房地产市场研究报告20xx年长春市房地产市场监测分析报告

房地产市场研究报告20xx年长春市房地产市场监测分析报告内容摘要：

“月供不超过月收入 50％，所有债务支出与收入比控制在 55％以下，所有住房贷款的贷款成数不超过 80%。 为防止房地产过热风险，央行于今年 3 月 17日调整了银行自营性个人 住房贷款利率政策，这对抑制房地产发展过热势头有一定作用，但 对制止房地产投机泡沫还应采取以下一些有效政策和措施： 政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施，不能让房地产泡沫越吹越大，否则其后果就不堪设想。 应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处。 严格控制每年住房信贷的增长是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。 住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此， 自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。 我国 2020年以来每年住房贷款增幅高达 4060%,显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。 建议今后每年房地产信贷增长应严格控制在 20%以内，以防止吹大房地产泡沫。 要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，大大压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。 金融部门可依据城市住房建设的高、中、 低档次的合理规划，合理配置住房贷款的 结构。 我国房地产业发展过热，同房地产业的利润水平过高密切有关。 因此， 建议国家财税部门应通过运用税收杠杆，把过高的房地产利润水平降下来。 政府应公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终形成一个有效的商品房价格监督机制。 房地产信贷已成为商业银行信贷业务中占比很大的一项基本业务，但房地产业又是收益与高风险并存的特殊产业，为确保银行住房信贷业务有序规范，在防范风险中稳健发展，必须要建立相应的严密管理、调控 有序的管理系统。 在国有商业银行中，中国工商银行己于 2020年率先建立了房地产信贷管理的组织系统、制度系统（将全行住房信贷业务从起步起就纳入了制度运行轨道）、操作系统（全行住房信贷业务建立在一个统一、标准化的业务平台上）、风险控制系统（住房信贷业务的预警、整改、停牌制度，住房贷款风险拨备制度等）。 看来，商业银行要管好房贷，必须有一整套的严密审查、监控、预警等制度并对违规者予以严惩。 为了切实防范房地产贷款风险，必须要加强房地产贷款的监管。 2020 年 11 月，央行在全国范围内开展了房地产信贷大检查，检查 结果发现商业 银行 2020 年 6 月至 2020 年 9 月房地产违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 %和 %。 按这个比例计算，在当时房地产贷款余额18357亿元中就有违规贷款 4500亿元左右。 这次监管检查有力地促进了商业银行加强对房地产贷款的管理。 通过开展保持共产党员先进性教育活动，彻底清理查处和制止房地产建设、交易中权钱交易的腐败案件，也是降低房价的一个途径。 2）、宏观经济因素 资料显示我市 2020 年国内生产总值达到 1700 亿元，年均增长 13%以上。 评点 2020年长春市经济形势，同固定资产投资 一样，招商引资成为一个值得关注的亮点。 我市是一个投资拉动型城市，引资的快速增长直接带来投资的增长，不仅会扩容当期经济的“大盘子”，对我市未来发展在“后劲”上意义更大。 3）、人口因素 2020年末，全市户籍总人口为 724万人。 其中，市区人口 315万人， 四县（市）人口为 409万人。 全市人口出生率为 ‰，死亡率为 ‰，自然增长率为 ‰。 长春市人口密度为每平方公里 368人，市区中，南关区人口密度最高， 每平方公里 2388人，县（市）人口密度较低，其中，农安县每平方公里为 206 人。 