房地产市场研究报告20xx年齐齐哈尔市纸厂地块项目投资分析报告

房地产市场研究报告20xx年齐齐哈尔市纸厂地块项目投资分析报告内容摘要：

本 项 目 中 心 城 区 地块描述： 该地块位于齐齐哈尔市区的西南角，隶属龙沙区管辖范围。 地块范围东至：农机厂、纸厂家属宿舍楼；南至：规划道路，糖厂用地；西至：规划韩园；北至嫩江沿岸（被少量棚户区阻隔）。 目前，纸厂已停工一年有余，厂内所有设备均有可利用价值，厂房已具备拆迁条件，动迁工作随时可以启动。 地块 SWOT 分析： 地块优势（ S）  .齐齐哈尔城市发展规划的重点是向南推进，纸厂地块在此范围内；  地块紧邻嫩江，具有较为优越的景观条件；  地块东面邻近新立街，北临沿江南 街，两条路均可通向中心城区，交通通达性较好；  地块面积大，地形较规整，地势平坦，开发条件良好；  项目规模及土地成本、建造成本优势明显，有利于社区商业、学校、会所等内部配套的营造； 地块劣势（ W）  纸厂片区相对比较偏远，周边主要为企业用地，商业薄弱，居住档次低，现有形象比较差；  地块北面的沿江南街现状道路等级低，且到纸厂位置即中断；  地块项目开发建设周期较长，资金回笼相对较慢。 地块机会（ O）  嫩江沿岸将规划建设一条滨江绿化休闲观光带，该规划一旦实施建成，将 对地块项目的开发带来直接的利好；  规划的 环城湖一、二期工程从项目周边通过，其中一期工程已开始动迁，环城湖工程的建设在改变沿线周边区域面貌的同时，将带动周边区域的开发，也将对纸厂地块项目的开发产生积极的影响；  规划上沿江南街也将向南打通，该项规划的实施，对于地块项目也是一个利好因素；  齐齐哈尔市区的开发供应量比较小，房地产市场的发展相对滞后，未来上升空间较大，近几年齐市对房地产开发总量有所控制，大规模高档社区的开发尚为市场空白点；  纸厂地块项目具有政府推动因素，在用地、规划、报建、开发税费等方面有一定的灵活和优惠。 地块威胁（ T）  地块项目开 发规模较大，周期较长，未来市场吸纳能力存在一定的风险；  2020 年 1－ 10 月份的土地供应放量，未来几年齐市房地产市场的供应也将随之放量；  纸厂地块周边的农机厂、糖厂等地块如在未来进行房地产开发，将对项目构成一定的竞争。 总体来看，纸厂地块项目的优势高于劣势，机会点多于威胁点，具有较高的开发价值。 六、投资分析假设条件 综合考虑房地产市场形势、项目自身特点、规模体量等因素，对报告分析依据的参数等因素做如下假设。 背景条件假设 ◆ 项目运作期间国家和地方的土地供应、预售管理、税收（费）、金融信贷等相关政策 未发生重大的根本性的转折或调整； ◆ 项目运作期间齐齐哈尔市房地产市场平稳发展。 规划条件假设  项目地块按预定计划顺利挂牌，土地用途改变（无须补交出让金），土地成本取为 4 亿元；  综合规划、市场等各方面因素的考虑，项目地块的容积率取为 ；  项目的总建筑面积为 万平方米，商业、会所、学校等公建配套建筑面积设定为 万平方米，住宅按开发顺序分为：多层住宅占 30%，小高层和高层住宅占 40%，联排住宅占 30%。 开发条件假设  项目分七期开发，每期开发建设期为一年，其中：多层住宅分两期开发，小高 层和高层住宅分三期开发，联排住宅分两期开发；  项目产品类型为住宅及社区商业和公建配套，住宅产品包括多层住宅、小高层和高层住宅、联排住宅，住宅销售，商业街、会所等配套以租赁经营为主；  考虑到厂区的拆迁，项目开发的启动时间设定为 2020 年中。 销售条件假设  项目每期销售周期为一年，销售时间从开发建设期的中间时点开始计算，项目每个销售周期内设定为均匀销售；  项目第一期多层住宅的销售价格参照周边楼盘的市场价格确定，小高层和高层住宅的销售价格按照当期多层住宅销售价格的一定比价确定，联排住宅的销售价格按照当期小高 层和高层住宅销售价格的一定比价确定，结合齐齐哈尔楼市情况、产品特点、时间因素并参照一般的经验，此比价系数分别确定为 和 ；  项目销售价格年均增长 8%。 财务条件假设  项目开发主要依靠自有资金，不考虑财务费用；  项目每期开发成本费用均匀投入，开发成本费用年均递增 3%；  根据现行利率、投资回报水平、产品类型及风险等因素的综合考虑，项目的贴现率取为 8%，折现时点为 2020 年初。 七、楼盘比较修正与项目进度安排 根据调研，选取花样年华、鑫海花园、龙兴嘉园和阳光名宅等四个楼盘作为多层住宅的市场比较修正案 例，相关比较修正如下。 多层住宅楼盘价值市场比较修正表 花样年华 鑫海花园 龙兴嘉园 阳光名宅 销售价格（元 /平方米） 3350 3600 3500 3400 一般因素 地段区位 4% 5% 4% 4% 交通通达性 3% 4% 3% 3% 商业繁华程度 4% 5% 4% 4% 市政及生活配套 3% 4% 3% 3% 周边环境与景观 0% 0% 0% 0% 规划因素 2% 2% 2% 2% 个别因素 产品档次 1% 1% 1% 1% 楼盘配套及小区环境 2% 1% 2% 2% 发展商品牌 0% 0% 0% 0% 有无不利或限制因素 0% 0% 0% 0% 修正系数累计 113% 118% 113% 113% 修正后价格 2965 3051 3097 3009 平均价格 3030 纸厂地块预期的整体开发销售周期安排为 年，从 2020 年中至 2020 年底。 纸厂地块整体开发销售进度安排表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 注：实线箭头为开发进度，虚线箭头为销售进度。 