房地产市场研究报告建材市场可行性报告

房地产市场研究报告建材市场可行性报告内容摘要：

位的物业，极少向市场出售。 2020年五江购物中心的兴建，使涟源市民 中所蕴藏的对商业用房的购买需求迅速迸发出来，五江购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半，且内铺销售价格达到了 7500元 /平米以上，而得房率仅为 52%左右 ，实际套内销售价格达到了 15000元 /平米左右。 2020年 11月 26日开盘的金地带●时尚广场临街商铺销售均价为 18000元 /平米，一层内铺销售均价为 4800元 /平米，公摊率在 33%左右。 该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。 目前，涟源市商业用房仅金地带●时尚广场项目在售，剩余单位主要以 3楼为主。 当前涟源市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造、拍卖， 2020年市内将可能有后续商业项目参与市场竞争。 另一方面，随着涟源市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部 分次级商业区域价值稳步攀升。 涟源市商业用房价格走势将继续出现 “热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进 ”的局面。 六 商业用房的市场供给 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 目前涟源市在售的商业用房项目仅为金地带●时尚广场： 总建筑面积： 商业建筑面积： 销售价格： 临人民路商铺：均价 18000元 /平米 临工农路商铺：均价 9000元 /平米 一层内铺： 4800元 /平米 二层内铺： 2500元 /平米 三层内铺： 1400元 /平米 住宅销售均价： 1140元 /平米 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 处于本项目对面的芙蓉建材市场，还有一部分的商铺出租，但是由于该建材市场由于曾经严重打击了涟源市建材经营户的信心，其市场供应量不会给本项目带来威胁，但是其给经营商家和消费者留下的阴影，却加大了我们后期推广的引导工作难度。 本项目在半年内潜在的竞争对手，其一来自文艺路正在施工的项目（原涟源市儿童公园） ，其二是文艺南路一块 10亩空地，将来可能也会被用于开发专业市场建材市场。 七 商业用房的市场需求 所在区域内商业用房的租用情况调查 涟源市家居建材行业物业使用产品构成分析图租赁购买自有 上图显示， 96%的客户为租赁商铺经营。 因涟源市目前的商业铺面均以临街铺面为主，而临街铺面及部分专业市场内的商铺都是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层，因此涟源市目前家居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主。 所在区域内在售商业用房销售情况调查 目前在售的仅为金地带●时尚广场，其销 售情况较为良性。 八 商业用房的市场价格 所在区域内商业用房销售价格情况 涟源市商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的商业用房构成，进行销售的商业用房量比较少。 目前涟源市场上进行销售的商业物业主要为金地带 ● 时尚广场。 价格情况参照本报告。 所在区域内商业用房租赁价格情况 物业名称 物业类型 经营品牌 月租金价格（元 /平米） 立华水果 临街商铺 零售 50 好运来电话超市 临街商铺 21 涟广超市 临街商铺 零售 80 建材市场内商铺 建材零售 24 目前涟源市商业物业的租赁价格呈现出 “受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下 ”的局面，人民路 “五马广场 ”“五江购物中心 ”临街商铺的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地带●时尚广场的临街商铺租金预计还将高达 120元 /平米 /月。 根据某某地产顾问机构在市场调研显示，本区域 500米半径内的临街商业用房租赁价格自 2060元 /月 /平米不等，对面建材市场内月租金甚至低于 10元 /平米 /月。 与五马广场、光明山等区域的租金差距较大。 主要是因目前本项目所在 区域内人流量，街区面貌较差，商业经营未成规模等原因所引 起的。 九 居住用房的市场分析 市场供应情况 涟源市目前的商品房主要集中在 “涟水名城 ”和 “水榭花都 ”两个在建的项目中，预计总建筑面积为 30多万平方米，在建的商品房面积超过 14万平方米。 市场需求情况 住宅户型面积需求分析图1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 通过市场调查结果的分析和研究，某某地产顾问机构 48%的被访者并不打算购房。 仅 5%的被访者考虑在 1年内购房， 35%的被访者考虑在未来 3年内购房。 说明目前涟源市民对商品房购买意愿并不强烈，而主要的可能购买时间集中在未来 23年内，近期市场不 会出现太大的市场需求。 目前涟源市民对商品房的需求主要集中在 100120平米的中户型 和 140160平米的大户型两个档次。 比较符合四线城市居民对购房的 面积需求特征。 物业出租情况 目前涟源市还没有形成专业房屋租赁市场，主要是以出租零散的居民房为主，承租人一般是在涟源从事小买卖的流动居民。 租金普遍比较低，单间租金为 50元 /月，简单装修套间租金为 200元 /月，中档装修带家电的套间租金为 350元 /月。 在售楼盘销售情况 涟源市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅，对商 品房的购买意识不强。 导致了 “涟水名城 ”和 “水榭花都 ”两个大型住宅项目自动工以来，销售都很不理想。 市场在售户型及特点分析 涟水名城的主力户型为 145平方米左右的三室两厅两卫，据调查得知，该户型比较实用，受市民欢迎。 水榭花都的主力户型为 165平方米左右的四室两厅两卫双阳台，据调查得知，这种户型比较宽敞，大气，一部分经济实力较为雄厚的人群较喜欢该户型。 金地带 ● 时尚广场的主力户型为 150平方米左右的三室两厅两卫，该项目地段优越，住房很受欢迎。 在价格方面，涟水名城和水榭花都的实际成交价格都没有超 过1000元 /平米。 仅金地带●时尚广场 4楼以上的临街住宅超过了 1000元 /平米，因该项目地理位置和上市时间的优越性，因此对于整个涟源商品房市场来说，仅具备参考价值而不具备近阶段的价格指导意义。 大部分市民对商品房价格仍集中在 800元左右的心理预期，短期内突破千元大关较为困难。 