20xx年中山市雅居乐西区商业项目市场可行性研究报告

20xx年中山市雅居乐西区商业项目市场可行性研究报告内容摘要：

调查，主要采用现场典型调查与问卷调查两种方式。 （ 2） 问卷调查与专项调查 问卷调查针对不同的消费人群进行，本项目经过初步的研判后将对 中山城区的两类消费人群进行问卷调查： 商业消费人群 、投资物业的投资 型 客户，问卷调查的目的主要是了解消费群的细分意向，包括区域 趋向 等 ； 专项调查主要对项目地块所在的区域市场的一些典型项目以及专业市场进行调查，了解区域市场各类产品的市场环境以及市场价值，为项目发展寻找机会与空间。 市场信息分析方法 （ 1）定量分析法 对本次的调查问卷均采用 统计软件进行定量分析；在对各种物业产品的价格进行分析时采用了类比项目比较法及收益还原法两种分析方式。 【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 16页 对于市场各类物业产品供应情况、各类物业产品市场需求 状况，各类物业的需求状况等，我们将采用量化比较等分析方法， 在量化分析的过程中，将适当采用定性分析结合的方式。 （ 2）定性分析法 对市场发展现状以及未来发展趋势等方面的研究采用演绎归纳推理方式为主。 对于项目地块等的分析，将主要采用行业通用的 SWOT 定性分析方法，来寻找项目定位的依据与对策。 其他相关数据、市场信息采用相关模型以及演绎归纳推理等定性方式进行分析。 工作组织方式 （ 1）专案工作组 天域置业成立了由市场研究专业人员（市场调查、统计、分析人员）、投资顾问专业人员（项目规划、设计、技 术与经济分析人员）、天域 合作技术单位 （市场、规划、设计顾问 等 ）组成的 “ 雅【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 17页 居乐西区商业 ” 项目 专案 工作组。 （ 2）工作开展 2． 中山 商业背景 与现状 中山 商业概述 （ 1）中山商业具有深远的历史渊源 中山商业具有非常深远 的历史 渊源，可以追溯到南宋，发展到【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 18页 明代，中山（以前名为香山 ）成为中国最早的、唯一的对外商贸的口岸，孙文西路在那时已经成为 中国重要的商埠， 到清末 的 远近 闻名 的石岐 “十八间”成为中山商业的象征 ，中山商业以前的发展，在中国占有比较重要的历史地位。 （ 2） 近几年来 中山 商业发 展遇到瓶颈 中山商业经过数百年的风雨，发展到现在 仍然集中在石岐区 ，与周边其他城市（广州、深圳、东莞等）相比，城市化扩张的速度显得有点迟缓，其主要原因在于产业发展滞后、人口增长缓慢有很大的关系。 由于产业发展缓慢，导致城市化建设进程缓慢，同时也影响人口规模的增长。 消费规模不大、消费能力较低 等存在的实际问题直接 阻碍了中山商业快速发展。 由于中山人口规模的限制，整体消费力不高，中山的商业规模受到大大限制，目前的商业规模对消费市场已经呈过饱和状态，因此，在中山，一个新型商业项目的兴起，往往要以牺牲旧的商业作为代价， 典型的例子是 “ 大信商圈 ” 的出现，直接导致了以孙文西路为代表的街区型商业衰退。 同样由于人口规模小， 人口住居区域比较集中（主要在石岐），商业 生存 也只能依附人口密度较高的区域，【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 19页 因此多年来，中山的商业一直集中于旧城区这个狭窄的区域里不能往外扩张，大型的商业项目一旦跨出这个区域，将给 他的 生存带来极大的压力， 这一方面 典型的项目就是“万佳”。 （ 3） 中山城市化发展模式决定其商业发展 由于以上原因，目前，中山城市化发展与商业地产发展形成明显的错位或矛盾，因此，寻找商业地产的机会将会存在更高的难度，要想准确判断商业地产的机 会，必须客观地研究中山城市化必须具备的条件，而不是依据政府提出的某项口号，或者发展商刻意的市场炒做。 中山城市化与广州、深圳，甚至是东莞的城市化有很大的区别，这种区别主要源于中山与这些城市的人口结构、人口规模、产业结构、产业性质、产业规模有很大的差别。 