房地产项目开发流程指南

房地产项目开发流程指南内容摘要：

f) 项目经营方式等。 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。 16/49 本程序 条应按照下列法律、法规的规定实施； a) 《中华人民共和国土地管理法》； b) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》； c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； d)《城市房地产开发经营管理条例》； e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》； g)《城市房地产开发管理暂行办法》。 《土地使用证书》的办理 公司获得土地使用 ——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： a) 土地登记申请表； b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源证明； d)地上附着物权属证明。 经土地管理行政部审定后发给 “土地使用证书 ”。 土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。 公司经办 /管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土17/49 地使用证书》，定期查验手续。 本程序 条的具体实施按《土地登记规则》办理。 《房地产开发项目手册》的办理 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。 《建设用地规划许可证》的办理 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。 申报时应提交下列文件： a) 土地使用证书； b) 红线图； c) 开发项目规划方案（规划设计方案）； d) 营业执照和房地产企业资质证书； e) 其他规定应提报的文件。 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对18/49 项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。 《建设工程规划许可证》的办理 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。 申办时应提交下列文件： a) 建设用地规划许 可证； b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件 /报告）； c) 设计单位资质证明文件； d) 设计合同； e) 红线图； f) 其他规定应提交的文件。 本程序 条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。 《施工许可证》的办理 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。 申请《施工许可证》时，应提交下列文件； a) 建筑工程用地批准文件 /合同； b) 建设工程规划许可证； c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； 19/49 d) 确定的施工 /承包合同； e) 满足施工需要的施工图纸及技术资料； f) 建设资金已落实的证据； g) 建设资金已落实的证据； h) 法律、法规规定的其他文件。 经核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。 本程序 条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。 《商品房预售许可证》的办理 商品房预售应符合下列条件： a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b) 持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》； c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； d) 已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件； a) 本程序 款所列 a）、 b)、 c)项规定的证明材料； b) 营业执照和资质等级证 书； c) 工程施工合同； d) 预售商品房分层平面图； e) 商品房预售方案； f) 需向境外预售的，应同时提交允许 销 售的批准文件。 20/49 本程序 条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理 办法》执行。 《开发项目综合验收报告批件》的办理 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集 团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。 竣工综合验收必须符合下列条件； a) 所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求； b) 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全； c) 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求； d) 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平； e) 拆迁居民已 合理安置。 申请竣工综合验收应提交下列文件： a) 申请书； b) 商品受置人身份证明； c) 土地使用权属证明； d) 建设工程规划许可证； 21/49 e) 竣工验收证明； f) 交付使用证明； g) 总平面图和分层平面图 h) 具有相应资质的测量机构出 具 的勘测报告； i) 规定其他应提交的文件。 房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。 房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。 本程序 条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。 记录 报建 /报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。 所有申办报建 /报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。 报建 /报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。 备注： 报建 /报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化，责任部门应根据当时、当地的具体 情况予以调整。 房地产项目开发流程全过程 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、22/49 监理、施工队伍。 项目报建总流程： 建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。 施工单项合同估算价在 50 万元人民币以上或建筑面积达到 1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。 工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。 应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。 报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批 准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。 工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、 建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。 工程建设项目报建程序： 1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。 2) 按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送建设局。 3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。 4) 属 于试桩建设工程项目，须办理试桩登记手续。 工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记 o 筹建负责人变更时，应办理变更手续。 建设项目报建登记 23/49 工作内容： 填报《建设工程项目报建表》需带下列资料： （一）建设项目批准文件； （二）建设工程项目土地使用合法证明文件； （三）施工图设计文件审查批准书； （四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）； （五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。 报建信息管理： （ 1）、建设局核实报建资料，进。