房地产市场研究报告武汉总部总部经济园区的可行性分析

房地产市场研究报告武汉总部总部经济园区的可行性分析内容摘要：

都市区的重要意义； 其三，振兴纽约的外向型服务业等第三产业部门。 一是试图通过“我爱纽约”运 动、世界博览会和其他活动来刺激纽约旅游业发展，使纽约成为自由储兑贸易区和会议中心。 二是保持和强化纽约的国际金融中心、贸易中心的地位，以吸引更多世界企业总部落户纽约。 三是全面改善与提高该市的投资环境和生活质量，营造更好的“总部环境”，努力使人口和外迁的企业总部回流。 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 纽约经济经过 5年的调整，通过实施各项切合实际的复兴战略，到 1980 年底 1981 年初基本上回到了正常的发展轨道上来，其世界“总部中心”的地位也随之确定下来并逐步强化。 考察纽约总部经济的形成过程可以看到，纽约总部经济的形成是纽约经济结构调整的结果， 同时也得益与纽约特有的城市资源。 有利于纽约总部经济形成的城市资源主要包括以下五各方面： 第一，纽约具有高素质的人力资源和科研教育资源。 1997 年，该市所有高等院校招生入校学生 37 万人。 在这里，移民汇聚、人才聚集。 1990－ 1994 年期间各国移民高达 56 万人，外商社团 220 个。 纽约有 91所可授予学位的研究院所，147 所非学士授予院所； 第二，纽约具有支持总部经济发展的交通运输网络设施。 纽约是具有世界级的天然良港，港口货运总量相当于美国北大西洋集装箱货运市场运输量的 55％。 纽约市区机场国际货运服务占全国的 20％。 纽约不间断地修建高速公路、路桥和隧道，形成了一个综合的交通运输体系，现已有 15条洲际高速公路， 9 条收税干道， 5条海底隧道， 861 座架空桥路； 第三，纽约金融、保险业非常发达。 除有美国和其他主要国家的 380 家银行外，美国 10大银行中的 4大银行总部还座落于纽约。 1997 年，纽约股票交易所的交易额高达 万亿美元，而日本不到 1万亿。 纽约的交易额占当年全世界股票交易量的 %。 作为世界金融中心，世界上最大 10 家安全公司中的 9 家、美国 10 家最大生命保险公司中的 4家公司的总部在纽约。 美国 10 大金融服务公司中的 3 家设于纽约； 第四，纽约新型服务业发达，能够为制造业的发展提供配套服务。 美国 6家最大会计公司中的 4 家、 10家最大咨询公司中的 6家在纽约，十大公共关系公司中的 8个座落在纽约，每天产生和发布几乎所有重要公司和产品的信息； 第五，纽约文化、生活环境优越。 纽约有 36家百老汇剧院、 300 家演出场所、 500 多家书店、 400 多家画廊、 150 多家博物馆、 9 座体育场馆、 273 家夜总会式俱乐部、 50家音乐俱乐部，纽约拥有 万间旅馆， 万家饭店或酒吧。 这些文化、体育但娱乐设施为聚集在纽约的公司总部的高级员工提供高品质的生活服务。 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 总部基地曼哈顿：纽约总部经济的重要空间载体 曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积 平方公里，占纽约市总面积的 7%，人口 150 万人。 纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的 CBD。 曼哈顿 CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（ Downtown），中城（ Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街。 在老城长仅 公里，面积不足 1平方公里的华尔街 CBD 金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。 中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。 中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。 进入 20 世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速向其聚集，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引过 来。 与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集过来，使得曼哈顿岛 CBD 的特征更加明显。 20 世纪 60 年代末，为解决曼哈顿 CBD 因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。 