20xx年天津汉沽项目可行性研究报告li

20xx年天津汉沽项目可行性研究报告li内容摘要：

过控制土地转让信息披露的时间、范围、内容，使其它开发商出现信息不对等状态，在短时间内无法对项目优劣进行有效评估和判断，或采取劝阻等方式让其他开发商知难而退，从而确保先期界入开发商在没有竞争情况下取得项目土地。 三、本项目土地取得的初步设想 在本项目土地取得上，我们认为，根据本项目的特点设计出优化的操作模式进行实施，最大限度确保公司利益，并具有可操作性是至关重要的。 以拆迁还建为核心条件，辅之以其他配套设施建设如小学幼儿园、少量市政道路建设等条件（这一部分内容须根据项目总体规划布局确定），作为与当地政府商 谈的基础。 首先承诺由我公司垫资建设汉沽农场一分场职工还建房的建设，还建房的建设费用充抵项目土地出让金，其好处在于：一，通过对还建房建设进度的控制，达到对整个土地出让款项支付时间的控制；二，项目整体或分期开发的时间确定，我公司就有了主动性，宏观经济情况和当地市场条件需要的情况下，可以立即或尽快进入开发状态，市场情况不利条件下可延缓开发时间，或坐享地块升值利润；三、还建房建设本身有利可图。 按照这一思路，通过还建房的垫资建设（根据需要还可附加其他建设内容），锁定土地价格，并争取最优惠的付款方式和条件：首期付款 在对方可接受的范围内争取少付。 其余土地转让款项目还建房建设费用和其他建设内容投资抵偿，不足部分待项目前期手续基础完成后需办理土地证时支付。 另外，土地证分块办理也是争取的目标。 在取得土地后，根据市场情况和公司发展战略具体制定项目的开发时机和储备时间，牢牢控制主动权。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专 业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四部分、市场分析 一、天津市商品住宅市场总体分析： （ 一 ） 、全市商品住宅销售情况分析 2020 上半年成交数据 区域 成交套数 （套） 成效面积 （万㎡） 平均价格 （元 /㎡） 成效额 （万元） 市内 10679 郊区县 21426 合计 32105 2020 年上半年全市商品住宅共成交 32105 套，成交面积为 万平米，其中市内六区成交 万㎡，占 %，郊县成交 万㎡，占 %。 全市成交额 亿元，市内六区成交额占全市的 %，郊县占 %。 全市成交均价 元 /㎡，市内六区均价为 元 /㎡，郊县为 元 /㎡。 20 2020 年同期成交量、成交价格变动情况 年份 成交套数 （套） 成效面积 （万㎡） 平均价格 （元 /㎡） 成效额 （万元） 2020 年 32105 2020 年 34564 变动幅度 % % % % 2020 年较 2020 年同期成交套数下降了 %，成交面积下降了 %，其中市内六区成交面积下降了 %，而郊县则上升了 %，由此，市内成交量的下降带动 了全市成交量下降。 在市内六区和郊县共同带动下，成交价格则上升了 %，其中郊县价格的上涨高出市内六区 %。 由于价格的增长， 2020 年上半年成交额较 2020 年上涨了 %。 2020 年与 2020 年上半年各月成交量走势，基本相同， 2020 年由于市场供应逐渐放大，成交量稳步增长， 6 月份成交量继 1 月份来首次超过 2020 年。 7 月份以后，市场还将有大量新增项目，下半年成交量将持续走高。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专 业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020 年上半年成交状况 如图，在春节销售淡季的影响下， 2 月份成交量大幅下降，较 1 月份下降了 %，成交价格也受到一定程度影响，下降了 %。 3 月份以后，成交量逐渐放大，稳步增长。 成交价格涨幅明显， 6 月较 1 月大价格上涨了 %。 (二 )、下半年预测 综上， 2020 年上半年全市房地产市场走势平稳。 成交量逐渐放量，成交价格升幅明显，郊县地区成长迅速，成交量占全市成交量 %较 2020 年上涨了近 10%。 价格也明 显提高。 特别是重点郊县地区，价格涨幅将近 30%，个别地区突破 40%。 主要由于环外四区市场热度不断提高，新增项目迅速增加，项目素质也不断提高，市区 消费者 拥向这些地区，市场呈现供销两旺的局面，也推动了郊县地区价格的上涨。 在外围区县发展和购买力双重作用下，各区域价格差继续减少，平均价格水平持续升高。 下半年成交量持续增加，重点仍是环外四区和塘沽区。 从 2020 年两次公布的土地 供应计划上看，未来居住重点区域郊县区域，未来上市量超过 500 万㎡，市内六区大幅土地将集中在河东、河北、红桥地区，和平、河西、南开区均为金融、商业用地。 2020 年下半年，预计将有 24 个新开项目，分布在四个中心城区和所有重点郊县地区。 其中塘沽区 6 个，河西区 4 个，上市量的增加给成交量稳步增长奠定了基础。 下半年拆迁区域有所增加，市场需求量的增加将推动成交量稳步上涨，而环外新城的发展会更加迅速。 房价保持增长，涨幅回落。 