20xx年惠州市博罗县石湾项目可行性研究报告

20xx年惠州市博罗县石湾项目可行性研究报告内容摘要：

13 12 6 园林环境 10% 10 9 10 8 7 交通条件 10% 10 13 13 11 8 规模 10% 10 8 8 8 9 户型 10% 10 8 8 9 10 物管 10% 10 10 10 8 合计 100% 100 122 116 97 比较楼盘价格（元 /M2） 8500 7500 6500 龙湾新城比较价格（元 /M2） 7803 6853 7170 各楼盘权重 25% 25% 50% 龙湾新城最终比较均价（元 /M2） 7249 别墅产品均价：根据石龙、石湾市场上的别墅产品与价格，结合龙湾新城的优劣势比较得出联排别墅的均价为 7249 元 /㎡。 四、项目开发 条件及技术设计方案的分析 项目现状概况 地块面积 占地面积为 124,194m2（折合 亩） 地理位置 区域 位于惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧 四至 东侧临一纸厂及镇府干部宿舍、南至永康大道、西面为一条 27 米宽的规划路、北至湾湖西路。 又与石龙镇比邻 容积率（限高） 覆盖率 建筑密度 ％、绿化率 ％ 用途 二类居住用地 地形地貌描述（详见实景照片） 未经整理的用地，基本上平整 周边景观资源 绿化环境较好 ,地块南面有水景 交通状况 镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。 有 5 条公交线路经过本项目，横贯镇区及石龙的 1 路公交车及其他公交线路距项目约 200 米左右，出行便捷。 大型商业及生活配套设施 宗地西侧一公里范围内有两所小学、一所中学；宗地东北面一公里范围内有两所国家二级甲等医院；宗地周边两公里范围内，分布有购书中心、体育馆、银行、电影院（规划中）、商业中心、商铺、药店等生活配套。 地块北面道路相连镇主要商业街 教育、医疗、其他生活配套齐备，生 活安逸自在。 土地出让方概况及条件 拍卖 （二）项目发展条件分析 项目用地是石湾镇扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，表现有以下几个区位优势： 稀缺性：项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。 又与石龙乡比邻。 地理位置独特优越，不可多得。 成熟性：靠近石湾镇核心商业区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。 周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。 增值性：位于城市的主要发展方向上，且与石龙镇隔河而望，市 政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。 扩展性：由于项目北面尚有大幅未发展地块，给本项目可持续性发展带来后劲。 （三）地块征用情况 项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得的。 目前该项目已经完成拆迁，项目附近社区的水、电、电信等管网基本运营正常，用地条件相对成熟，具备开发条件。 （四）项目规划设计方案 规划目标 （ 1）以具有 21 世纪初居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环 境与周围环境相互呼应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。 将建成为石湾、石龙、石排三镇的新居住核心。 （ 2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能和质量水平，提高小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 （ 3）建筑及环境设计应充分体现对人的关怀，以人为本，符合现代人的心理需求，提供舒适、温馨的公共或交往空间，提高城市居住环境的质量。 （ 4）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、小高层住宅分布，使小区具有良好的空间布局形态。 （ 5）吸收广州居住 规划的优秀设计方案及新产品和惠州市地方居住规划特点，创造具有石湾特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。 规划设计 项目占地面积 124， 194 平方米，总建筑面积约 297， 443 平方米。 充分利用其优越的地理位置，用于建造低密度、大规模的高尚住宅小区。 规划布局采用分组团围合、多组团共享的方式，并合理地设置了两个开口，着力营造内部大园林、多细部的环境景观，既保证了良好景观，也保证了有力的通风和朝向。 