第三部分 商品房供给和销售情况 商品房供应和销售 1）、 2020 年商品房空置情况 2020 年商品房空置面积 330 万平方米（其中经济适用住房空置 79 万平方米）。 2020 年商品房空置面积按区域划分：南关区 万平方米，宽城区，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 万平方米，净月区 ，经济开发区 ，汽贸区 万平方米，高新技术开发区。 2）、 2020 年新增商品房供应 2020 年房地产开发竣工面积 万平方米（其中商品房竣工面积，经济适用住房竣工面积 ，拆迁安置房竣工面积 万平方米）。 竣工面积同比减少 71 万平方米，减幅 %。 竣工面积按区域划分：其中南关区 万平方米，宽城区 万平方米，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 米，净月区 78 万平方米，高新技术开发区 ，经济开发区 万平方米。 图 1：各城区商品房竣工面积 ` 各城区商品房竣工面积78 南关区宽城区朝阳区二道区绿园区净月区高新区经开区 3）、 2020 年商品 房销售情况 2020 年全市商品房累计销售 270 万平方米，同比增加 34 万平方米，增幅 %。 商品住宅（含经济适用住房）销售 242 万平方米，同比增加33 万平方米，增幅 %。 销售面积按照区域划分：其中南关区 万平方米，宽城区 万平方米，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 方米，净月区 ，经济技术开发区 ，高新技术开发区 ,汽贸区 万平方米。 4）、截止到 2020年商品房空置情况 2020年商品房空置面积 方米（各类商品房空置 方米，经济适用住房空置 万平方米）。 空置面积比 2020 年增加 万平方米。 空置面积按区域划分：南关区 ，宽城区 ，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 ，净月区 万平方米，经济开发区 万平方米，汽贸区 万平方米，高新技术开发区。 图 2：各城区商品房空置面积 各城区商品房空置面积 南关区宽城区朝阳区二道区绿园区净月区经开区高新区汽贸区 空置 面积中待销（一年以内空置） 120万平方米，滞销（空置 13年） 万平方米，积压（空置 3 年以上） 68 万平方米。 积压部分占总空置面积比例为 %。 空置 面积中普通住宅空置 万平方米、高档公寓空置 万平方米、别墅空置 万平方米、办公写字楼空置 万平方米、其他商业营业用房空置 万平方米、车库空置 万平方米、经济适用住房空置。 应该适当控制开发规模，逐渐消化空置，达到供销大体平衡的状态。 商品住宅（含经济适用住房）供销对比 1）、 2020 年商品住宅（含经济适用住房）空置情况 2020 年商品住宅空置 面积 万平方米。 商品住宅空置面积按照区域划分：其中南关区 ，宽城区 ，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 万平方米，净月区 ，经济技术开发区 ，高新技术开发区 ，汽贸区。 2）、 2020 年商品住宅（含经济适用住房）新增供应 2020年商品住宅（含经济适用住房）竣工面积。 商品住宅竣工面积同比减少 ，减幅 %。 商品住宅竣工面积按区域划分：其中南关区 22 万平方米，宽城区 ，朝阳区 ，二道区 ，绿园 万平方米，净月区 ，高新技术开发区 ，经济开发区 万平方米。 图 3：各城区商品住宅竣工面积 各城区商品住宅竣工面积22南关区宽城区朝阳区二道区绿园区净月区高新区经开区 3）、 2020 年商品住宅（含经济适用住房）销售情况 2020年全市商品住宅（含经济适用住房）累计销售 242万平方米，同比增加 33万平方米，增幅 %。 商品住宅销售面积按照区域划分：其中南关区 30 万平方米，宽城区 平方米，朝阳区 ，二道区 ，绿园区 万平方米，净月区 ，经济技术开发区 ，高新技术开发区 万平方米 , 汽贸区 万平方米。 4）、 2020 年商品住宅（含经济适用住房）空置情况 2020年商品住宅（含经济适用住房）空置面积 ，空置面积比 2020 年减少 万平方米。 商品住宅空置面积按区域划分：其中南关区 万平方米，宽城区 ，朝阳区 ，二道区 ，绿园 万平方米，净月区 万平方米，经济技术开发区 万平方米，高新技术开发区 ，汽贸区。 