20xx年云南禄丰某旅游地产项目可行性报告_secret

20xx年云南禄丰某旅游地产项目可行性报告_secret内容摘要：

的人文资源主要集中在几个村庄里，有古驿道、旧民居、古建筑、宗教活动及场所等，数量较多，但其规模和可利用价值都不是很大。 水文资源相对短缺 现场附近没有较大水流量的江河或水库。 有几个水库和水塘及灌溉庄稼用的小溪流，但水质较差，储水量少。 水资源受季节影响大，在不同季节水位落差大，对旅游开发带来很大的局限性。 现场的限制因素较多 可利用的自然资源太少，生态修复困难。 高速公路纵横穿过，给旅游区带来不少的各种影响，如燥音、视觉景观、生态的破坏、园区整体被分割等影响。 人文资源缺少可以深度挖掘的实体及文化内容。 现场有两条高压输电工程，对旅游区影响很大。 村庄占地面积太大且不集中。 受高原气候的影响大，对项目计划带来一定的局限性。 市场调查 云南旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，禄丰恐龙遗址作为云南旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。 禄丰所在的滇中地区是云南省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加 快了禄丰纳入 “ 大昆明 ” 旅游圈的步伐，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新去处。 无论是云南省还是省外游客最喜欢的云南旅游景点还是自然山水类，而像恐龙遗址这样的自然遗址类景点对于云南省游客具有很大的吸引力，而省外游客却不太关注。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。 多种原因造成云南省内游客对主题公园类产品期望不高，在此类景点内停留时间不长的现状。 省外游客在主题公园内平均停留的时间要比省内游客长 12 小时。 云南省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。 被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐 1030 元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。 有景区标志的旅游纪念品是云南省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。 大部分的省外游客在云南的旅游消费意愿为 150200 元 /人 /天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100150 元 /人 /天。 恐龙话题已经具备相当的市场认知度 ，但人们对于恐龙的好奇以及相关娱乐产品的向往仍没有得到适当而合理的喧泻。 在云南尤其是滇中地区悄然崛起的自驾车旅游市场需求，以及持续存在的中小学生科普教育市场需求都是庞大而未饱和的，而区域内 与古生物旅游资源相结合的多功能混合产品是市场的稀缺，禄丰在交通距离、特种资源方面具备开发这种产品的优势和强大机会。 社会公用设施调查 目前项目用地范围内社会公用设施严重不足，运输条件、公用动力供应、生活福利设施等要在景区的建造过程中逐步解决。 拟建地区环境现状资料的调查 目前拟建地区环境保护良好，没有各种 主要污染源以及其排放物，大气、水体、土壤等目前环境质量状况良好。 但附近有两个小型的采石场，从保护当地环境的长远效益考虑，需关闭这两个采石场。 投资的必要性 本项目会促进禄丰的经济发展。 将一个 “ 主题公园 ” 孤零零地置于一个周边暂时缺乏配套的 **恐龙山，难于成气候，难于聚集人气，只有通过主题公园大型项目，整合资源带动区域配套，同时加强与禄丰 **镇城市发展紧密结合，最终形成旅游产业、休闲产业、地产三足鼎立局面，相互促进的发展格局，这些项目的建立必然促进禄丰的经济发展。 政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。 虽然改革开放后的 20 几年中，禄丰旅游业与云南省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内 其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。 