别墅区疏密有致，着力营造极具亲和力的私家院落空间，再结合低层别墅的造型，成了高 尚、优雅、独一无二的别墅居住空间，小高层围合成的绿化内园开阔宏大，且与活动场地及首层架空大堂有机贯通，充分利用架空层空间，开成社区景观次线路，将中区景区与次级景观区联系起来。 利用架空层之“风道”效应，自然开成一个避开烈日享受清凉的场所，并使室外空间最大限度地用于社区绿化。 沿小区用地北侧设置设二层商业裙楼，沿小区用地西侧及西南侧设一层商业裙楼，裙楼上为住宅塔楼，有效地利用了沿街商业价值，创造了优质的商业空间。 小区以绿化广场为界，分为东西两部分住宅群体，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼 应，使小区成为一个统一整体。 道路交通 （ 1）本小区北面为湾湖西路，西面为 27 米的规划路；东面临两小规模工厂、镇干部宿舍，周边有较多农村自建房；南面为 34 米宽的永康大道。 （ 2）本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图； （ 3）本小区道路系统已采取人车分流方式； （ 4）本小区住宅按实际每户 个车位配建停车位； （ 5）结合用地总平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。 五、项目 SWOT 分析 优势（ S） 地形优势 项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业 区，东北面紧邻石湾工业区。 又与石龙乡比邻。 项目地形平整周边生活配套齐备，无不良建筑。 主题概念优势 将打造成为石湾镇首席大型人文原生态高尚社区，将打造成为石湾、石龙、石排三镇的居住核心，将是石湾南部及周边区域（石龙、石排、石街、茶山等区域）的后花园，区域房地产市场的新标杆。 周边生态环境景观优势 项目周边为规划中的生活片区，与镇中心约 200 米闹中取静，小区的小高层部分可观江景。 城市感强。 景观优势 项目北临山景绿化，东临建设中的增城中学运动场，具有明显的景观资源优势。 周边公交系统及配套设施 优势 项目有多条公交线路经过，并且站点离项目较近。 横贯镇区及石龙的 1 路公交车及其他公交线路距项目约 200 米左右，出行便捷。 教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸自在。 周边环境 周边区域的规划定位清晰，有助于提升本地块的开发潜力。 劣势（ W） 环境劣势 项目土地平整，建筑趣味不足。 弱化方法： 可依据理性随机的原则，运用园林手法、规划手法及建筑手法，使得项目既成为城市的风景线，又是业主可邻里守望、可闲庭信步的美好家园。 开发、销售周期易受市场整体影响 本项目是总建筑面积约 万平方米的中大 型社区，而石湾市场刚开始启动，受未知的后期市场影响大。 弱化方法： 产品多元化，扩大消费群体，争取快速建成、快速销售，可大大减少开发、销售周期所带来的不确定因素的影响。 人文环境及形象较差 地块周边虽有整体规划，但启动有待时间，目前项目周边地区人气较淡薄。 弱化方法： 可通过项目工地与现场包装，提高项目形象。 在项目开发初期，适当建造相应的社区配套，以增加人气及居住氛围。 机会（ O） 市场 石湾镇及石龙镇经济发展迅速，本项目地处商业中心附近，为本房地产项目提供了良好的外部环境；该地区商品房 空置面积比上年有所减少，有效供求出现缺口，是发展商入市的好时机；外来需求不断增加，市场需求空间大，易于销售； 规划 多项市政利好涌现，本项目均在其影响范围内； 消费者心理 目前消费者对居住品质的要求不断提高，即享受都市繁华又向往幽静环境、优美环境，本项目都可同时满足；相对来说本项目的客户群得以扩大。 产品形态 目前石湾市场上的产品缺乏能够引导市场需求的项目，基本上是对其他城市的成功产品及文化的克隆，这对项目存在一个很大的机会：重新依项目特点定义符合城市气质和居住文化，树立属于石湾人生活方式和人居 文化的标准。 目前石湾楼盘质素一般 目前石湾尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。 威胁（ T） 竞争对手占有市场先机 位于项目附近的丽湾花园、心怡花园比本项目早进入市场，将会分流部分客源。 规避策略： 开展品牌建设，打造统一品牌形象和服务；扩大品牌知名度；开发出高性价比的适销对路的产品，力争市场的美誉度；另外该项目已进入销售尾期，对本项目的竞争压力已降至最低。 市场板块竞争 本项目所处的区域尚有很多未开发的土地，存在未来的竞争对手。 规避策略： 突出板块间所具有的不 同特色，避免正面竞争； 遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸收竞争对手的优点，规避自己的弱点；。