20xx年万鼎新业地产超市销售人员业务培训教材(编辑修改稿)

20xx年万鼎新业地产超市销售人员业务培训教材(编辑修改稿)内容摘要：

筹资金兴建的面向广大中低收入家庭的非盈利性住房。 安居房在出售方面，坚持以成本价直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。 在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收人家庭。 解困房： 在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的 住房。 它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。 小康住宅： 为实施国家重大科技产业工程“ 20xx年小康型城乡住宅产业工程”项目，建设部在各大城市指导建设的面向下世纪的住房。 它的建设体现了一定的政府行为，享有政府提供的优惠政策。 但与经济适用住房不同，它的销售对象主要是针对中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售价较高。 这类住宅通过提高科技含量，大大改善了住房的功能和质量，具有一定的超前性，是我国住宅产业未来发展的方向。 存量房： 已经建成并投入使用的。 私人或单位所有的存量房，公房和私房在房地产交易上有不同之处。 存 量公房的买卖，国家限制较多，除房改向个人出售住房外，很少有公有住房的买卖。 存量私房的买卖也因产权性质的不同而有较大差异：拥有全部产权的私房，可以自由买卖，但房屋有拆迁。 抵押或诉讼限制等情况的除外。 拥有限制产权的私房，如房改出售的住房、安居房等，在买卖的时间、对象、价格收入分配等方面都有限制。 商品房 ：各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。 商品房是以出售为目的而建造的居住用房。 与存量房不同，它首先应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非 新房。 其次，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖。 如果新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧程度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。 商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高级公寓、别墅等。 其中，微利房也叫廉价房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。 与经济适用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行 低价销售。 这类住房价格低廉，适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。 高级公寓，指在城区内黄 金地段修建的高层和多层电梯公寓，也包括各种组合复式或高层住房。 这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽大，配套设施齐备，物业管理水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。 商品房由于是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。 从严格意义上讲，前四种房屋并不具备商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。 客户关心问题参考材料 （ 1）商品房的销售面积：商品房按整栋销售，商品房的销售 面积即为整栋商品房的建筑面积。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 （ 2）套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。 （ 3）应分摊的公用建筑面积的组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线 外侧的水平投影面积。 （ 4）山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。 现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。 （ 5）套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。 （ 6）套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围。 的维护或承重墙墙体面积，有共享墙和非共享墙两种。 （ 7）共享墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共享墙。 （ 8）共享墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投 影面积，并计入套内墙体面积，其余共享墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。 （ 9）非共享墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。 （ 10）非共享墙的面积计算：墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （ 11）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应作为公用建筑面积参予分摊。 （ 12）做为人防工程的地下室不作为公用建筑面积参予分摊。 （ 13）公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用 建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。 公用建筑面积分摊系数。 （ 14）计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系数乘各套（层）的套内建筑面积。 （ 15）住宅的层数划分的规定： 低层住宅为 13层。 多层住宅为 46层。 中高层住宅为 79层。 高层住宅为 1030层。 （ 16） 住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定： A. 住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。 B. 住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并 具有疏散信道时，其层数由该层起计算。 C. 顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。 （ 17） 住宅建筑平均每套建筑面积：平均每套建筑面积（ m2／套）等于总建筑面积（ m2）被总套数（套）除。 （ 18） 住宅建筑使用面积系数：使用面积系数（％）等于总套内使用面积（ m2）被总建筑面积（ m2）除。 （ 19） 跃层住宅的户内楼梯面积计算：跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内使用面积。 （ 20） 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的面积均计入套内使用面积。 （ 21） 墙面装修厚度的面积计算：外墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等不计算建筑面积，但内墙面装修厚度均计入套内使用面积。 （ 22） 住宅阳台栏杆高度的规定：低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于 1． 05m；中高层。 高层住宅不应低于 1． 10m。 中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。 （ 23） 中间层：住宅中除底层和最高层住户入口层以外的中间各楼层。 （ 24） 平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。 （ 25） 抗震结构：在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。 一般根据规定的地震烈 度进行建筑物的抗震设防。 如果出现地震的影响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。 （ 26） 轴线：建筑物各个构件图样的中心线。 它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。 凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。 在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。 （ 27） 抗震缝：将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝。 借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。 （ 28） 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。 设置阁楼可充分利用坡顶的空间。 在夏季，阁楼起通风降温作用。 阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。 （ 29） 廊：屋檐下的过道。 房屋内的信道或独立有顶的信道。 如走廊、外廊、游廊等。 （ 30） 净高：各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。 （ 31） 跨度：桁架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中 中）的距离。 （ 32） 开 间：房间的横向宽度。 在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。 （ 33） 进深：房间的纵向长度。 在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。 （ 34） 净长：房间长度方向两头墙面之间的净距离。 （ 35） 净宽：房间宽度方向两头墙面之间的净距离。 （ 36） 内墙净长线：内墙与外墙（或内墙）交点之间的连线，表示内墙的实际长度。 （ 37） 外墙中心线：外墙两端厚度中心的连线。 （ 38） 外墙外边线：房屋平面图外边周长尺寸之和。 （ 39） 女儿墙（压檐墙）：是指房屋外墙高出屋面的矮墙。 它是 屋面与外墙交接处理的一种方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。 （ 40） 防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。 设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。 防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。 高出屋 面的防火墙又称封火墙或风火墙。 （ 41） 框架结构（刚架结构）：由梁及柱组成，其结点多数为刚接的结构。 从型式上分为平面框架和空间框架。 框架结构一般用于钢结构或钢筋混凝土结构的多层工业厂房、仓库、办公楼、商店以及高层建筑中。 （ 42） 排架结构：屋架或梁与柱顶交接的框架结构。 排架结构中柱底嵌固在基础中（嵌固为不能转动的刚结点）。 一般常用于单层工业厂房，可单跨或多跨。 （ 43） 楼梯段：楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。 例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整体踏步板。 分实心式和空心式，又分为板式和梁式。 （ 44） 踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。 一般为 15～ 25cm高。 有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。 （ 45） 遮阳板：遮挡太阳的平板。 设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。 设置在窗口两旁的称为垂直方向遮阳板。 垂直遮阳板还包 括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板。 （ 46） 屋顶：房屋的最上部分。 起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。 通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。 根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。 （ 47） 屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。 屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。 （ 48） 总平面图：在绘有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画原有的和 拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水。