本项目除有两 个大型主题公园外，还有考古科教区、生态探险区、传统集镇区、汽 车营地区和四星级会议 酒店等，这些产品的推出， 是充分利用禄丰旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强禄丰旅游业，整合和提高禄丰旅游的重大举措， 必将丰富、壮大禄丰县的旅游产业。 通过本项目的建设，将增强旅游业在禄丰县国民经济中的地位。 旅游业产业关联度很强，对禄丰县国民经济发展有 强大的辐射和波及作用，可以带动禄丰县相关产业部门的发展，进而增强旅游业在禄丰县国民经济中的地位。 通过本项目的建设，将增加禄丰的税收、提高就业率。 本项目建成后两个大型主题公园和一个四星级酒店等都属于劳动密集型产业，将从禄丰本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高禄丰的劳动就业率。 主题公园、四星级酒店、传统集镇和旅游地产的建成也将为禄丰提供稳定的税源，增加禄丰的营业税、所得税和房产税。 市场分析 市场调查 国内恐龙主题公园供给现状（包括计划中） 国内恐龙主题公园简介表 景区 开业时间 占地面积 投资额 化石资源状况 产品供给 云南禄丰 **遗址公园 规划中 4 km2 10 亿（预） 一级 综合型园区 四川自贡恐龙博物馆（恐龙地质公园） 1987 年 亿 一级 遗址型 自贡恐龙王国公园 规划中 km2 18 亿（预） 一级 综合型园区 江苏常州中华恐龙园 2020 年 3 亿 没有化石 主题公园 广东河源恐龙公园 规划中 不祥 少量化石 综合型园区 广东茂名恐龙公园 规划中 不祥 少量化石 主题公园 浙江天 台恐龙公园 规划中 3 亿（预） 恐龙蛋 遗址型 甘肃永靖恐龙公 规划中 － km2 不祥 恐龙脚印 遗址型 园 化石 分析 总体上看来，国内以恐龙为主题的公园（包括计划中）呈以下特点： 在恐龙化石资源方面，禄丰和自贡的最佳，均为国家地质公园；河源、天台、茂名和永靖的次之；而常州中华恐龙园是没有恐龙化石资源的。 资源上的三个层次决定了其发展方向的不同，具有资源优势的公园在长期发展过程中具有巨大优势。 在客源市场方面，常州、天台处于长江三角洲，河源、茂名处于珠江三角洲，皆为中国人口最稠密， 社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势，但资源上的先天不足是其发展的要害；而禄丰虽然和自贡、永靖都处于中国西部，但由于禄丰处于旅游业相对发达的云南，距离云南最发达的城市也是中国重要的旅游城市 ——昆明较近，且位于昆明 —— 大理黄金旅游热线上，因此也有一定比较优势。 必须重点注意的是自贡恐龙园与本项目所处区位都是西南地区，且资源状况也相近，将是本项目最大的市场竞争者。 在开发时间上，自贡恐龙园开发最早，常州中华恐龙园也比较早，其它项目都处于立项和规划阶段，而其中自贡恐龙知名度也是最大的，而禄丰恐龙早在 上世纪 30 年代就轰动世界，在没有开发的情况下就具有了很大的知名度，得到世人广泛的期待。 在景区的经营状态上，常州中华恐龙园一支独秀，取得了一定的成绩，自贡恐龙园则次之，多年经营但收效一般，而其它的则处于初级经营或未开放状态。 在景区的开发规模和未来发展计划上，目前以常州恐龙园投资最大，并不断谋求二次创业，但占地面积相对较小，发展空间有一定的限制；自贡计划的恐龙王国公园则预计投资和占地都很大，很值得重视，同时，河源和天台的发展计划也不容忽视。 门票价格调查 目前国内已经建成开业的恐龙遗址公园的票价为：江苏常州中华恐龙园 80 元 /人、四川自贡恐龙博物馆 30 元 /人和禄丰恐龙博物馆 5元 /人。 形成目前这种票价市场的原因是： 常州恐龙公园投资规模大，产品的设计和包装新颖，已经建成主题公园。 而禄丰和自贡的的恐龙资源虽然占优势，但其产品仍属于初级开发状态。 从客源市场方面看，常州处于长江三角洲，属于中国人口最稠密的地区，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势；而禄丰和自贡都处于中国西部，现对来说社会经济发展水平较低，人均消费能力较低。 国外市场调查 目前世界 上发现恐龙化石埋藏的地点并不多，主要集中在美国、加拿大、蒙古和中国等地，其中美国德克萨斯州恐龙遗址为世界最大的恐龙遗址。 