房地产市场研究报告重庆市大宅门百威花园房地产开发项目可行性研究报告

房地产市场研究报告重庆市大宅门百威花园房地产开发项目可行性研究报告内容摘要：

集中在陈家坪及石坪桥一带。 本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。 两区的社会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。 就总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主、高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大：高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的 30%；一般产业工人和部分打工阶层收入较低，但 人口总数较大，约占片区总人口的 70%以上。 石 小 路 路 长 石 江 大 路 石 石 高 新 区 新 扬 袁 路 路 谢 陈 路 茄 扬 成 家 渝 石 路 坪 扬 正 路 石正街 街 陈 石 九 龙 坡 扬 庹 渡 扬 九 路 路 渡 路 路 石桥铺 陈家坪 石坪桥 杨家坪 袁家岗 谢家湾 大坪 图 本项目的引力片区 地块所在地 项目主要引力片区 项目核心引力片区 四、市场基础分析及目标市场研判 （一） 重庆市主城区房地产市场发展形势分析 1．总体态势 （ 1）“九五”期间重庆市房地产开发投资情况 “九五”期间受直辖效应和房改深化的影响，重庆市主城区房地产开发投资稳步增长，市场成交量逐年上升（见下表）。 重庆市主城区各年房地产开发投资增长情况 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 1997 1998 1999 2020 重庆市主城区各年商品住宅开发投资增长情况 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 1997 1998 1999 2020 从以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来重庆市房地产市场处于一个蓬勃发展时期，其中， 1998 年和 2020 年是房地产迅猛增长年，尤其是进入 2020 年以来，重庆主城区房地产业无论是投资额与施工面积，还是竣工 面积及销售面积，均出现超过 30%的同比增幅；主城区商品大渡口 住宅的投资额、施工面积、竣工面积以及销售面积也呈现高于 30%的同比增幅。 因此， 从市场发展周期角度看，目前重庆市房地产市场正处在一个迅速上涨时期或者说是第二轮热潮期。 （ 2） 2020 上半年房地产市场形势 受社会经济持续发展的影响， 2020 年上半年重庆市主城区房地产开发增长强劲，市场形势整体良好： ①开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力 2020 年上半年，全市房地产开发投资总量 亿元，同比增长 %，施工规模 万平方米，同比增长 %。 房地产开发已成为全市固定资产投资快速增长的重要支撑。 ②住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体 2020 年上半年完成住宅建设投资 亿元，同比增长 %，占全市房地产开发投资的 60%。 在住宅建设中商品住宅投资约占 %，其施工面积约为 万平方米。 ③房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土 渝中区、江北区多年来一直是重庆市房地产开发的重心，但近年来开发格局发生 了较为明显的变化。 2020 年，开发投资量位居前 6 位的依次为渝中区（ 亿元）、九龙坡区（ 亿元）、南岸区（ 亿元）、沙区（ 亿元）、渝北区（ 亿元）、江北区（ 亿元）。 除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。 ④商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空置开始下降 2020 年上半年商品房成交面积 万平方米，同比增长 10%，成交金额 亿元，同比增长15%。 其中期房成交 万平方米，成交金额 亿元，占商品房销售近 7 成；现房成交 万平方米，成交金额 亿元。 自年初以来，全市商品房空置总量一直呈现下降趋势，截止 2020 年 6月底，全市商品房空置总量为 万平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上为 米，住宅空置 万平方米，比上年末下降 %，但写字楼、营业用房、其他房屋则有不同程度上升，分别上升了 %、 %、 %。 ⑤新盘上市速度放缓，区域分布不平衡 2020 年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且 区域分布极不平衡（见下表） 区域 渝中区 江北区 沙坪坝区 渝北区 南岸区 九龙坡区 合计 新盘个数（个） 7 7 5 4 3 2 28 在新推楼盘中，小区占 %（ 16个），单体占 %（ 12 个），且绝大多数为高层项目，框架结构。 