房地产项目开发成本分析

房地产项目开发成本分析内容摘要：

（ 1）收集各项基础资料，包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工机械台班费用定额、经认可的图纸交底、会审记录以及国家和地区的有关现行文件等资料。 （ 2）根据上述资料编制单位估价表和单位估价江总表。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 （ 3）熟悉设计图纸，然后根据图纸计算工程量。 （ 4）根据计算的工程量和单位估价表等计算直接费。 （ 5）根据计算的直接费和间接费定额、计划利润率和税率计算间接费、计划利润和税金，并编制单位工程概（预）算书，然后汇编综合概（预）算书。 （ 6）根据综合概（预）算书和土地开发概（预）算书及其它费用概（预）算书编制总概（预）算书。 四、房地产租赁与销售成本构成 由于房地产业的经营形式的多样性，我们将从土地经营、房屋销售、房屋经租三方面分别讨论其成本的构成。 1．城市土地经营成本构成单纯经营地产的 成本，应当包括为取得土地使用权而支付的费用，为开发土地而支付的费用以及为转让土地使用权而发生的经营管理费。 因此，城市土地经营成本除了上述土地开发成本外，应另加上土地进入流通领域而发生的“土地流通成本”。 即开发好的土地进入流通领域，通过有偿转让交换土地的使用权，实现价值补偿，这一过程中发生的费用，如管理费、营业税等。 2．房屋销售成本构成房屋销售是房屋产权的交换，销售成本除了房屋开发成本外，还应加上房屋进入市场在流通领域中发生的费用。 房屋流通费用是房屋在市场交换过程中所发生的劳动消耗的货币表现。 主要包括： （ 1）销售流通直接费包括房屋竣工后，未售出前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 （ 2）销售流通间接费房屋售出后，居住区和大楼的管理员、公共事务管理员的管理费。 房屋经租成本即房屋租赁成本。 房屋租赁是一种特殊的商品交换方式。 在房屋租赁活动中，参加交换的是商品（房屋）一段时间的使用权，而不是商品（房屋）的所有权。 房屋经租成本是指房产经营企业为完成租赁房产流转，实现房产交换价值所发生的房产费用的总和。 它应当包括房屋生产和流通过程中的全部费用。 主要有房产价值补偿费。 维 修费、管理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项。 （ 1）房产价值补偿费（折；田费）房产价值补偿费即房屋折；日费，是房屋建造价值的平均损耗。 房屋租赁其实就是房屋的零星出售，以租金作为价格，分期实现房屋价值的过程。 因而租赁成本中的折旧费也可看作房屋出租对房屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价。 其计算分式为： 年折旧费 =房屋造价（ 1参值率） /耐用年限 房屋造价是指房屋建造的投资，通常是以重置平均价即某种结构的房屋在若干年内的平均造价来表示。 耐用年限应指房屋的经济耐用年限，即房屋能够正常使用的年限。 房屋耐用年 限随结构和质量的不同差异很大。 因此，在考虑耐用年限时，不可能很准确，往往只是对同类结构规定一个时间幅度标准。 房屋残值是房屋在达到耐用年限失去其使用价值后，所剩余物质的价值。 残值与房屋造价的比率为残值率。 其计算公式为： 残值率 =[每平方米建筑面积残值（元） /每平方米建筑面积造价（元） ]*100% 各类结构房屋的残值率也有一定的幅度规定。 如钢筋混凝土结构为零，砖混房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 结构为 2％～ 6%，砖木结构为 3%～ 4%，简易房屋为 3%。 （ 2）维修费房屋在长期使用过程中，其结构和设备会逐渐损坏、陈旧，为了保证房屋及其设 备的正常使用，应投入相应的人力、物力和财力进行定期修缮与维护，这部分投资便构成了经租成本中的维修费。 维修费在房屋经租成本中占有极重要的地位，这不仅是修缮劳动属于房产流通费用的主要构成部分，而且是由于修缮劳动的存在，是房屋租赁流通过程区别于一般商品流通和一般商品租赁流通的主要标志。 维修费的计算比较复杂。 