20xx年11月北京房地产市场研究报告终-156doc-易居

20xx年11月北京房地产市场研究报告终-156doc-易居内容摘要：

降息对其降低负债率有很大帮助，对房地产企业有积极意义；另外本次降息可减轻购房者贷款负担，从而拉动包括房地产业在内的多个 行业消费，有益于经济稳定发展。 热点评述 169。 2020克 而瑞信息技术有限公司版权所 有 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140号 邮编： 202072 电话： 56388686 2  易居观点 央行降息 108 大幅降低购房成本。 这次利率重度下调和 之前政府一系列 的降息以及各 地方政府出台的利好楼市政策的效应正逐渐显现。 根据北京市房地产交易管理网发布的数据， 11 月北京商品房签约总量环比上涨 64%。 而这次央行大幅度降息无疑加速了楼市的回暖。 对于购房者而言，政府这次减息 108 个基点等于房价减 6%，现在 5 年期的首次按揭利息 %，从 9 月以来政府减息共 237 点，等于降房价 18%。 以 50 万元期限 20 年的住房贷款为例，本次降息前五年以上贷款利率为%，等额本 息还款月供为 元，还款总额为 元。 而经过这次大幅度降息，五年以上贷款利率降为 %，月供为 元，还款总额为 元，每月比降息前节省了 元， 20 年合共可省 元。 如果对比今年 9 月 16 日之前未降息的水平，每月可节省 元， 20 年可以少付 元。 双率重度下调是供需双方的重大利好，具体效应会有滞后性。 据统计，截止到 2020 年三季度，全国按揭贷款总额为 亿元，此次利率的下调，使得个人按揭贷款减负超过 8 亿元， 这大大降低了购房成本，同时首套住房首付比例下调至20%也降低了购房门槛。 与此同时，开发商贷款 融资 成本也大幅下降， 2020 年第三季度，开发贷款总计 亿元，这意味着开发商减负约 15 亿元。 如万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元，这个幅度是很大的。 消费者购房成本下降，开发商贷款成本降低，成交量有望逐步攀升，开发商资金链的问题也会得到明显的环节，但是犹豫宏观经济政策的滞后性，降息的对楼市的刺激效应完全表现出来可能需要 3 至 5 个月的时间。 其它刺激经济增长的 政策或将出台，楼市 2020 将逐步进入平稳期，预计 2020 年房价开始缓慢增长。 易居认为大幅降息是一个强烈的信号，体现出决策层对宏观经济保增长的决心。 本次降息由于融资成本降低，投资可能会大幅增加，对缓解目前的就业压力有明显作用，就业压力的缓解在一定程度上将会 增加市场的总需求，这样市场就会进入一个良性循环。 当然，政府还很可能出台一系列其他的相关 政策来推动经济，比如，提升个人所得税起征点，甚至国家可以试图让人民币贬值来缓解目前的贸易出口萎缩以帮助制造业走出目前的困境。 这些 政策对 经济的推动作用 ,会进一步提升楼市信心， 而房地产行业本身就是一个信心行业。 预计 2020 年楼市将处于相对稳定的状态，价格波动不会太大，而 2020 年可能出现小幅上涨。 综上所述，易居认为这次降息大幅降低购房成本，将刺激成交，同时开发商贷款成本也降低，资金链问题将得到改善。 其它有利于经济增长和降低失业率的政策也有望出台，楼市 2020 年将进入相对稳定的状态， 2020 年起，房价将步入小幅增长的通道。 热点评述 169。 2020克 而瑞信息技术有限公司版权所 有 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140号 邮编： 202072 电话： 56388686 3 金融机构人民币存款基准利率 调整前 (%) 调整后 (%) 调整幅度 (%) 活期存款 三个月 半年 一年 二年 三年 五年 数据来源： 新华网 金融机构人民币贷款基准利率 调整前 (%) 调整后 (%) 调整幅度 (%) 半年 一年 一至三年 三至五年 五年以上 数据来源： 新华网 调整时间 调整内容 2020/10/30 一年期存款基准利率下调 个百分点； 一年期贷款基准利率下调 个百分点 2020/10/15 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点 2020/10/09 一年期存贷款基准利率下调 个百分点 2020/09/16 一年期贷款基准利率下调 个百分点 数据来源： 新华网 数字楼市 169。 2020克 而瑞信息技术有限公司版权所 有 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140号 邮编： 202072 电话： 56388686 4 数字楼市  2020 年 11 月，商品房供求比为 1： ，供求关系再度恶化 图1 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 北京商品房供求走势0501001502002502 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11单位：万平方米供应量 成交量 供求比 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020 年 11 月， 商品房成交均价为 13493 元 /平方米，环比、同比均上涨 % 图2 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 商品房成交价格走势0300060009000120201500018000210002 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11单位：元/ 平方米 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020 年 11 月， 住宅市场供求比为 1： ，供应量和成交量呈双升格局 图3 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 北京住宅市场供应成交对比情况0501001502002503002 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11单位：万平方米住宅供应量 住宅成交量 供求比 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统数字楼市 169。 2020克 而瑞信息技术有限公司版权所 有 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140号 邮编： 202072 电话： 56388686 5  2020 年 11 月，住宅市场新增供应量为 万平方米，同比上涨 %，环比上涨 % 图4 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 住宅市场新增供应走势情况050100150200250300 单位：万平方米050001000015000202002500030000单位：套新增供应面积 套数 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020 年 11 月，住宅市场新增供应 以 普通商品 为主，占供应总量的 72% 图5 ：2 0 0 8 年1 1 月住宅市场新增供应各物业类型占比情况72%10%9%9%普通住宅 别墅 限价房 经济适用房 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020 年 11 月，商品住宅 供给 以六环外区域最多 ， 占到总量的 34% 图6 ：2 0 0 8 年1 1 月商品住宅新增供应各环线分布情况01020304050二环内 二三环之间 三四环之间 四五环之间 五六环之间 六环外单位：万平方米010002020300040005000单位：套上市面积 上市套数 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统数字楼市 169。 2020克 而瑞信息技术有限公司版权所 有 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140号 邮编： 202072 电话： 56388686 6  2020 年 11 月， 北京市 商品住宅成交量为 万平方米，环比 上升 %，同比下降 % 图7 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 商品住宅市场成交走势情况0204060801001201401602 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11单位：万平方米02020400060008000100001202014000单位：套成交面积 成交套数 数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020 年 11 月， 商品住宅 80（含） — 100 平方米面积段成交量最高，占总量的 % 图8 ：2 0 0 8 年1 1 月商品住宅各面积段成交量占比情况2% 7%38%5%10%38%6 0 平方米以下 6 0 ( 含) 8 0 平方米 8 0 ( 含) 1 0 0 平方米1 0 0 ( 含) 1 2 0 平方米 1 2 0 ( 含) 1 4 0 平方米 1 4 0 平方米( 含) 以上 数据来源：易居 CRIC 中国房地 产决策咨询系统  2020 年 11 月，北京市商品住宅成交均价为 12965 元 /平方米，环比上涨 %，同比上涨 % 图9 ：2 0 0 6 年至今商品住宅市场月度成交均价走势04000800012020160002 00 6. 12 00 6. 32 00 6. 52 00 6. 72 00 6. 92 00 6. 112 00 7. 12 00 7. 32 00 7. 52 00 7. 72 00 7. 92 00 7. 112 00 8. 12 00 8. 32 00 8. 52 00 8. 72 00 8. 92 00 8. 11单位：元/ 平方米。