八、投资分析估算 用地规划指标 用地规划指标表 单位： M2 总用地面积 容积率 总建筑面积 商业等配套建筑面积 多层住宅 小高层和高层住宅 联排住宅 建筑面积 其中：每期 建筑面积 其中：每期 建筑面积 其中：每期 530000 795000 25000 231000 115500 308000 102667 231000 115500 销售收入及其折现 多层住宅第一期销售均价为 3250 元 /平方米，小高层和高层住宅的销售均价为当期多层住宅的 倍，联排住宅的销售均价为当期小高层和高层住宅的 倍，销售价格年均增长 8%， 销售折让为 98%，销售费用（含宣传推广、销售代理等费用）取为销售收入的 3%，土地增值税、营业税及附加为销售收入的 %，贴现率为 8%，折现时点为 2020 年初。 折现后的净销售收入总值为 21680 万元。 销售收入及其折现估算表 年份 销 售价格（元 /M2） 可销售 面积（ M2） 销售收入（万元） 销售费用（万元） 土地增值税、营业税及附加（万元） 净销售收入（万元） 折现值（万元） 第一期 2020 年 3030 115500 34301 1029 2247 31025 27643 第二期 2020 年 3273 115500 37045 1111 2426 33507 27643 第三期 2020 年 3927 102667 39515 1185 2588 35741 27302 第四期 2020 年 4242 102667 42676 1280 2795 38601 27302 第五期 2020 年 4581 102667 46090 1383 3019 41689 27302 第六期 2020 年 6413 115500 72592 2178 4755 65660 39815 第七期 2020 年 6926 115500 78400 2352 5135 70912 39815 合计 770000 350620 10519 22966 317136 216820 开发成本费用及其折现 根据齐齐哈尔市的一般房地产开发成本费用标 准及开发进度安排，开发成本费用及其折现估算如下。 多层住宅 多层住宅开发成本费用估算表 项目 金额（万元） 取费标准 年度开发面积 (M2) 建安工程费 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各项专业费用 751 65 元 /M2 城建配套费 751 65 元 /M2 基础设施费 1040 90 元 /M2 各项规费 2195 190 元 /M2 景观环境及智能化费用 924 80 元 /M2 管理费用 720 每月 60 万元 不可预见费 889 取上述费用之和的 5％ 总开发成本费用 19396 单位成本费用 1679 元 /M2 年度 年度开发成本费用 年度折现值 开发成本费用折现值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高层和高层住宅 小高层和高层住宅开发成本费用估算表 项目 金额（万元） 取费标准 年度开发面积 (M2) 建安工程费 14887 1450 元 /M2 102667 前期工程及各项专业费用 873 85 元 /M2 城建配套费 667 65 元 /M2 基础设施费 924 90 元 /M2 各项规费 1951 190 元 /M2 景观环境及智能化费用 821 80 元 /M2 管理费用 720 每月 60 万元 不可预见费 1006 取上述费用之和的 5％ 总开发成本费用 21849 单位成本费用 2128 元 /M2 年度 年度开发成本费用 年度折现值 开发成本费用折现值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中 － 2020 年中 23179 15776 联排住宅 联排住宅开发成本费用估算表 项目 金额（万元） 取费标准 年度开发面积 (M2) 建安工程费 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各项专业费用 751 65 元 /M2 城建配套费 751 65 元 /M2 基础设施费 1040 90 元 /M2 各项规费 2195 190 元 /M2 景观环境及智能化费用 1271 110 元 /M2 管理费用 720 每月 60 万元 不可预见费 907 取上述费用之 和的 5％ 总开发成本费用 19760 单位成本费用 1711 元 /M2 年度 年度开发成本费用 年度折现值 开发成本费用折现值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套开发成本费用估算表 金额（万元） 取费标准 开发面积（ M2） 总造价 3250 1300 元 /M2 25000 折现值 2580 设定在第三期完成开发 相关指标测算 综合上述分析估算，项目的相关指标测算 如下。 投资分析汇总表 土地价值（万元） 折合地价 （万元 /亩） 楼面地价（元 /M2） 开发成本费用折现值（万元） 总成本费用（万元） 销售收入折现值（万元） 税前开发利润 （万元） 总投资回报率（％） 盈亏平衡点（％） 投资回收期（年） 40000 50 503 111657 151657 216820 65163 % % √ 项目的土地成本 40000 万元，折合地价 50 万元 /亩，楼面地价 503 元 /M2； √ 项目的开发成本费用折现值 111657 万元； √ 项目的总成本费用 151657 万元； √ 项目的销售收入折现值 216820 万元； √ 项目的税前开发利润 65163 万元； √ 项目的总投资回报率 %，年度投资回报率 %； √ 项目的盈亏平衡点 %； √ 项目的投资回收期 年。 从相关指标测算结果可以看出，项目具有较高的投资回报率，盈亏平衡点较低，投资回收期较短。 九、项。