房地产市场研究报告20xx年重庆市渝中区小户型项目研究报告

房地产市场研究报告20xx年重庆市渝中区小户型项目研究报告内容摘要：

27 84 3700 3032 8081 3450 2628 87 3850 3233 小结：  从供应 均价来看，小户型产品价格依不同类型项目呈现梯级结构：公寓类项目〉普通纯小户型项目〉综合性项目；  大坪片区小户型产品依产品定位、区位、入市时间的不同存在较大差异。 07 年初，纯小户型项目入市均价都超过 4000元 /㎡，其中单间配套均价基本在 4300元 /㎡以上。 一房和 59㎡以下小两房均价也在 4000元 /㎡以上。 综合性项目一房价格不超过 3700元 /㎡，个别项目由于景观和朝向的关系，一房销售均价低至 3300元 /㎡。 新推项目小三房价格普遍超过一房，主要是因为其拥有良好的景观资源。 产品消化速度 部分项目部分户型面积开盘 销售率： 项目 户型 康德糖果盒 旭庆〃江湾国际花都 嘉华鑫城 （ F、 G、 H） 华宇〃渝州新都 ( 13) 面积 销售率 % 面积 销售率 % 面积 销售率 % 面积 销售率 % 单间配套 29 85 —— —— —— —— —— —— 31 80 —— —— —— —— —— —— 35 100 —— —— —— —— —— —— 一房 37 100 40 28 / / / / 两房 44 100 6465 40 65 64 7077 43 50 80 6869 40 / / / / 5254 70 7274 20 / / / / 5967 60 / / / / / / 71 60 / / / / / / 三房 85 60 84 20 / / / / 8788 13 87 28 / / / / 中国地产商域网 中国地产商域网 89 35 / / / / / / 小结：  康德〃糖果盒这类纯小户型项目中，小面积产品表现出极快的去化速度。 开盘当天，单间配套产品基本售罄，一房全部售罄，小面积两房产品也消化很快，小三房产品也已销面积产品热销。  综合性项目小户型产品开盘当天消化速度明显不及纯小 户型项目。 从部分产品走势来看，综合性项目中经济性两房均表现出相对热销的态势。  综合两类项目，可以明显看出，单间配套和一房产品已舒适型户型走势相对较快，而两房和三房户型则受总价影响比较明显，经济性较高的小户型去化较快。 （三） 小户型市场需求状况 目前成交状况 2020年新推及目前在售项目小户型成交状况 纯小户型项目目前成交状况： 项目 户型 康德〃糖果盒 爱华龙都 销售率 % 主要剩余户型 销售率 % 主要剩余户型 单间配套 100 项目整体售罄 100 / 一房 100 95 中偏高楼层产品 两房 100 100 / 三房 100 —— —— 综合性项目小户型目前成交状况 项目 户型 华宇〃渝州新都 穗东〃莲花国际 兰波〃红城丽景 销售率 % 主要剩余 户型 销售率 % 主要剩余 户型 销售率 % 主要剩余 户型 单间配套 100 —— 项目整体售罄 —— —— 一房 100 100 60 49 ㎡ 两房 95 7188 ㎡跃层 100 40 68/77 中国地产商域网 中国地产商域网 小三房 —— —— —— 80 低楼层产品 续上表： 项目 户型 嘉华鑫城 旭庆〃江湾国际花都 销售率 % 主要剩余户型 销 售率 % 主要剩余户型 单间配套 —— —— —— —— 一房 98 55 ㎡跃层 70 高楼层产品 两房 95 60 ㎡跃层 85 7274 ㎡ 小三房 100 / 60 87 ㎡ 小结：  大坪片区纯小户型项目基本实现快速销售，康德〃糖果盒 3个半月全部售罄，爱华龙都7个月销售接近尾声。  华宇〃渝州新都和嘉华鑫城由于项目体量较大（渝州新都 32万方，嘉华鑫城 27万方），开发周期较长，项目销售周期也较长，到目前为止均超过 28个月。 