恐龙化石的遗址在全世界旅游业中都有很好的开发，在美国的德克萨斯州、亚利桑那州、瑞士的汝拉州等地区已经开发了类似 “ **公园 ” 的恐龙遗址公园，在知名度不断扩大的同时也取得了很好的效益，但在亚洲却没有拥有恐龙化石遗址的世界级的旅游地，这显然与亚洲的众多人口和社会经济快速发展是不适应的。 在以恐龙为主题的娱乐业方面，以欧美国家为首，开发出了诸如好莱坞的《 **公园》等脍炙人口的影片、迪斯 尼的《恐龙》以及环球影城的 **公园恐龙谷等，取得了不俗的成绩，同样在亚洲这也是迫切开发的空白。 恐龙作为地球生物的疑案和现代人们最感兴趣的话题，在世界范围内，尤其在亚太地区的旅游开发上都是潜力无穷的。 供给市场 滇中地区与滇西北的大理可以说是整个云南省旅游资源分布最为丰富的地区，其主要旅游产品如下表： 表 61 云南省旅游产品表 昆明 玉溪 楚雄 大理 翠湖（ A） 大观楼（ B） **碧鸡坊（ B） 西山风景区（ A） 世博园（ D） 滇池（ C） 昆明黑龙潭（ A） 昙华寺（ B） 九乡 （ A） 帽天山国家地质公园（ E） 玉溪通海曲陀关 （ B） 秀甲南滇 —— 秀山 （ A） 玉溪哀牢山自然保护区 （ A） 神奇晶莹的玉溪溶洞（ A） 玉溪抚仙湖（ C） 楚雄元谋土林 （ A） 楚雄紫溪山 （ A） 水目山（ A） 楚雄永仁方山 （ A） 楚雄大姚白塔 （ B） 楚雄狮子山（ A） 化佛山 （ B） 龙江公园（ A） 苍山风景区 （ A） 洱海风景区 （ C） 石宝山风景区 （ A） 巍宝山风景区 （ A） 鸡足山风景区 （ A） 大理古城（ B） 路南石 林（ A） 盘龙寺（ B） 筇竹寺 （ B） 阳宗海 （ C） 云南民族村 （ D） 圆通山 （ A） 圆通寺（ B） 金殿风景名胜区（ A） 云南陆军讲武堂旧址（ B） 云南省博物馆 （ B） 安宁温泉（ C） 华 宁 海 镜 海 关（ B） 孤山岛（ A） 海门河（ A） 观鱼洞（ A） 玉溪星云湖（ A） 玉溪九龙池（ A） 玉 溪 聂 耳 公 园（ A） 玉 溪 象 鼻 温 泉（ C） 红塔工业区（ F） 李家山青铜文 化园（ E） 福山草堂 （ B） 腊玛古猿遗址（ E） 禄丰恐龙博物馆（ E） 十月太阳历文化园 （ D） 人类发祥地元谋 （ E） 楚雄护法明公德运碑摩崖 （ E） 楚雄万家坝古墓群 （ E） 楚雄哀牢山自然保护区（ A） 黑井古镇（ B） 大 理 三 塔 （ B） 蝴蝶泉 （ B） 周城白族村 （ B） 三塔倒影公园 （ B） 杜 文 秀 墓 （ B） 漾濞石门关（ B） 元世祖平云南碑（ B） 天龙八部影视城（ D） 自然类景点（ A） 人文类景点（ B） **类（ C） 主题公园类（ D） 遗址公园类（ E） 工业旅游类（ F） 显然，云南本地市场中尚没有大型的、游乐型 的主题公园项目，而本项目正好可以填补空白。 需求市场 云南省 20202020 年旅游业情况表 年份 游客分类 游客量 同比增长 旅游收入 RMB 同比增长 总收入 RMB 同比增长 占全省 GDP 比例 2020 海外游客 110 万 % 31 亿 % 257亿 % ％ 国内游客 4570万 % 226亿 % 2020 海外游客 万 % 亿 % 亿 % ％ 国内游客 万 % 255亿 % 2020 年虽然受 “ 非典 ” 影响，全省接待旅游人数有所下降，但11 月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成 功举办，在即将进行全年盘点时为云南省的旅游业增添了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约 5100 万人次，旅游业总收入约 260 亿。 “ 西部大开发，旅游需先行 ” ，在中国西部大开发逐渐深入的背景下，云南省发展旅游业的力度也将步步加大；中国积极参与东盟－湄公河区域的合作开发，作为湄公河次区域进展最快的领域，旅游业的合作走在了其他合作的前面，云南省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实，得到长足的发展。 这也正好说明禄丰未来的旅游产业尚有较大发 展空间，游客市场仍有较大潜力。 客源市场出游能力持续增长： （ 1）人们 可自由支配收入：与全国各地一样，现在昆明市域的人们可支配收入在逐年增多。