房地产项目开发管理工作指引

房地产项目开发管理工作指引内容摘要：

套 1）周边 3000 米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园 、银行、邮局等设施状况。 2）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 项目周边环境 治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 大市政配套 周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。 规划控制要点 1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 2）住宅 建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积； 3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 56 页 中国物业服务教育网 6）绿化率等。 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 3 法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。 计划手续 项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。 规划手续 规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。 土地手续 征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。 2）项目用 地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。 3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。 合作方式及风险评估 合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 56 页 中国物业服务教育网 特殊背景等。 合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 4 市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近 35 年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来 23年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。 区域市场目标客层研究和市场定位 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。 整体 市场对本案有重大影响的因素 产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。 产品定位及建议 户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。 5 规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。 6 工程及销售计划 1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。 2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 56 页 中国物业服务教育网 区市场的占有率。 3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 7 投资收益分析 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。 税务分析 营业税及附加、所得税、土地增值税。 经济效益分析 1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 2）项目开发各期的利润体现。 3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。 4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。 项目资金预测 资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金 及现金流量分析。 8 综合分析与建议 优势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 劣势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 机会 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 56 页 中国物业服务教育网 从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 结论和建议 附表 1 开发成本测算 项 目 投资总额（万元 ） 单位成本（元 /m2） 一、土地价款支出 二、前期开发准备费 三、主体建筑（装饰）工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、智能化系统费 七、园林环境工程费 八、配套设施费 九、其它建设工程支出 十、管理费用 十一、销售费用 十二、财务费用 十三、各项税金 十四、预备费 十五、总计 在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 56 页 中国物业服务教育网 附表 2 投资收益分析 项目名称： 制表人： 编制 单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额 （万元） 可售面积 （ M2） 单位金额 （元 /M2） 备 注 一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7 二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 土地价款支出 10 前期开发准备费 11 主体建筑工程费 12 主体安装工程费 13 社区管网工程费 14 智能化系统 15 园林环境工程费 16 配套设施费 17 其他建设工程支出 18 预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23 四、利润总额 24 减 :所得税 25 五、净利润 26 六、项 目投资总额 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 56 页 中国物业服务教育网 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34 附表 3 开发各期利润预测 经济指标 年 年 年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（ m2） 单位利润（元 /m2） 利润（万元） 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 56 页 中国物业服务教育网 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 56 页 中国物业服务教育网 第 五章 项目立项评审决策指引 1 项目可行性评审方式和要求 项目立项的评审经两步 完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。 总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。 投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。 2 评审内容要点 项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性； 2）可行性论证分析 的内容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入为主的“假设”。 拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择； 3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次； 6）目标客户选择。 投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行； 3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 56 页 中国物业服务教育网 5）投资收益是否满足要求。 项目策划的评价 1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新； 3）工程计划及销售计划是否可行。 资源能力评价 1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力； 4）专业资源及解决途径的可行性。 3 项目可行性评审决策会议 评审会计划应至少提前 3 天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。 与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。 评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。 评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。 评审人员在 会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。 计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。 4 评审决策结论 评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 56 页 中国物业服务教育网 第二 部分 规划设计管理 第 一章 项目设计管理制度 1 总则 项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。 全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控 状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。 2 项目设计管理过程的一般规定 项目设计管理内容 ，各设计阶段的管理要求包括，但不限于： 1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计； 4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调； 7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按 规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。 各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。 项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。 设计要求 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 56 页 中国物业服务教育网 总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。 所有应由开 发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。 为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求。