从销售情况看， 05年面市项目的小户型产品基本销售完毕，滞销户型主要为景观朝向较差 ，户型不佳的产品。 07年面市项目小户型销售状况一般，去化速度较快的基本上是朝向较好的产品。 二手房小户型交易状况 小户型出租状况 项目 户型 建筑 面积 套内 面积 出租价格 （元） 套内出租单价 （元 /㎡） 楼层 万友康年国际公寓 单配 39 30 750 25 27 华宇〃渝州新都 单配 34 26 700 27 20 穗东〃莲花国际 单配 30 26 750 29 16 万友康年国际公寓 单配 43 34 800 26 穗东〃莲花国际 一房 45 36 1000 27 25 穗 东〃莲花国际 一房 47 39 900 23 26 穗东〃莲花国际 一房 50 41 950 23 — 华宇〃渝州新都 一房 50 40 900 19 万友康年国际公寓 一房 39 31 900 29 30 中国地产商域网 中国地产商域网 穗东〃莲花国际 两房 80 75 1800 24 22 万友康年国际公寓 两房 89 72 1300 18 7 穗东〃莲花国际 两房 80 65 1200 20 华宇〃渝州新都 两房 84 75 1500 20 28 由于大坪扼守解放碑门户，交通便利，其住宅出租市场火 爆，出租价格较高，套内出租单价通常可以打到 20元以上，价高者接近 30元 /㎡。 小户型出售交易状况： 项目 户型 建筑 面积 套内 面积 总价 （万元） 套内单价 （元 /㎡） 原购均价（元 /㎡） 增幅 % 渝州新都 单配 48 4100 3850 万友康年国际公寓 单配 39 30 4500 3950 穗东〃莲花国际 单配 32 26 13 5000 3800 俊豪时代 单配 48 37 3918 3700 渝州新都 一房 37 28 15 5357 4200 穗东〃莲花国际 一房 45 36 19 5278 3800 渝州新都 一房 49 39 20 5128 3900 嘉华鑫城 一房 64 55 26 4727 3600 万友康年国际公寓 两房 78 63 28 4444 3700 渝州新都 两房 90 76 32 4210 3500 嘉华鑫城 两房 78 65 26 4000 3500 穗东〃莲花国际 两房 75 60 29 4833 3650 万友康年国际公寓 两房 78 63 27 4290 3700 从大坪片区供应的小户型二手房价格来看，近两年的套内价格涨幅普遍在 10%以上，高者达到近 40%。 这也与重庆市获批成为“新特区”有关。 自相关信息发布以来，不光是商品房交易价格迅速增长，二手房交易价格也增长明显，主城区二手房价格自新特区成立以来，普遍上涨 3001000 元 /㎡（套内面积）。 随着新特区相关政策的全面实施和工作的全面展开，相信还将刺激二手房交易价格的大幅快速增长。 小户型市场对 应市场方向 从各项目成交客户情况来看，纯小户型项目客群主要为投资型客户，尤其是公寓类产品，投资型客户比例基本占到 80%左右。 纯小户型项目和公寓类项目通常具有占地面积小、容 中国地产商域网 中国地产商域网 积率高的特点，因此其产品在居住舒适度上会大打折扣。 而另一大特点就是这类项目往往扼守扼守交通要道，交通便利性是投资类客户最为关注的影响项目升值潜力的重要因素之一。 综合性项目由于户型类型和面积相对较大，其面向的客群主要是自住型客户。 小户型产品则主要针对首次置业的青年购房者。 这部分客户购买力相对有限，在小户型产品，尤其是单间配套和一房产品总价容 易控制之时，对产品单价比较关注，纯小户型项目和公寓项目的较高单价往往会造成这类客户对产品产生抗性。 