房地产市场研究报告广西南宁时代广场大厦建设项目投资可行性研究报告

房地产市场研究报告广西南宁时代广场大厦建设项目投资可行性研究报告内容摘要：

的不同，导致创造的利润多少有所不同。 九、项目经济效益分析 （一）项目净现值、项目投资回收期 项目净现值的计算以项目现务现金流量表（表四）中各年的净现金流量为基数，各年折现系数、净现值、累计净现值如表四所示。 在基准收益率 I=12%的条件下本项目累计折现净现金流量为 万元 ,大于零。 在单方案分析中，认为可行。 （二）项目投资回收期 （包括建设期） 投资回收期的计算 以项目财务现金流量表（见表四）为准。 该方案的使用寿命 ,即销售期，为 1 年，该项目的建设期为 年。 不包括建设期的投资回收期 =包括建设期的投资回收期－ ≤ 1 年方案即可行。 包括建设期的投资回收期≤ 年方案即可行。 不考虑资金时间价值的条件下，本项目静态投资回收期为 年＜ 年，意味着项目投资在计划期限 年内可全部回收，故项目可行；在考虑资金时间价值的条件下，本项目动态投资回收期为 年＜ 年，也意味着投资将在计划期限 年之内可全部回收，故项目可行。 （三）内部收益率 内部收益率 (Ir)取决于项目内在的各时点现金流量，而与外部因素无关。 项目的内部收益率和标准收益率（ Ic）比较来评价方案的可行性。 当项目净现值 =0 万元时 ,I=%=IR，而该项目的基准收益率 Ic=12%，则有 Ir 远大于 Ic=12%,说明项目可行。 十、 项目的风险分析及针对风险的市场定位 本项目的风险主要来自于全国房地产开发政策变化、经济形势变化及本地市场的竞争，另外还有一个资金风险，本节就前三者进行分析并提出相应对策。 全国范围内房地产开发投资风险加大 2020 年 3 月 17 日，中国人民银行宣布将 现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首付将由目前的 20%提高到 30%，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。 这是继 2020 年 10 月 29日房贷加息以来的第二次加息。 第一次加息利率提高了 个百分点，第二次加息幅度增加 个百分点，按揭买房的购房者会因此每月背负更多的银行利息。 这是国家试图通过抑制需求来平抑高涨房价的又一个措施。 其实，早在去年前年，国家就不断出台措施对房地产行业进行宏观调控。 2020 年 6 月的 121文件 ，提高了房地产开发门槛； 2020 年叫停协议出让经营性用地的“ 8 31”限令，成为收紧地根的分水岭。 这些措施都是国家希望通过调整供给规范房地产行业。 然而 2020 年全国房地产价格继续高速上扬，因此一直被视为房地产调控禁区的购房需求终于遭受打压。 对未来的形势而言，将可能出现两个大的趋势：一个是对房地产投资过热的地区，宏观调控下的市场风险会进一步增加，如果目前的政策没有明显奏效的话，未来出台更为严厉的政策几乎是肯定的，温家宝总理在向全国人代表大会代表国务院做的报告中明确说了，“抑制房价过快上涨是重点”，也就是调控 房价已经成为 2020 年政府调控政策的组成部分之一，这已经毋庸置疑了。 另一方面，由于国家在非房地产投资热点地区的严控政策“不搞一刀切”，而且一些已经在这些区域投资的企业市场反映不错，热点地区的投资会向房地产二三线城市流动。 总之，从全国范围来讲，房地产开发者将面对来自成本和房价的双重挤压，必须注意投资风险。 南宁房地产开发投资的特点 A 房地产开发投资保持较快增势 B 房地产开发规模继续扩大 C 商品房销售持续旺盛 D 房地产开发自筹资金增长，利用外资幅度增加 E 商品房空置面积增加，商业营业用房空置面积有所 上升。 目前我市空置高品房的主要特点是住宅、办公楼空置进一步消化而商业营业用房空置继续增加。 截止 2020 年末，全区商品房空置面积为 平方米，比去年增加 %。 其中，商品住宅空置面积增长 9%，占全部空置面积的 %，比去年降低 个百分点；办公楼空置面积比去年减少 %，占全部空置面积的 4%，比上年降低 个百分点；商业营业用房空置面积增长 %，占全部空置面积的 %，比去年提高 个百分点。 因此可以看出，南宁商业营业性用房的投资风险比住宅和写字楼都大。 市场风险应对对策及本 项目市场定位 A 加快项目进展。 这包括加快项目的确立、加快施工进度、加快销售速度。 在房地产形势仍然看好、政策仍然有利的情况下把项目做完，即是抢得了“天时”。 B 项目策划及市场定位必须富有特色。 针对本项目的商场部分而言，本地段的商业地产无疑是高档商业，因此，引入类似于纽约曼哈顿、东京银座、北京王府井等商家进驻是取得销售成功的有力保证。 虽然南宁目前有百货大楼、万达商业广场、梦之岛 等兴旺的商场，但其由于没能引入真正有影响力的国际品牌或不能由始至终地坚持走高端路线，因此很难树立高端形象。 南宁商圈的共同点就是 商场类地产占绝大多数，高档写字楼、公寓、酒店这些商业形态很少，从而导致南宁已有的商业圈更倾向于传统的大众化消费，而缺少高档商业地产。 本项目就是要弥补这个空缺。 对于项目的两个塔楼，定位于高档写字楼及商务公寓，并引进国际著名酒店来提升形象。 总之，本项目基于优越的地理位置，有条件打造成绝对的高档商业形态。 在南宁高档商业区缺失的状态下谁能先胜出，谁就必将尝到高档商业带来的巨大利益。 附下表： 表三 筹款计划及还款来源表 序号 项 目 合计 计算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2020 3500 年初本息余额 0 本年借款 5500 2020 3500 本年应计利息 本年还本付息 0 其中：还本 5500 0 5500 付息 0 年末本息余额 0 2 还本资金来源 当年可用于还本的未分配利润 当年可用于还本的折 旧和摊销 以前年度结余可用于还本资金 可用于还款的其他资金 备注 : （ 1）借款年利率按 6%计算； （ 2）第一期借款资金人民币 2020 万元，第二期借款资金人民币 3500 万元； （ 3）借款期限二年，建设期经营期第二年开始还本付息 (其中建设期 年 )。 