加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。 首先，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。 随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、 万套公寓及办公楼。 在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强 了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。 20世纪 70 年代中期，曼哈顿 CBD逐渐形成。 总部基地曼哈顿是纽约总部经济的重要空间载体，对于纽约经济的发展起到了巨大的促进作用，这主要表现在： 一是依靠 CBD 的影响，纽约市确立了其国际城市形象。 一批国际性和跨国性行业组织在纽约市得到发展。 早在 1979 年就有 277 家日本公司、 213 家英国公 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 司、 175 家法国公司、 80 家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立区域总部及分支机构。 二是带动 支撑了纽约其他产业的发展。 比如，曼哈顿的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的 40%；美国 21%的电话是从纽约打出的。 三是地产增值，政府税收增加。 比如，曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的 53%， 1969 年至 1983 年间，曼哈顿区地产价值增长了约 58%。 四是成为纽约经济增长的重要动力源泉。 曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的 82%； CBD 和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，曼哈顿每年都要接纳数百万的外来客商及游客。 研究纽约曼哈顿的建设发展历程，可以发现纽约市政府在曼哈顿的形 成和发展中发挥了重要作用。 尤其在 20 世纪 80 年代后曼哈顿发展较为迅速的阶段，纽约市政府在改善总部基地的总体环境方面采取了一些积极的措施。 其一，扩大曼哈顿 CBD 的地域范围。 从 1980～ 1990 年，纽约市以写字楼为基础的产业就业人数从 万人增加到 万人，使得曼哈顿地区 CBD总面积从 2800 万平方米增加到 3340 万平方米。 曼哈顿地区的 CBD界限也扩展到炮台公园、翠贝卡、布鲁克林下城和长岛市。 其二，加强对曼哈顿的规划。 在整个 80年代，纽约市的许多原有厂房改变为住宅楼、办公楼、机构办事处和商店。 90年 代，那些被改造成办公楼的建筑也已经不能适应现代化的办公需求。 纽约市规划部门要求，在进行改造的时候必须使得改造后的项目能够为纽约人创造更多的就业机会，所以在审核项目时，纽约市规划部门将尽量做到新的居民与现有的商业设施和谐。 纽约市政府规划部门还根据不断变化的形势改变规划，使规划变得更可操作。 并对第三产业进行研究，找出最合适该产业的地理位置、土地使用，以及更适应纽约市的经济可持续发展的规划方案。 其三，改善曼哈顿原有的公共环境。 纽约市政府对一切有碍于吸引设立公司总部及办事机构，影响旅游业发展的不利公共环境因素进行 逐步解决，如对曼哈顿中原有街道、人行道的严格管理。 为解决曼哈顿的交通拥堵，纽约市政府的一贯政策是鼓励发展公共交通，不鼓励曼哈顿私家车的发展，并时刻注意进程车辆 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 的废气排放情况。 同时投入了大量资金进行环境保护和环境美化建设。 纽约市的电讯业历来是世界上最先进的，纽约市电讯部门倡导的“可信赖网络”计划使得不同的电讯公司携手合作，以对付紧急状态下可能出现的问题。 其四，支持曼哈顿区以外的附属 CBD的建设。 除了曼哈顿以外，在布鲁克林、长岛市也有小型的 CBD 作为曼哈顿区的后援补充。 纽约市正在改善这些地区的条件，提供办公、 展览、仓库等服务，作为对曼哈顿的补充。 ：从 “ 制造基地 ” 到 “ 总部基地 ” 新加坡总部经济概览 今天的新加坡已俨然成为东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，在全球贸易和国际金融业务中发挥着举足轻重的作用，几乎所有的外域跨国公司都选择了新加坡为进军东南亚的起点，也越来越多的跨国公司在新加坡设立地区总部来实施其海外扩张战略。 