而在综合性项目中，虽然小户型产品价格较其它户型产品价格偏高，但与纯小户型项目和公寓项目产品相比，还是存在加大的价格竞争优势，在加上一般的综合性项目在社区景观打造上要明显优于占地面积小、容积率高的纯小户型项目和公寓项目，因此这类项目中的小户型产品对自住客户更具吸引力。 渝北区（龙溪镇板块）某个项目 2020年 5月 重庆服务式公寓市场分析 说明：本次调研分析将服务式公寓分为两类： 商务公寓、住宅公寓。 商务公寓主要 偏重于办公，住宅公寓主要指小户型的住宅，此类住宅办公、居住均有所侧重。 表：重庆商务公寓一览表 区域 项目名称 体量（㎡） 销售率 套内均价 （元 /㎡） 出租率 租金（元 /㎡月） 面市时间 渝中区 嘉华鑫城 23400 60％ 3900 ―― 30 钻石星座 8177 70％ 4500 ―― ―― 世纪环岛 15000 60％ 5000 60％ 35－ 45 江北区 世纪金源 40000 100％ 3780 75％ 30 浩博天庭 30889 90％ 4500 75％ 35 红鼎国际 C 栋 28000 100％ 4400 85％ 30－ 35 茂业东方时代 70000 70％ 5600 60％ 40 世纪英皇 25000 ―― ―― ―― ―― 未定 东和银都 70000 95％ 4400 80％ 20－ 30 北岸尚座 37000 85％ 3700 70％ 30－ 40 中国地产商域网 中国地产商域网 渝北区 加州 1 号 20200 60％ 4300 ―― ―― 龙湖水晶星座 30000 100％ 5100 60％ 35 龙湖紫都星座 28000 75％ 5300 ―― ―― 驰城国际 46000 85％ 3480 ―― ―― 沙坪坝 升伟新时空 50000 70％ 3800 10％ 25－ 30 世纪银河 32020 90％ 4700 100％ 20 临江商务大厦 15000 80％ 3500 50％ 12 正升•自由康 都 90000 95％ 4700 85％ 30 立洋•知本时代 55000 98％ 4400 70％ 20 金沙国际 56000 100％ 3700 70％ 2025 高新区 西部商城 28000 100％ 4100 ―― ―― 一城精英国际 74500 70％ 4900 50％ 3035 2020 华宇名都城 10850 90％ 5200 88％ 1725 金果园大厦 110000 90％ 4000 8％ 20 南方星空 21985 95％ 4500 未入住 未入住 南岸区 帝景摩尔 12500 95％ 4200 20％ 25 城市之光 40000 85％ 4500 60％ 30 喜来登 24000 70％ 5800 ―― ―― 浪高会展国际广场 60000 ―― 7000 ―― ―― 九龙坡 龙湖西城天街 52020 98％ 6000 ―― 40 （数据来源：纬联市场研究中心）  商务公寓分布区域分析 表：重庆商务公寓分布 区域 渝中区 江北区 渝北区 沙坪坝区 高新区 南岸区 九龙坡区 3 7 4 6 5 4 1 表：重庆在售商务公寓分布区域 渝中区 江北区 渝北区 沙坪坝区 高新区 南岸区 九龙坡区 3 2 3 1 1 2 1 中国地产商域网 中国地产商域网 分析： 重庆的商务公寓以江北与沙坪坝居多，这两个区域作为解放碑之后的次中心，周遍配套设施齐全，交通便利，商务公寓的价格要远远低于写字楼对于要求不是很高的中小型公司是很好的办公场所，同时商务公寓户型面积较小，总价较低，吸引了大部分投资客户。  商务公寓供应体量分析 表：重庆商务公寓总体量表 （单位：万方） 渝中区 江北区 渝北区 沙坪坝区 高新区 南岸区 九龙坡区 合计 （数据来源：纬联市场研究中心） 表：重庆在售商务公寓总体量表（单位：万方） 渝中区 江北区 渝北区 沙坪坝区 高新区 南岸区 九龙坡区。