表四 现金流量表与动态赢利分析 序号 项 目 合 计 计 算 期 (年 ) 1 2 3 1 现金流入 0 销售（营业 收入） 0 回收固定资产余值 0 0 回收流动资金 0 0 其他现金流入 0 0 2 现金流出 建设投资（不含利息） 0 流动资金 0 0 经营成本 销售税金及附加 0 增值税 所得税 0 3 净现金流量（ 12） 4 累计净现金流量 计算指标： 项目财务净现值（ ic=12%） = 万元 项目投资回收期 动态 =（年） 静态 =(年 ) 由上述指标可以看出，本项目财务净现值 万元为一较大的正值，投资回收期也满足项目投资经营期限 的要求，故本项目投资可行。 表五 项目资金来源与资金占用平衡表 序号 项 目 合 计 计 算 期 (年 ) 1 2 3 1 资金来源 销售（营业收入） 0 自有资金 0 向银行借款 5500 2020 3500 0 2 资金占用 建设投资（不含利息） 0 借款利息 0 销售税金及附加 0 所得税 0 3 资金盈余（ 12） 表六 销售收入、销售税金与附加和营业税估算 附表 4 销售收入、销售税金与附加和增值税估算表 单位 ：万元 序号 项目 合计 计算期（年） 1 2 3 1 销售（营业）收入 住宅销售收入 住宅单价（元 /平方米） 2500 2500 2500 住宅建筑面积（平方米） 商场销售收入 一层商场销售收入 一层单价（元 /平方米） 15000 15000 15000 一层建筑面积（平方米） 二层商场销售收入 二层单价（元 /平方米） 12020 12020 12020 二层建筑面积（平方米） 三层商场销售收入 三层单价（元 /平方米） 9000 9000 9000 三层建筑面积（平方米） 四层商场销售收入 四层单价（元 /平方米） 7000 7000 7000 四层建筑面积（平方米） 五层商场销售收入 五层单价（元 /平方米） 6000 6000 6000 五层建筑面积（平方米） 2 销售（营业）税金及附加 0 营业税 0 利润与利润分配表与静态盈利分析 序 号 项 目 合 计 计算期 (年 ) 1 2 3 1 销售（营业）收入 0 2 销售税金及附加 0 3 增值税 4 总成本费用 0 5 利润总额（ 1234） 6 弥补以前年度亏损 0 7 应纳税所得额（ 56） 8 所得税 9 税后利润（ 58） 10 提取法定盈余公积金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公积金 13 可供分配利润 14 投资利润率 % % 15 投资税后利润率 % % 16 投资利税率 % % 评价指标： 投资利润率 =利润总额 /总投资额 *100%=*100%=% 投资税后利润率 =税后利润 /总投资额 *100%=*100%=% 投资利税率 =利税总额 /总投资额 *100%=（ +） /*100%=% 本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，非常乐观，故项目可行。 十一、 项目可行性评估论证结论 以上分析和研究的结果表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。 从项目的地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理、市场需求状况较好；从社会效益来看，本项目可为国家提供可观的财政收入，为南宁市增添了一个新的商贸住宅区，对振兴地方经济具有积极的作用；从经济效益分析来看，项目总投资 万元，税后利润 万元，投资回报率 %，各项财务指标均达到并超过评价标准。 因此，该项目总体可行。 货到付款 《 2020 房地产营销策划大全》 ： 1323556639 更多优惠详情请登陆： 郑重承诺： 如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货。 全国范围送货上门。 货到付款。 内容简介： 一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、 41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、 中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出 2020 年以及 2020 年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系 1323556639验证。 内容简介： 精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件 ! 完全矢量化 CDR 格式 ,高质量源文件 ,张张为经典之作 ! 内容丰富、针对性高 .是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方 ! 是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品 ! 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯项目滕州市场调研报告》 89 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南 房地产市场月报》 27 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月海口市海甸岛项目可行性研究报告》 46 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月海口市房地产报告》 21 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市场供应与成交分析》 1页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地块论证报告》 34 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《中原地产周刊（ ）》 16 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《鉴略咨。