2．主城各区及目标区域房地产市场分析 本项目引力片区横跨高新区与九龙坡区，两区市场态势对项目经营的成败有着极其重要的影响。 （ 1）高新区房地产市场形势分析 ①土地供应数量 2020 上半年，高新区房地产开发项目土地供应 情况如下表： 受让单位 地块位置 年限 用地 性质 总面积 （平方米） 重庆新产物业发展有限公司 石桥铺长石居住小 50 综合 区 12号 重庆东田置业发展有限公司 石桥铺白马凼 50 综合 5125 重庆移动通信公司 石桥铺高科开发园 36 号 50 工业 5703 重庆高科集团公司 石桥铺高科开发园 36 号 50 工业 重庆南方集团有限公司 石桥铺长石村 50 综合 71047 重庆中江物业有限公司 二郎路口科技新城大型市场区 12号 50 市场 11700 重庆宝钢 钢材配送公司 二郎路口科技新城 工业小区 A361 50 工业 28000 合计 197414 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让共有 4宗，面积共计 万平米，将在一定程度上对本项目的经营产生竞争影响。 ②商品房预售数量 2020 上半年，高新区在售楼盘 11个，预售总面积 万平米，即将开盘项目两个，预售面积约为8 万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较小。 ③房屋成交数量 2020 年 2季度，高新区商品房成交 586 套，成交 面积 平方米，成交金额 万元。 其中预售成交 352 套，成交面积 平方米，成交金额 万元，现房成交 234 套，成交面积 平方米，成交金额 万元。 与推盘总面积比较而言，销售面积所占比重偏低，市场存在一定的消化压力。 ④房价水平及其变化 2020 年 2季度高新区住宅平均销售价格为 1788 元 /平方米，比 1季度上升 34 元 /平方米，从其房价走势看，该区价格有回暖的迹象。 但与整个重庆主城区房价相比，高新区房价还有一定上升空间。 可以认为，随着区域环境的改善和区域经济的发展，该区房价具有一定的增长潜力。 目前，该区房价水平为： 最高价均值： 1934 元 /平方米 均价均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34元 /平方米 最低价均值： 1575 元 /平方米 最高价个盘：南方花园 C区龙景苑 2380 元 /平方米 最低价个盘：南方花园 D区龙景苑 1180 元 /平方米 ⑤楼盘品质情况 该区较成熟和有品牌优势的住宅小区不多，除了南方花园、华宇花园 以及金果园以外，尚无其他有实力的楼盘，不象北部新城，竞争楼盘众多，已是房地产开发热潮区。 就现有楼盘（包括各知名楼盘）而言，无论是平面规划与景观营造，还是户型设计，或是智能化装备，都存在明显不足，楼盘整体品质不高，大盘缺乏。 因此在该区投资开发较高品质的大型住区，其竞争不会特别激烈，市场风险相对较低。 （ 2）九龙坡区房地产市场形势分析 ①土地供应数量 2020 上半年，九龙坡区房地产开发项目土地供应情况如下表： 受让单位 地块位置 年限 用地 性质 总面积 （平方米） 重庆隆鑫集团 有限公司 九龙园区 50 工业 213280 重庆三利百货有限公司 桃花溪街 50 商业 2305 重庆五星房地产开发公司 黄角坪正街 29号 50 综合 4290 重庆金辰机械厂 九龙十一社 50 工业 5815 重庆巨江工程机械公司 石坪桥青龙村 7号 50 工业 7069 合计 232759 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让只有 1宗，面积 7069 平米，不对本项目形成竞争性影响。 ②商品房预售数量 2020 上半年，九龙坡区在售楼盘 18 个，预售总面 积 万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较大。 ③房屋成交数量 2020 年 2季度，九龙坡区商品房成交 2400 套，成交面积 平方米，成交金额 万元。 其中预售成交 1539 套，成交面积 平方米，成交金额 万元；现房成交 861 套，成交面积 平方米，成交金额 万元。 与推盘总面积比较，售出面积所占比重偏低，市场存在较大的消化压力。 ④房价水平及其变化 2020 年 2季度九龙坡区不同片区，其住宅平 均售价略有差异： 杨家坪地区：最高价均值： 2087 元 /平方米 均价均值： 1878 元 /平方米 比上季度上升 58 元 /平方米 最低价均值： 1683 元 /平方米 最高价个盘：珠江花园 3300 元 /平方米 最低价个盘：天鹅山庄 1500 元 /平方米 西郊路沿线：最高价均值： 2206 元 /平方米 均价均值： 1902 元 /平方米 比上季度下降 50 元 /平方米 最低价均值： 1646 元 /平方米 最高价个盘：广厦经典 3800 元 /平方米 最低价个盘：金汇园 1430 元 /平方米 谢家湾地区：最高价均值： 1730。