房地产市场研究报告20xx年重庆市南方东银置地罗厂湾项目市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年重庆市南方东银置地罗厂湾项目市场研究报告内容摘要：

调研分析结论 区域小户型供需分析 —— 在售项目 项目名称 罗马假日 东原檀香山 南源居 美堤雅城琴湾 合计 体量（万 m2） 30 12 10 9 61 —— 待售项目 项目名称 E时代 苹果城 云天项目 巨成龙湾 雄鹰项目 山水长天 合计 体量（ m2） 20万 19万 10 30万 7万 6万 92万 分析： —— 统计表明，目前片区在售及待售小户型项目近 12 个，总体放量近200 万方。 在售项 目中，罗马假日已售近 万方，东原檀香山已售近 2万方，南源居、琴湾等已售近 10 万方，片区待去化量近 190万方。 —— 如考虑南滨路、南坪中心、弹子石等板块项目小户型放量，可以肯定在南坪小户型产品待消化量超过 200 万方。 —— 2020 年南岸商品房成交近 200 万方，年成交增长率以 20%计（ 20202020 年度，南岸商品房成交增长率为 %），预计今年南坪商品房成交量约 240万方。 —— 2020 年，南岸小户型产品待消化量即超过 200万方，而区域商品房年成交量仅维持在 240万方左右，即使明年南坪区域市场行情 变好、成交量大幅提高，小户型产品竞争激烈亦是不争之事实。 结论： 区域市场总体上供大于需，在本案产品打造上，创新是关键，且性价比必须超越大多数竞争对手，方可在市场竞争中胜出。 消费者 （ 1）典型项目成交客户分析 金阳罗马假日 分布区域：南坪 55%，九龙坡 12%，渝中 13%，江北 9% 年龄特征：青年群体 68%，中老年群体 32% 购买目的：自用 80%，投资 20% 东原檀香山 分布区域：南坪 70%，九龙坡、渝中 20% 年龄特征：青年群体 30%，中老年群体 60% 购买目的：自用 90%，投资 10% 备注：青年群体年龄阶段为 2035 岁，中老群体年龄则在 35 岁以上 —— 区域分布方面，南坪客户占绝对主力，主城其它区域中九龙坡和渝中区所占比例相对较大，区县客户所占比例亦比较高。 —— 年龄分布方面，根据项目自身定位有所差异，如罗马假日以青年群体为主，云满庭、东 原檀香山以中年群体为主。 —— 购买目的方面，自用客户所占比例相当高，投资客户所占比例比较低。 结论：  南北城市干道、菜园坝大桥将于 2020 年 6月通车，南岸区（特别是铜元局）的对外辐射力将有所提升，可以肯定渝中、九龙坡、江北三区客户比例会有所提升，这对本案非常有利。  随着南岸区的日趋成熟，区县购房客户数量还会有所提升，如本案产品具有足够高的性价比，应该能够有所斩获。  国家系列调控政策颁布后，投资客户数量有较大萎缩，结合本案先天条件，建议将本案定位为 居住型社区 更为合理。 户型分析 （ 1）户型面积 云满庭 B、 C、 D 分布区域：南坪 60%，九龙坡 10%、渝中 15%、区县 15% 年龄特征：青年群体 15%，中年群体 65%，老年群体 20% 购买目的：自用 90%，投资 10% 根据项目 特征，大体上可将小户型产品分为两类：一类是品质居家型产品，如云满庭、竞地溯源阁等；一类紧凑经济型产品，如罗马假日、南源居等。 户型面积区间对照表： 一房套内面积（ m2） 两房套内面积（ m2） 三房套内面积（ m2） 典型项目 品质居家型 4550 7278 95以上 云满庭 紧凑经济型 3642 5668 7595 罗马假日 —— 对上述两类产品的市场接受度，不能简单用“好”和“坏”进行评判，檀香山舒适两房接受度低，云满庭舒适两房销售却比较理想；罗马假日紧凑一房销售不太理想，檀香山一房开盘销售却比较理想…… —— 户型面积相近，接受程度较高者多为设计合理、亮点突出的产品，如檀香山 76平米三房，由于增加了一个辅助功能空间，接受程度非常高。 —— 此外，社区定位对产品的接受度影响比较大，如罗马假日的青年社区定位，成交客户多为青年群体，而融侨半岛综合性社区的定位，则对居家型客户吸引力比较大。 —— 总体来看，户型面积较小、户型设计合理者一般销售比较顺畅，如檀香山的 76 平米三房， MINI 公馆 56 平米的两房等。 结论：对本案而言，控制面积是基础，通过合理的创新手段，打造户型亮点才是关键。 （ 2）户型配比 典 型项目户型配比： 金阳罗马假日 一房：两房：三房 =34%： 55%： 11% 东原檀香山 南源居 一房：两房：三房 =28%： 55%： 17% 单间：一房：两房：三房 =49%： 30%： 14%： 7% —— 典型项目中，大部分项目以两房为主，所占比例最高达 55%；一房次之，所占比例最高达 47%；三房和单间配套受项目定位影响，所占比例差异较大，如南源居、雄鹰项目三房所占比例未超过 10%，而罗马假日、东原檀香山则未配置一房。 —— 结合本案地块特征，三房和单间配套户型的配置应谨慎考虑。 考虑到本案居住属性更强，因此建议尽量不设置单间配套户型；本案规模不大，景观用地非常有限，因此建议尽量少做三房，套数比控制在 8%以下最佳。 （ 3）户型结构及亮点 两室两厅双卫 金阳罗马假日 三室两厅单卫 美堤雅城琴湾 功能房 东原檀香山 一室一厅 两室两厅 一室一厅 两室一厅 —— 罗马假日两房设置有阳光房，完善了户型使用功能，使其更具情趣，客户接受度比较高。 —— 美堤雅城琴湾小跃户型，六米空高阳台、院馆设计，丰富了产品结构，虽然部分空间还存在瑕疵，地段比较差，但由于亮六米挑空 六米挑空 空中院馆 可变空间 层高 鑫茂源 E时代 点比较突出，亦取得 了不错的销售业绩。 —— 东原檀香山假三房（ 76平米），功能齐全但非常经济，开盘销售非常理想，而普通三房客户接受度则要低得多。 —— 鑫茂源 E时代，南湖片区的又一规模纯小户型社区，与罗马假日相比，其产品亮点比较突出，如 64平米左右的跃层两房，不仅填补了片区 6065 平米两房稀缺的市场空白，更是通过空间变化强化了产品优势，可以预见正常情况下其销售业绩肯定要超出罗马假日。 结论： 无论是在滞销项目还是在旺销项目中，户型面积控制好、设计合理、特点突出者，客户接受度往往比较好，对本案而言，在其它优势并不突出的情况下， 除控制户型面积外，户型亮点的打造是下一步工作的重点。 （ 4）外区域小户型结构及亮点分析 一室一厅平层户型 平米 玛雅上层 花园露台 一室一厅跃层户型： 平米 景观阳台 金科 SOHO 景观阳台 雪梨澳乡 入户花园 跃层户型： 57平米 平层户型： 36平米 跃层户型： 99 平米 入户花园 诺丁阳光 入户花园 休闲阳台 平层户型： 77 平米 —— 玛雅上层 借鉴 了雪梨澳乡的空中洋 房设计手法，通过建筑内部的挑空，使产品的结构变化空间较大，如一房拥有花园大露台，小跃层户型层高 米，户型面积控制紧凑在 48平米左右，实用性较强。 —— 雪梨澳乡 产品 亮点引用了大面积的入户花园手法，使产品的附加功能与附加值有较高的提升。 —— 金科蚂蚁 SOHO 的公寓定位，具备办公与居住的双重功能。 面积尺度控制较好，但跃层产品的层高较低，空间感相对较差。 —— 诺丁阳光，作为青年社区产品定位，产品在舒适度与经济性的面积尺度上均好性较，并且又不失产品空间结构的情趣性，如99 平米的跃层户型加入了休闲阳台与主卧带景观 阳台的设计亮点，以及 77 平米平层户型的可变院馆。 跃层（夹层）产品分析 项目 一房 两房 三房 客厅开间 米 米 米 主卧开间 米 米 米 次卧开间 可变院馆 总层高 米 米 米 卫生间数量 1 12 2 阳台数量 2 23 3 阳台面积 6 812 1015 平层户型 项目 一房 两房 三房 客厅开间 米 米 米 主卧 开间 米 米 米 次卧开间 总层高 米 米 米 卫生间数量 1 1 2 阳台数量 2 23 23 阳台面积 6平米 812 平米 812 平米 结论： 横向分析外区域小户型楼盘的产品，从户型结构与空间变化上相对丰富，特别是在平层和小跃层上产品亮点较多，这对本项目在产品亮点打造有较强市场参考依据。 此外，跃层或夹层产品价格明显高于普通平层产品，如百康年拿铁城平层单价 3500 元 /平米，跃 层价格 3700 元 /平米，雪梨澳乡、东海长洲同样如此，因此，适当配置跃层产品不仅能丰富本案产品结构，还可获取超额利润。 项目 雪梨澳乡 东海长洲 百康年拿铁城 诺丁阳光 平层价格 3400 3100 3400 3800 （总体均价） 跃层价格 3800 4300(夹层 ) 3900 价格差 400 1200 500 200 价格分析 销售均价（元／平米／套内）380039003450350034003500335030003100320033003400350036003700380039004000南源居 MI NI 公馆 罗马假日 天龙广场 3 期 山宅七栋 云满庭C 东原檀香山（ 1）单价分析 南岸区典型楼盘销售均价集中在 3400 元 — 3500 元 /平米，从区域间的价格差距相对较小，但项目的品牌影响力对价格的支撑作用较大，如龙湖与融侨，销售单 价超出市场主流价格区间 300— 400元/平米。 （见下表） （ 2）总价分析 南岸典型楼盘各户型总价区间相对集中，与对应的产品定位分析，其各户型的总 价区尖主要分为两个层次： 注重舒适性户型总价区间： 户型 总价 一房 1416万 两房 2628万 三房 32— 35万 3843万 经济适用性户型总价区间 户型 总价 单间 1013万 一房 1214万 当期推售套数3142903966006325105820100200300400500600700南源居 MI NI 公馆 罗马假日 天龙广场 3 期 山宅七栋 云满庭C 东原檀香山两房 1823万 三房 2830万 结论 :本 项目 产品定位初衷是以经济适用性户型为主，因 此在产品设计上除了考虑在面积上合理控制 ,也要考虑与预期销售单价所形成的总价是否对应市场同类产品的主流总价区间，具备较强的价格竞争优势，同时通过以上区域典型楼盘的总价区间相对集中也相对反映出买方市场的总价承接力区间。 推售数量 南岸区典型项目之间的推售数量差距较大，主要受项目规模、总价区间050000100000150000202000250000300000350000400000450000500000单间 一房 二房 三房南源居M I N I 公馆罗马假日天龙广场 3 期山宅七栋云满庭C东原檀香山 开发速度与推广成本影响，但总体来看各项目当期推售的套数区间在 300600 套之间（除罗马假日一期推出 16号楼约 1900 套，当前加推 7号楼 396 套），对本项目的后期推售数量只作市场参考。 销售情况 （ 1。