房地产项目开发流程及主要证件办理程序手册

房地产项目开发流程及主要证件办理程序手册内容摘要：

12 b) 持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》； c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； d) 已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件； a) 本程序 款所列 a）、 b)、 c)项规定的证明材料； b) 营业执照和资质等级证书； c) 工程施工合同； d) 预售商品房分层平面图； e) 商品房预售方案； f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。 本程序 条应按《城市 房地产开发 经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》执行。 房地产销售或出租后，应做好销售或出租后的服务和管理工作，如果开发项目是住宅小区，应成立物业管理机构或通过招投标等方式委托物业管理公司完成，如果是单幢建筑，可组织大楼管委会。 无论何种形式均需与当地派出所、居委会、绿化、环卫等部门联系，办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等事项。 至此，房地产开发企业对于某个项目投资开发的经营活动基 13 本结束。 以上内容，如有不妥之处，恳请大家批评指正。 谢谢大 家。 14 15 16 17 18 19 20 21 土地所有权 定义： 土地所有权 是国家或 农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。 一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。 但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 主体的特定性 交易的禁止性 权属的稳定性 权能的分离性 [1] 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制： 土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务 土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订 的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务 土地所有权禁止交易 22 我国 土地管理法 规定 :城市市区的土地属于国家所有。 农村和城郊的土地 ,除法律规定属于国家所有外 ,属于农民集体所有。 宅基地、自留山，属于农民集体所有。 土地使用权 定义： 土地使用权 是指单位或者个人依法或依约定 ,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 国有土地使用权是 指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。 划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交 土地使用权出让金 之后，才可以转让、出租、抵押。 农民 集体土地使用权 是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、 宅基地使用权 和 建设用地使用权。 农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植 23 业、林业、畜牧业 、渔业生产的土地使用权。 宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。 建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。 按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。 宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 土地使用权类型 根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。 划拨土地使用权 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。 由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（ 1）经县级以上人民政府 24 依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。 这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。 （ 2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。 这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用 权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 出让土地使用权 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。 取得出让土地使用权有以下几个特征：（ 1）取得的土地使用权是有偿的。 土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。 国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，。