一般来讲，维修费属出租房屋经营直接支付的费用。 即属于各成本核算对象各自单独发生的费用。 应当根据准确可靠的原始凭证，分别计入其归属的各成本核算对象。 实际工作中，房屋的大修费虽然也是直接费，则因大修间隔期长 ，一次支付的数额又较多，成本计算也只能按房屋使用年限平均分担，一般按价值比率法分摊成本。 中小修费则可按实际发生额计入成本。 为了简化手续，也可按实际发生数求出一个标准平均数，按核算受益对象进行分配。 （ 3）管理费管理费是指经营出租房屋进行必要的管理和服务所需的开支。 如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳动保护费、教育费等。 就其性质而言，管理劳动也是房屋租赁流通过程中的一种劳动形式。 管理费构成房屋经租成本的主要内容。 由于管理费属间接成本，即属于若干成本核算对象所共同发生的费用，因而，管理费应采用简便的分配办法按 分配数额计人受益的成本核算对象。 一般有两种计算方法，一种是按管房面积平均计算每平方米面积应摊的管理费额，另一种是按占租金的一定比例计算每元租金应摊的管理费额。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 （ 4）税金税金是房屋经租部门向社会提供积累的方式和义务。 如房产税、地产税、印花税等。 房屋租赁经营的税金，大部分是以租征税的形式计征的，即按租金收入的一定比例征税。 国家按宏观经济调节的需要，确定税率和减免优待方法。 由于租金水平较低，我国大部分地区的住宅部分免征或少征税金。 以上四项，构成了我国现行房屋租赁交换中的经租成本。 房屋经祖实行商品化经营后， 经用成本除了上述四项以外，还应包括如下几项： （ 5）地租（土地使用费）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。 土地实行所有权与使用权分离，开始执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为地租的形式成为房屋经租成本之一。 （ 6）保险费保险费是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向房屋承保单位支付的费用。 出租房屋投保后，其投保费用应作为房屋经租成本来考虑。 （ 7）利息房屋经营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房屋的出售或出租回收。 因此房屋经租成本中应包括房屋建造和经营时投资的利息。 同样，由于银行贷款是以复利计算的，这里也应以复利计息计入成本。 正处于改革过程中的我国房地产经济，房屋租赁暂时还不能完全脱离福利性质。 考虑到人民群众低收入的现实，除少数城市外，上述商品租金构成短期内尚无法实现。 对于大多数的房产尤其是住宅租赁而言，仍然是福利型的，其经租成本项目暂时只包括价值补偿费（即折旧费）、房屋大修费、中小修费和经营管理费四项。 目前国内只有极少数城市的少数住宅区实现了商品租金。 但随着住房制度改革的深入房屋经租成本必然会逐年向商品租金过渡。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 五、成本分析原理 如上所述，成本反映着 企业生产耗费的补偿能力，是表明企业工作质鲢的一个重要的综合指标，它在很大程度上反映了企业经济活动的效果。 不断降低成本、提高经济效益，是企业经营的中心问题。 因而，成本分析是企业经济活动分析的主要内容，任何企业都应当健全自身的成本分析机制。 1．成本分析的职能 企业成本分析的主要职能是按照客观经济规律，对各种影响成本降低的因素进行科学分析，查原因、揭矛盾、挖潜力，为企业经营决策服务。 具体地讲，可归纳为如下三方面。 （ 1）计划为预测职能计划是企业管理的龙头，在商品经济条件下．编制好切实可行的计划，对于企业经 济活动成效影响更大。 成本计划与成本降低计划是企业计划体系的核心，成本分析对计划编制的主要作用体现在成本预测功能。 所谓成本预测，是根据成本特性和历史资料，采用数学分析方法，对成本发展趋势及未来成本数额的定量估计。 在编制企业的年度经营计划时，只有估算出年度成本额，才能计算出企业的利润。 在编制某个项目的开发计划时，只有预测出。