市内六区土地稀缺性不断提高，河东、河北、红桥区域住宅价格还将有所上升，而和平、河西价格上涨 难度较大，鉴于区域价值，这些区域的价格涨幅空间有限。 同时在政策的影响下，户型面积减少，特别是环外新城，小户型产品大面积兴建，同时经济适用房、还迁房不断增加，供应结构的矛盾将在一定程度上得到缓解。 价格目前已处于高位运行，下半年涨幅将随供应量的增加得到一定控制。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专 业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市区住宅品质将进一步升级。 郊县项目的崛起使市内项目已不占有产品优势，区县房价不断攀升，市区价格则渐渐接近顶部，而土地成本的增加不得不使市内项目的开发商更加注重产品品质和附加价值的提升，市内项目将面临品质的全面升级，高档精装修项目会不断涌现。 二、汉沽区房地产市场分析： 伴随着滨海新区的快速发展，作为其中一分子的汉沽区也加快了在各个方面建设的脚步。 就房地产市场而言，近两年来诸多开发商，特别是一些品牌开发商的涌入，多个项目在开发区的 “遍地开花 ”，使得汉沽区的楼市也逐渐呈现出了群雄逐鹿的热闹局面。 项目云集 河东河西各领风骚 汉沽区面积为 350 平方 公里 ，人口为 18 万，以蓟运河为界，可以将它分成河东片区和河西片区。 其中，河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，而河西片区则是震后新建的住宅区域。 因此，比较而言，河东片区得到了更多开发商的青睐，成为 必争之地，大多数的商品房项目集中于此。 据了解，截至目前，汉沽区 已售及 在售的商品房项目有 12 个，河东片区就占据了 9 个，可谓分走了汉沽楼市的大半 “江山 ”。 相对来说，河西片区还是略显冷清，目前在售项目仅为 3 个。 河东片区与河西片区不但在项目数量上有一定的差别，在价位上河东片区暂时也处于较高的水平上。 目前整体而言，汉沽区商品房项目每平方米的均价大约为 4500 元左右，而河东片区的均价达到了 4700 元左右。 受地理位置的优劣、楼房品质、配套设施、期房现房等方面因素的影响，各个商品房项目的价格也不尽相同。 截至目前，均价最高的两个楼盘也都坐落在河东片区的核心地带。 其中，于今年 3 月份开盘的位于新开北路的开发的 “海尚濠庭” 均为 18 层的高层住宅楼，是汉沽区现有最高的建筑。 作为面向中高端客户群的大盘项目，它在双电梯的使用、水景花园的设置等配套方面都成了汉沽商品房高品质楼盘的代表，其价位也较高，均价达到了 4900 元左右，最高售价达到了5500 元左右。 相对于处于核心的几个项目，位于城区边缘位置的项目价格要相对低一些。 而对于河西片区的商品房项目来说，均价为 4300 元左右，最低价格是 4000 元左右，最高价格是 4800 元左右，这显然比河东片区 最高价格 5500 元左右低了很多。 不同地段商品房项目价格的拉开，为不同需求的购房者提供了更多的选择空间。 虽然横向比较河东片区与河西片区商品房项目的价格有所差别，但是纵向来看，汉沽区房价呈现出了持续上扬的态势。 截至 2020 年，汉沽区的商品房价格还仅为最高 2200元左右，最低为 1100 元左右的水平，近两三年的涨幅显而易见。 据业内人士分析，汉沽区房地产市场的发展，价格的较快上扬，大致有两方面的原因：其一，相对于市内六区以及开发区、保税区、塘沽区，汉沽的房地产市场发展较为滞后，起点较低，所以在 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专 业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价格上相对而言具有更大 的上扬空间。 第二，拆迁带来的房屋市场刚性需求的增大。 汉沽区作为滨海新区的组成部分，很多大项目已经或者即将入驻汉沽区，随之而来的必然是土地的征用和原有房屋的拆迁。 这部分为数不少的拆迁户也成了城区购房不可小觑的力量，增加了汉沽区商品房真实性需求。 户型多样 两室小户型更受 “ 偏爱 ” 各个新项目在汉沽区的相继亮相，多元化的户型设计，客观上为不同阶层不同需求的消费者提供了更多的选择空间，在 我们调查 的汉沽区的几个商品房项目中，具有的共同特点是，几乎都是以两室 70 平方米左右至 100 平方米左右的小户型为主力户型， 140至 150 平方米左右的大户型不多，而几十平方米的一室小户型则更为稀缺，一般没有或者只有少量供应。 以位于汉沽东部的一个项目为例，两室 100 平方米左右的小户型占到了总套数的 90%以上，项目最大的户型也不过 112 平方米，且数量极为有限。 而位于汉沽区核心区域的高档项目 （海尚濠庭） ，主力户型也是 100 平方米左右的两室小户型，与前者不同的是，这个项目的最大户型达到了 150 平方米左右。 同开发区大户型较多的情况相比，汉沽区的小户型显然占据了主力。 该 项目销售人员表示，开盘以来，无论是三室的大户型还是小一些的中小户型，都受到了不同需 求消费者的欢迎，已经卖出了。