房地产项目开发全过程细解

房地产项目开发全过程细解内容摘要：

（ 1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站 （ 2）申报资料： ① 施工图设计文件 2 套（含建施、结施、设施、电施）； ② 计委立项批文； ③ 市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图； ④ 工程勘察、设计合同（原件）； ⑤ 地质勘察报告 2 份（原件）；⑥ 设计招标的相关证明； ⑦ 结构计算软件名称和热工计算书； ⑧ 房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。 （ 3）申办程序：开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录 表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。 （ 4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15 个工作日内，提出图纸审查意见。 （ 5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格 [2020]10 号文件和省物价局、鲁价费发 [2020]45 号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场 、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等 9 类建筑按不同标准计取。 收费标准详见附表一。 （ 6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是 15 个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。 整个手续办理通常需要 30 个工作日。 （ 1）承办部门：济南市人民防空办公室 （ 2）申报资料： ① 施工图设计文件 2 套（地下人防部分）； ② 计委立项批文； ③ 市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图； ④ 人防结建手续证明。 （ 3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设 计单位来承担，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。 如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。 （ 4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在 10 个工作日以内。 （ 5）收费标准：根据鲁价费发（ 2020） 181 号《关于调整人防建设收费的通知》和济价费字（ 2020） 259 号《市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办 关于调整人防建 设收费的通知 的通知》的规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计， 30元 /平方米计取。 （ 1）承办部门：济南市规划局 （ 2）申报资料： 申请阶段： ① 书面申请（含建设要求和内容）； ② 1： 500 地形图；③ 已批准的详细规划； 取证阶段： ① 《建设工程规划许可证》申报表一式两份； ② 建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份； ③ 建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套； ④ 当年年度投资计划； ⑤ 有关部门的审核手续； ⑥ 已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地 使用权批准文件。 涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明； ⑦ 按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。 （ 3）申办程序： 申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。 取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。 资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。 同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。 在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。 （ 4）办结时限： ① 批准办证申请， 15 个工作日内； ② 办理《建设工程设计规划要求通知书》， 7 个工作日内； ③ 办理《建设工程设计方案规划审查意见书》， 7 个工作日内； ④ 办理施工图审查， 20 个工作日内。 （方案或施工图修改时间不计入办结时限内） （ 5）收费标准：根据济价非字（ 1996） 154 号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目， 111 元 /平方米； 房地产开发 项目， 180 元 /平方米；根据鲁建规字 [2020]33 号文的规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。 （详见表三）；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为 649 元 /点。 （ 6）规划许可证办理程序图（见程序图三） （ 7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。 第三小节 施工许可证的取得 一、概述 申领建设工程施工许可证 ,是在办理《建筑工程规划许可证》后 ,需要进行的验证工程建设符合 开工要求的最后法定程序 ,该证是申办开工的必备文件。 在市建委办理报建证后 ,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。 二、实施程序 （一）项目报建 ：济南市建设委员会 ： ① 计委批准的当年投资计划； ② 市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③ 工程建设项目报建申请表。 ： ① 到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。 ② 持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得《工程建设项目报建证》。 ： 1 个工作日。 ：《报建证》工本费： 10 元。 （二）济南市建筑市场需办理的手续 、监理招投标 （ 1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责） （ 2）申报资料： ① 计委计划批文； ② 市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书； ③ 建设用地规划许可证； ④ 建筑工程规划许可证； ⑤ 报建证； ⑥ 施工单位应当具备《营业执照》、《 资质证书》、《安全资格证书》等证件； ⑦从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。 （ 3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照《招 投标法》的有关规定，在市招标办登记备案。 备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。 （ 4）办结时限： ① 审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成； ② 评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长； ③ 审查合同，在收到送审文本后三日内完成。 （ 5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费 ,中标价的 ‰ ；招标公证费， 2020 元 /中标单位。 （ 6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。 、劳保、质量监督、交易信息手续 造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。 办结时限， 1 个工作日。 其标准分别为： （ 1）质量监督费 ‰ （ 2）造价管理费 ‰ （ 3）交易信息费 ‰ 以上费用的计算基数是：建筑面积 *收费基数（收费基数的标准参见济建工字 [2020]第 16 号文，详见附录五） （ 5）劳保统筹费 该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的 26‰。 工程造价 3000 万元以内的须一次缴清， 3000 万元以上首次须缴付 50%以上，分期缓交不超过两次。 （三）施工许可证的办理 ：济南市建设委员会 ： ① 报建证； ② 计委立项批文； ③ 市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图； ④ 施工合同备案登记表； ⑤ 质监委托书； ⑥监理合同鉴证； ⑦ 施工单位安全报监书； ⑧ 总包单位中标通知书； ⑦建筑工程质量责任卡； ⑧ 施工许可申请表。 ： ① 开发商领取、填报《济南市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》； ② 将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续； ③ 交纳 墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。 ：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起， 5 个工作日内，核发《建设工程施工许可证》 ：在此阶段，需交纳墙体材料节能费， 10 元 /平方米；散装水泥保证金 元 /吨。 ： ① 施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可 制度 ； ② 施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。 7. 施工许可证办理程序图（见程序图四） 第四小节 房屋预售许可证的取得 一、概述 我国实行商品房预售许可证 制度 ，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房 预售许可证》。 二、实施程序 ：济南市拆迁管理办公室 ： ① 商品房预售申报表； ② 土地使用权证书； ③ 按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料； ④ 开发资质等级证书和开发经营许可证； ⑤ 工程施工合同； ⑥ 预售商品房分层平面图。 ：拆迁办收到申请后 3 日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。 ，办理预售许可。 ：收到申报表和申报资料后， 7 日内办理完毕。 第五小节 房屋权属证书的 取得 一、概述 我国实行房屋所有权登记发证 制度 ，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。 工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。 二、实施程序 ：济南市房产管理局各区房管局 ： ① 营业执照或法人代码证； ② 土地使用权证； ③ 建设 用地规划许可证； ④ 建设工程规划许可证； ⑤ 建设工程施工许可证； ⑥建设工程（质量）竣工验收证明； ⑦ 房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。 ：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。 房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给 开发商。 ：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在 5 个工作日内完成所承担环节的工作事项。 对符合规定条件的申报件，权属证书应在 15 个工作日内办理完毕。 ：房屋初始登记费 80 元 /套，住宅平房及别墅按每证 80元计收。 每增加一本权属证书加收 10 元，地下室不收取登记费。 如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的 %计取交易手续费。 第六小节 两书 制度 房地产开发 商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 《住宅质量保证书》的内容： ； 修范围； ； 的单位；。 《住宅使用说明书》的内容： 、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； ； 、装饰注意事项； 4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明； 、窗类型，使用注意事项； ； 、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明； ； 的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“两书 ”的交付时间为：商品房交付的时间 ； ； 制度 执行 1998 年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书 制度 的规定》。 第三节 与市政设施的接驳 一、概述 房地产开发 项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。 此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并说明。 二、实施程序 1. 与自来水设施的接驳 （ 1）承 办部门：济南市自来水公司 （ 2）申报资料： ① 用水申请报告； ② 总平面图； ③ 施工现场周边地形图。 （ 3）申办程序： ① 用水申请报告，。