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(精品资料商服中心开发项目申请报告商业中心建设项目可研报告81页内容摘要：

计局、中国指数研究院 胜利置业商服中心开发项目申请报告 13 中国指数研究院对自 1998 年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达 亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为 2 计算，能为市场提供 亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消 化还需 3 年半多的时间，以户均 100 平方米、 3 人计算，能解决 7000 多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。 图 3:1998 年 2020 年 11 月土地购置开发面积情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大 2020 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %， 111 月 新开工面积 亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近 4 倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化 3 年。 以户均 100 平方米、每户 3 人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供 2550 万户， 7650 万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。 图 4:2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2020 年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长 尤其强劲 、住宅日均销售 万套， 2020 年房地产需求更加理性 胜利置业商服中心开发项目申请报告 14 2020 年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。 在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2020 年商品房销售量理性回归。 商品房销售面积同比涨幅由 08 年上半年的 %，下降到 111 月的%。 图 5:2020 年 11 月 2020 年 11 月销售面积及增长情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2020 年 111 月的销售面积比 2020 年同期增长 %，比 2020 年增长 %（由于统计口径的变化，我们不考虑 2020 年以前的数据）。 如果不考虑 2020 年这个特殊因素的话，可以看到 2020 年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。 图 6:2020 年 2020 年 11 月销售面积及增长情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 为对 2020 年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 2020 年 2020 年这三年前 11 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面积 胜利置业商服中心开发项目申请报告 15 是以 2020 年和 2020 年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 2020 年套均建 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 为对 2020 年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 2020 年 2020 年这三年前 11 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面积是以 2020 年和 2020 年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 2020 年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的 2020 年前 11 个月住宅成交的监测数据计算得出。 我们可以看到， 2020 年前 11 个月日均销售住宅约 万套，比 2020 年同期下降了 ，与 2020 年同期 相比，增长了 %，年复合增长率在 %左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的 2020 年，仅与 2020 年比较， 2020年销售量增长仍处于合理的区间。 另外从这些数据也可以看到， 2020 年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。 表 1:2020 年 2020 年前 11 个月全国住宅日均销售套数 数据来源：中国指数研究院 、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲 2020 年 9 月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。 政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市 胜利置业商服中心开发项目申请报告 16 场自住型购房比例大幅提高。 据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明： 2020年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到 %，而 2020 年、 2020 年该比例分别为 %和 %，以此估算 ,2020 年 、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均销售套数 表 2:2020 年 2020 年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数 数据来源：中国指数研究院 、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲 2020 年 9 月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。 政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住 型购房比例大幅提高。 据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明： 2020年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到 %，而 2020 年、 2020 年该比例分别为 %和 %，以此估算 ,2020 年、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为 万套、 万套和 万套 ,可见 2020 年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长， 2020 年投资投机型购房套数比 2020 年下降超过四成；而 2020 年、 2020 年和 2020 年日均销售套 数中自住型购房分别为 万套、 万套和 万套 ,可见 2020 年自住型需求仍在强劲增长。 供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 由于供给类指标的快速增长， 2020 年商品房销竣比一路下跌，由 08 年上半年的 胜利置业商服中心开发项目申请报告 17 下降到 111 月的。 应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了 1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积 /销售面积这个指标，对市场进行分析： 2020 年 111 月商品房施工面积 /销售面积高达 ，而 2020 年、 2020 年同期该比例分别为 和 ，同时 111 月商品房空置面积达到 亿平方米，同比增长了 %。 可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。 从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8 月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于 100，该指标低于 100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。 9 月、 10 月房屋销售价格环比指数分别为 和 ， 11 月进一步跌到 ，价格下跌幅度有所扩大。 我们通过 同比指数这个指标可以看到， 2020 年 1 月，房屋销售价格同比指数为 ， 2020 年 211 月，该指数一路下滑，由年中的 ，进一步下滑至 10 月的 ，由于这个指标超过 100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2020 年 10 月的水平。 同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同， 2020 年3 季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京 3 季度房价比去年同期增长了 %,上海增长 %，而深圳和广州则分别下降了 %和 %。 从 目前的数据来看，预计4 季度各城市房价或增幅还会有所下调。 北京、上海、深圳、广州这 4 个城市的房价收入比分别高达 1 1 1 13(年初数据 )，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。 国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷” 作为支柱产业， 3 季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。 国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场 ：央行连续 5 次降息、财政部下调居民首次购房契税至 1%„„地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。 加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易 胜利置业商服中心开发项目申请报告 18 量，对稳定市场具有积极作用。 从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11 月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与 10 月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11 月 1 日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。 但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近 10 年的快速发展 ,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。 从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。 国家的政策有保有压， 保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。 （ 二 ） 、 2020 年中国房地产市场热点问题 销售额低于投资额 7000 多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大 2020 年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。 但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。 目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。 所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。 2020 年 111 月房地产企业销售额低于投资额7285 亿元，预计 12 月销售额仍然会大幅低于投资额。 而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念）， 2020 年 111 月销售额高于投资额 2371亿元， 112 月则是 4324 亿元； 2020 年尽管 111 月销售额低于投资额 274亿，但 112月销售额仍然是超过投资额 1127 亿元。 图 7:2020 年 11 月 2020 年 11 月销售额与投资额差值情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 由于 2020 年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国 胜利置业商服中心开发项目申请报告 19 内贷款以及利用外资受到抑制。 房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小； 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 由于 2020 年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。 房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了 12%，但基数。