广州、深圳、东莞等可以通过大量的高素质的外来人口扩张来实现城市化规模扩大，因为有足够的人口、足够的需求，相关的城市配套、生活配套系统才能够维持生存。 中山 人口规模不大，本地需求构成中山商业、公共配套系统的主要市场需求，因此，中山 的城市化很大程度上需要依赖 周边 村镇人口向城市人口转化，村镇与中山城区的融合将是中山城市化目前【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 20页 的主体力量，而这种城市化的模式，不仅要求周边的镇区与城区存在良好的地缘关系，同时必须具备良好的 人脉沟通，或者很强的产业关联，这 就 决定了中山商业地产机会与风险的研判将会与广州、深圳等城市有非常大的差别，中山以前的 某 些项目失败，很多与此有相当大的关系。 （ 4） 观点归纳 中山商业需求增长缓慢，需求增长缓慢严重阻碍了中山商业迅速发展； 人口规模过小，导致城市扩张力虚弱，新发展区域由于消费支持力缺乏，配套系统很难存活，而城市“虚扩”与目前的配套布局形成显明 的矛盾，这种矛盾的存在， 在另一方面 又蕴涵着各种配套产业的市场机会。 商业发展阶段 （ 1） 上世纪 80 年代以前乡镇街区型发展迅速 孙文路 是中山商业的发源地 ，经多年历史长河的 “冲积 ”，从早年的十八间商铺发展至今， 曾经一度 成为了中山中心城区内传统的经济中心。 【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 21页 直到上个世纪 80 年代， 孙文路 东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了中山市民购物、消费的重点区域。 孙文路的兴旺，带动了 周边的太平路、民族路 、民生路、民权路 、拱辰路、悦来路 等 的街铺 ，中山庞大的乡镇街区型商业格局发展到最高峰。 乡镇街区型商业之所以 得到迅速发展，与中山的商业历史、居民消费习惯、城市规模、人口结构等有极大的关系，因此到上世纪 90 年代，中山一些新型的社区（竹苑、柏苑、松苑、城市花园、第一城等） 在功能配套的设置上都没能跳出这一模式。 乡镇街区型商业很难承担起一座城市的配套功能，因此，随着中山市城市化规模越来越大，这种商业的劣势越来越明显，更先进的商业形态成为这座城市发展的客观要求，应运城市发展的要求，新的商业形态呼之欲出。 （ 2） 上世纪 90 年代 中 CityMall 走向 辉煌 上世纪 90 年代初，随着“中原之行哪里去。 郑州亚细亚。 ”广告词的红火， “ CityMall”商业 成为中国各大城市商业争相效仿的一种模式，中山在 90 年代中，开始出现这种商业形态。 95 年，益华百货开张， 当时营业面积不足 10000 平方米的益华百货的开业，打破了中山没有大商场的历史， 为中山新发展带【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 22页 来一种新的消费方式。 益华百货适时的出现， 确立了益华商圈 今天 的商业中心地位。 益华百货的成功，带动中山商业的革命， 94 年壹加壹第一家店 —— 凤鸣路店开业不足 180 平方米 几年的经营，发展成为中山最成功的连锁超市。 96 年， 百惠超市成立 ；一 年后中恳百货开业 ；同年，中山百货进行整改 、摩登汇开业 、广州友 谊进驻中山。 到上世纪 90 年代末， 中山的商业格局已经是春意浓浓 ，“ CityMall”商业 与街区型商业互补发展也达到辉煌。 但随着世界一些更先进的商业形态传入中国， 中国消费者的观念发生了巨大的改变，郑州亚细亚的倒闭，标志着“ CityMall”这种商业形态 开始 退出 商业舞台，中山的“ CityMall”商业 开始面临同样的困惑。 2020 年广州友谊撤出中山、摩登汇、中恳迅速萎缩，连带而来的是孙文步行街、民族路等街区商业 开始下滑，街区型商业与“ CityMall”商业 双双面临危机。 （ 3） 近两年 ShoppingMall 模式 改变中山商业格局 街区型商业与“ CityMall”商业 的衰落不仅与中山城市发展、居民消费观念变化相关，同时与其所能承担的城市功能局限性有【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 23页 很大的关系，由于这些问题的存在，“ ShoppingMall”开始进驻中山，大信新都会的出现，同样对中山商业具有划时代的意义。 