十 市场预测 经营户投资意向分析图正在考虑购买视地段及价格而定看情况不会购买 未来该区域内商业用房需求预测 2 在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者 都持 “看情况而定 ”的态度，说明目前涟源市的商业地产销 售受引导成分较大，在五 江购物中心未能经营起来之后，市民 对商铺投资都保持着谨慎的态度。 同时，也有 16%的被访者正 在考虑购买商铺， 24%的客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比一般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。 市民投资意向分析图正在考虑购买视地段及价格而定看情况不会购买扇面 5 （ 2） 市民对商铺的投资意向相比经营户而言要小， 40% 的客户表示不会进行商铺投资。 市民对商铺投资概念的理解 程度仍然有限，且在五江购物中心的影响下，使一部分市民对 商铺投资已经失去了信心或者产生了不信任心理。 市民中有 %的人正在考虑投资商铺。 未来该区域内居住用房需求预测 涟源市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅，而商品房的购买意识不强。 对商品房消费的园林、景观、户型、物业管理等概念理解较淡。 况且涟源市房屋租赁市场还未成熟，流动人口少，在未来一两年内，涟源市民对居住房的需求不是很大。 综述 总体而言，涟源市民对商铺及住房还是有一定的需求量，由于涟源市的房地产行业刚刚起步时， “五江购物中心 ”影响到了消费者投资信心，如果其他商业项目再次打击消费者投资信心的话，那么涟源市 房地产的发展将受到严峻的考验。 针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。 涟源某某项目 可行性研究报告 第三章 项目发展研究 十一 项目地块特征分析 项目区位分析 地块形状：不规则方形用地 地块位置：人民路与芙蓉路交汇处，属六亩塘镇，位于涟源市主城区西部，靠近城乡结合处。 就目前来看，地块的区位优势并不明显。 地块优势：人民路与芙蓉路均属涟源市城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性；同时， 本项目地处涟源去往新化、冷江等地的必经之地，外部交通优势明显。 项目人流分析 因本项目目前所处的芙蓉广场周边无大型的消费场所和市政配套设施，周边居住者大部分为普通市民，街区形象又比较差。 因此，目前该地段人流量较小，但受光明山商圈发展影响，已经呈现出人流量开始上升的趋势。 项目地块发展 SWOT分析 △ 地块发展机会 Opportunity 2 光明山商圈的发展已经呈现出向本地块蔓延的趋势，对本地块价值的提升带来了积极影响。 3 涟源市目前开发在售的商业项目不多，为项目地块的发展提供了一定的 市场机会。 4 项目周边街区物业形象较差，本项目建成后，将有效带动周边物业的价值提升。 5 项目交通优势较为明显。 6 项目属招商引资项目，地块发展有一定的政策支持。 △ 地块发展威胁 Weakness 1 市民对本项目地块的区位价值仍存在怀疑心态。 2 其他旧城改造项目将对项目发展形成竞争压力。 3 项目地块周边街区形象较差，影响到项目价值的体现 △ 地块发展优势 Strength 3 位于人民路与芙蓉路交汇处，双面临路，地块价值高 4 临街面较长，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，有利于提高整体商业价值 5 地块规模适 中，体量不大，适宜于快速消化 6 受光明山商圈影响明显，未来升值前景可观 7 项目交由专业地产顾问公司进行全程策划，有利于保证项目发展思路及执行的科学化 △ 地块发展劣势 Threat 3 项目地形状况复杂，将增加施工难度 4 项目所在地所处的芙蓉路道路状况较差，有待改善 （ 3） 项目偏离市中心，推广难度加大 虽然本项目目前所处的地理位置并不明显，但受城市发展的影响，此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认，但项目在开发过程中，始终仍注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良 影响。 十二 项目商业用房定位方案研究 项目定位方案 某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为： 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成 “ 家居建材广场 ” 或 “ 家居广场 ” 的商业主题。 项目定位方案提出背景 前涟源住宅商品房上市量在 14万平米以上，且 “涟水名城 ”离本案距离不远。 众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五 金、油漆、型材等行业势必会被带动。 另一方面，某某地产顾问机构在对涟源房地产市场进行调研时，发现家私、建材行业经营者整合意愿较为强烈，且该类行业对区位的影响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。 因此，某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为 “家居建材广场 ”。 项目定位方案市场调查结果 行业经营户对 “一站式 ”家居建材市场的认可度 0%20%40%60%80%支持 无所谓 目前不看好 大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营 和消费者都不好。 “一站式 ”家居建材广场所具备的 “一站购齐 ”、 “价格更低 ”“服务更好 ”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。 因此受到大部分经营户的支持和赞同。 也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。 0%10%20%30%40%50%愿意进驻经营 看情况而定 暂时无打算 家居建材消费者对 “一站式 ”家居建材市场的认可度 0%20%40%60%支持 无所谓 目前不看好 家居建材消费者对 “一站式 ”家居建材市场支持率为 54%，对其无所谓的业主占了 32%，对其不看好的占了 14%。 这表明：涟源消费者对 “一站式 ”家居建 材市场认可度比较高，由于涟源市场还不是很成熟，所以还有一半的消费者需要加强引导。 市民对 “一站式 ”家居建材市场的认可度 0%20%40%60%80%100%支持 无所谓 反对 从右图可以看出，绝大部分市民支持涟源出现 大型的家居建材广场。 长期以来涟源市民购买建材 都需要各个门店不断的询问。