 6500 元 /平方米 钻石半岛 城南曲江雁南三路 普通住宅 7600 元 /平 房 产库 房地 产 思想 库 22 方米 均 长安盛世商都 长安长安区韦郭大道北侧（政法学院新小区对面） 商铺 6000 元 /平方米 均 假日国际公寓 城内北大街与二府街交叉路口的西南侧 公寓 7300 元 /平方米 均 粉巷 1 号 城内粉巷西 1 号 公寓 7000 元 /平方米 均 兰亭坊 高新木塔寨东侧 高尚住宅 6000 元 /平方米 均 曲江南苑 城南曲江雁南四路 (曲江宾馆东 400 米 ) 高尚住宅 5700 元 /平方米 均 （ 2） 、关注楼盘  假 日 国际公寓 假日国际公寓”是西安万业房地产开发有限公司 2020 年扛鼎之作，是献给古都人民又一顶级至尊人居精品。 “假日国际公寓”雄踞北大街与二府街交叉路口的西南侧，西华门十字北 100 米路西。 尊处城市中央黄金核心区地段，扼守城市交通主动脉，星罗棋布的交通网让出行更为便利。 “假日国际公寓”以现代时尚的风格打造城市中央的奢华空间，项目规划用地 平方米，总建筑面积 平方米。 由 A、 B 两栋 15层小户型公寓组合而成，地上共 15 层， 2 层为 商业用房， 315 层为珍藏型小户型公寓，地下共 3 层。 “假日国际公寓”尊处地铁一、二号线唯一交汇点上盖，拥享两条地铁带来的便捷与畅通，地铁即将贯通。 共设停车位 103个，用打造五星级酒店的标准筑建古城西安的顶级中央财富公寓。 周边配套设施有 30中、89 中、西安中学、西安小学、省政府幼儿园等学校及世纪金花、中大国际、开元、民生、百盛、海大春天、中环等 商业设施。 此外， 房 产库 房地 产 思想 库 23 交通银行、招商银行、东亚银行、浦发银行、西安市中心医院、交大二附院、口腔医院以及近百条公交线路，地铁 2 号线交汇。  君 V 时代 作为未来的一座标志性建 筑和旗舰商务品牌，利君 • V 时代站在了国际的高度，建筑风格汲取美国现代建筑稳健、理性的精神内涵，整体灰色 LOWE 中空玻璃幕墙勾勒出简明、冷峻、不悖稳重的现代外观，近百米高度，展现出建筑的张力和卓而不群的商务气质，形成经开门户第一商务印象。 利君 • V 时代总建筑面积 万平米，综合平层旗舰级商务、 LOFT 创意办公、一线品牌商业等建筑形式，成为经开门户首席商务综合体。 平层旗舰级商务，户型从 150平米到 2600平米整层面积， 米层高， 8 米大柱距，全景落地窗体，最大化避免传统写字楼中暗黑空间的产生。 LOFT 创意办公，以激发智本型企业的创造欲望和创作激情为设计要点，独特的 米层高，改变传统商务空间带来的单调感。 7000 平米国际一线商业，定位高端时尚，业态包容知名手表、服装、化妆品、珠宝等高档消费品，致力于打造经济开发区的奢华商城，与高端商务的形象和谐统一。 三、 “大唐芙蓉园 ”项目案例 大唐芙蓉园 项目与本项目非常类似，具有较高的参照性： 芙蓉园 大明宫 故宫 [唐 ]芙蓉园遗址 [唐 ]大明宫遗址 [明 ]皇宫（现存） 占地 1000 亩 占地 4800亩（宫墙内） 1080 亩 房 产库 房地 产 思想 库 24 南二环以外 北二环以里 市中心 大唐芙蓉园 由曲江管委会（与本项目合作方为原班人马）投资开发、西北院设计，项目完成后带动周边楼价大幅上升。 大唐芙蓉园是西安市重点建设项目，是西北地区最大的文化主题公园，占地 1000 亩，其中水面 300 亩，总投资 13 亿，建于原唐代芙蓉园遗址以北，是中国第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园。 项目自 2020 年 5 月份重新开工。