2020 年 7 月，吉之岛在中山开业； 2020 年 3 月大信新都会开业； 2020 年 8 月假日广场开业…… 大信新都会直接导致孙文路为代表的街区商业、中恳为代表的“ CityMail”商业 等萎缩；假日广场的出现，也导致了柏苑等社区商业的衰退，“ ShoppingMall”商业表现出更强的竞争力。 （ 4） 观点归纳 中山的商业发展经历几种商业形态的更替，这种更替不但将使中山的商业 形态越来越都市化，同时也将使中山的商业格局越来越合理化。 这种变化是革命性，他必将牺牲之前的一些东西，而新型的商业必须通过抢夺原有的市场需求来获得成功。 商业布局状况 城区现有的商圈主要可分为大信商圈、京华商圈、 富华道商圈、 孙文 路 商圈 等四大商圈。 【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 24页 步行街商圈和京华商圈为中山传统两个老牌商圈，其依托历史渊源以及酒店业为他们提供了足够的人气和消费力量，两者在中山商业中 有举足轻重的作用。 2020 年，迅速崛起的大信新都汇最到位、最准确地把大型SHOPPINGMALL 以实物的形式呈现在中山市民面前。 大信新都汇改变了中山商业 “重东西轻南北 ”的传统，结束了石岐北区没有商圈的历史。 大信新都汇集合了步行街、主题乐园、游艺中心、大型百货商城、超市、专卖店、美食街、影城和真冰飘雪溜冰场等多种复合业态，一站式的购物休闲方式对中山人来说新鲜且具有吸引力。 就在大信新都汇客似云来的时候，兴中道上的假日广场也走进人们的视野，孙文东路的房地产业经过多年的发展，多个高端定位的楼盘聚集于此，对于商业 配套有着较高的要求。 以前这个区域以竹苑商圈为主要的购物休闲场所，而随着定位于小型 MALL【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 25页 的假日广场的出现，这一区域的重心慢慢向假日广场倾斜。 看重城东片区未来发展潜力的万佳百货将店址选在东区边缘，它将百货商场、超级市场、肉菜市场、生熟食店、专卖店有机结合，采取 ”大型综合性超市 ”的经营业态，融合购物、休闲、文化、娱乐、信息等诸多功能，旨在通过一站式的服务解决城东片区远未成熟的商业配套需求 ，但从经营的业绩来看，风光不到半年就境况日下，至今仍不见反弹的迹象。 观点归纳 —— 从表象上看，中山的商业项目（或者商圈）的 成败与其地缘素质（地段、区位等）有密切的关系，但探究更深层次的原因，实际上与商业项目所在的区位人口的聚居度、人口的结构、中山人的活动习惯等有更加密切的关系，一些区域尽管住宅建筑群 簇拥 ，但入住率很低，因此往往会给市场研究者一种假相。 商业形态特征 中山商业尽管经历了“ CityMall”发展时期，几年以前，更新形态的“ ShoppingMall”也在中山面世，但直到目前，街区型商业仍然是中山主体商业形态，这种商业形态的重要特征如下： （ 1） 经营场所分布范围广，消费成本增高，一般的街区商业除了【雅居乐西区商业项目】市场可行性研究报告 本方案共 238页 本页第 26页 能够满足消费功能 外，同时需要满足其他更多的功能，如休闲、逛光等；但中山的街区商业绝大多数不具备这些功能。 （ 2） 商业区域规模扩大，街区商业独立生存的能力会越来越低，往往要与综合型商业或集约型商业进行相符补充；但中山街区商业中点缀的综合性商业不多，仅有的一些因为商业形态、空间格局等等方面的不合理，很难与街区商业形成互补。 （ 3） 除非具有较强的品牌价值，或者具有深厚的文化历史底蕴，而且已被外界、本地广泛认可，不然街区型商业 吸客能力会非常低，满足周边的居住人群的需求将会是他的主要功能，中山的街区型商业基本上不具备这些。 （ 4） 如果不具备品牌、文化 历史底蕴，一般的街区商业必须具有非常好的购物环境，或者具备非常有特色的业态或服务等特色，中山目前的绝大多数街区商业并不具备这些。 街区型商业是中山的主体商业形态，当然中山也并不缺乏综合性商业，也就是以上所谈到的“ CityMall”与“ ShoppingMail”，以上中山商业布局分析可以看出：中山以上的两种商业 绝大多数在这个城市远远没有发挥出他们应当所承担的城市功能，如假日广场。