表 2： 2020年商品房供销情况一览表 2020 年 空置 2020年竣工 2020年销售 2020年空置 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 全市 330 270 242 南关 22 30 宽城 朝阳 二道 绿园 净月 78 经开 高新 35,5 汽贸区 0 0 经济适用住房开发和销售情况 2020年全市经济适用住房施工面积 97万平方米，竣工面积 方米，销售面积 ，销售均价为 1788元 /平方米。 2020年全市经济适用住房空置面积 万平方米。 表 3： 2020年经济适用住房开发销售情况 类型 2020年 同比（ %） 开发情况 施工面积（万平方米） 97 竣工面积（万平方米） 销售情况 销售套数（套） 5954 销售面积（万平方米） 金额（万元） 97625 均价（元 /平方米） 1788 空置情况 空置面积 5 存量房 市场运行特点分析 （一）二手房交易量在连续攀升后，今年有所回落 1998年前长春市二手房交易主要以私有房屋为主，成交量、交易额均不大。 到 2020年房改房上市，长春市二手房市场开始活跃，交易量达 万平方米，交易额达 亿元。 2020 年交易量达 万平方米，比上年增长 %，交易额达 7 亿元，比上年增长 %。 2020 年交易量上升至 万平方米，比上年增长 %,交易额上升为 亿元，比上年增长%。 2020 年交易量增至 万平方米，比上年增长 ％，交易额也激增至 亿元，比上年增长 倍。 2020 年交易量达 万平方米，交易额 30亿元。 2020年交易量为 ，比去年下降 %，交易额 30亿元，与去年基本持平，说明今年二手房价格有较大上涨。 （二）二手房与新建商品房交易量比连续高后， 2020 年有所下降 近几年随着房 地产市场的逐步完善，人们住房消费理念的逐步形成，长春市二手房市场出现了大幅增长的好势头。 2020年长春市增量房成交面积为 270万平方米，比上年增长 %， 20202020三年平均递增幅 %。 而存量房 2020年成交面积为 ，虽比上年下降 %，但从20202020 三年平均增幅达 %。 与此同时存量房与增量房比例连续提高至 ： 1后有所回落。 2020年长春市存量房成交面积 ，增量房成交面积为 258万平方米，存量房与增量房之比为 : 1 ； 2020年长春市存量房交易面积为 万平方米，增量房交易面积为 260万平方米，存量房与增量房之比为 : 1； 2020年长春市存量房成交面积达 ，增量房成交面积为 253万平方米，存量房与增量房之比为 : 1； 2020年长春市二手房成交面积达 万平方米，增量房成交面积为 234 万平方米，存量房与增量房之比提升为 : 1。 2020 长春市二手房成交面积为 万平方米，增量房成交面积为 236 万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的 : 1。 2020 长春 市二手房成交面积为 万平方米，增量房成交面积为 270 万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的 : 1。 由此可见，长春市二手房市场正在成为房地产市场的新生力量。 （三）从市场交易税、费看，二手房税费收入总额逐年增长 在二手房交易不断增长的同时，长春市二手房的各项税、费总额也不断增长。 1998年长春市二手房税、费收缴金额分别为 ，和 万元， 2020年长春市二手房税、费收缴金额分别为 1295万元，比 1998年增长 6倍；到 2020年税、费收缴金额分别达 3800万元和 1409 万元，比上年增长 %和 %；到 2020 年税、费收缴金额升至 ，比上年增长 %和 ；到 2020年税、费收缴金额分别达到 万元和 万元，比上年增长 和。 2020 年的缴税额是 1998 年的 倍，五年平均增速达 750l0；手续费收入是 1998年的 倍，五年平均增速达 %0 房地产市场需求分析 2020年长春市商品房需求实现总量 270万平方米，其中新建设住宅市场需求 242 万平方米（经济适用房实现需求 万平方米）。 二手房实现需求 万平方米。 另外还有很大一部分持币待购的潜在需求未能入市购买。 随着国家对房地产宏观调控政策的进一步落实。 在宏观调控政策的积极影响下，长春市房产市场也表现出了与其他地方所不同的特征，尤其是购买商品住宅需。