最新统计显示，全球有 6000 多家跨国公司的区域总部设立在新加坡，仅中国就有超过 230 家企业在此投资，美国和欧洲投资的企业分别超过了 2020 家，日本企业 1800 家，印度企业 800 家，澳 大利亚和新西兰企业 800 家。 去新加坡投资的企业家大都选择制造业、电子、化学、技术、后勤、电信、信息科技、广告、旅游、高级餐馆、酒店、银行、保险及建筑业等。 另据统计，早在 1994～ 1996 年的 3年间，国际跨国公司与新加坡公司就在该国建立了 62 个大型研究与发展中心，总投资额达 14 亿美元，仅 1995 年一年就有 30个国际型研究与发展中心在新加坡设立，总投资额为 7亿美元。 联合国贸易和发展会议（ UNCTAD）发表的 2020 年国际投资研究资料表明，自 2020年 1 月至 2020 年 3月的 15 个月间，跨国公司在 52 个国家和地区内 新建立或重新部署了 829 个公司总部，其中 624 个落户在英、美等发达国家， 191 个分布在新加坡、中国等发展中国家和地区，如总部在美国的 IBM 就在新加坡设立了地区总部，负责 IBM 在亚太地区的生产与销售。 新加坡在发展中国家（地区）中对于跨国公司总部最具吸引力，而且其发展规模已远远超过部分发达国家，成为亚太地区当前极具实力的 “ 总部基地 ”。 新加坡总部 基地 的形成过程 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 新加坡 1959 年脱离英国自治， 1963 年 9 月加入马来西亚联邦， 1965 年 8月退出马来西亚独立。 经过 40多年的发展，新加坡已从过去一个脏乱的渔村和香料、橡 胶的转运场，转变为如今云集了绝大部分世界著名跨国公司地区总部的新兴工业国家，成为了发展总部经济的全球典范。 新加坡总部经济的成功自然不能忽视其高起点及独有的先天优势，但与其它国家总部经济的发展经历一样，新加坡总部经济的形成并没有跨越其 “ 制造基地 ” 发展的历史阶段。 或者说，新加坡总部经济的发展经历了一个典型的从 “ 制造基地 ” 到 “ 总部基地 ”的发展历程。 （一）新加坡的天然优势与 “ 制造基地 ” 的形成 新加坡得天独厚的天然优势是其经济迅速发展的基础。 最为明显的优势表现在：其一，这个岛屿位于亚洲大陆最南端延伸处 ，它从马来半岛顶端及马六甲海峡南端狭口处的有利位置控制了印度洋与南中国海之间的两大关口之一；其二，新加坡拥有一个 “ 各方面都属一流 ” 的天然良港，是本地区及国际运输路线的自然交汇点，这使它能以最小的代价来提供充分港口便利。 同时，新加坡的自由港政策与该国的资源天赋共同带来了三大合乎逻辑的发展契机，即停靠港、马来亚地区的货物集散地以及对华贸易的货物集散地。 新加坡的经济成功是可观的，导致这一成功有两大关键因素：一是新加坡的起点较高，二是新加坡利用了有利的国际经济力量。 这两个因素也是新加坡后来成为全球跨国公司 总部基地的重要条件。 在 20世纪 60 年代初新加坡就成为了 “ 远东最重要的交通中心 ” ，这不仅仅是指航运，它同时也是 “ 航空、电信、邮件分发的枢纽 ”。 两次世界大战之间，新加坡是 “ 世界上最大的天然橡胶市场 ” 、国际上重要的锡期货市场。 另外，新加坡不具石油资源，但新加坡本地及国际意义上的地理优势及其自由化的特点吸引了世界许多著名的石油公司纷纷到来设立区域总部或销售机构，如皇家荷兰壳牌公司、新泽西标准石油公司、纽约标准石油公司以及后来合并合成的纽约标准石油美孚公司等国际石油企业都将新加坡作为进驻亚太石油市场的基地 ，石油资源贫乏的新加坡却成为了世界主要的石油销售中心和加工基地。 更为可贵的是，这些大型油库大多都安置在远离市区的周边岛屿上，新加坡市区幽雅和谐的自然环境几乎没有受到威胁。 房产库 房地产思想库 房产库 房地产思想库 在 20 世纪大部分时间里，新加坡经济与美国市场是紧密相连的。 1966 年，正当新加坡需要发展机会的时候，一波新的浪潮在世界经济中迅速掀起：为了生产低劳力附加值的产品出口西方，跨国公司四处寻找低成本的加工或组装地来进行投资。 从一开始，跨国公司在新加坡生产的产品就大部分是向美国出口的电子产品。 到 1966 年底为止，新加坡经历了一个极为短暂的 受保护的进口替代工业化阶段，继而转向以出口为导向的工业化政策，以出口为导向的制造业使新加坡的国内生产总之也同时得到高速增长，并迅速提供了就业机会，制造业在国内生产总值中的份额从 1966 年的 %上升到 1973 年的 %，在 1980年达到 %；制造业的劳动密集特性还反映在 1966～ 1980 年间就业人数 5倍的增长上。 20 世纪 70 年代，制造业成为新加坡占主导地位的经济部门，而制造业的繁荣几乎完全依靠外来的跨国公司来争取出口导向型的增长。 到 20 世纪70 年代中期，制造品出口外企占了 4/5，其中跨国公司内 部贸易在该出口中占了很高的比例。 甚至到了 80 年代初，就其工业而言，新加坡 “ 还仍然只是一个制造生产。