房地产市场研究报告20xx年青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告内容摘要：

划分规模适宜的组团单元，既有利于环境建设的不同层级需求，又便于市场化的开发建设。 构建良好的生态环境系统，加强绿化和水系建设，将城市人工环境和自然环境有机结合。 实现三大效益的高度协调。 总平面设计： 设计构思点 人性化氛围 关注生活，以人为本 作为社区的主要成员，居住小区的核心成分，“人”永远 是居住区设计中的焦点。 在设计中，一切从人出发，以人的视觉，人的心理，人的需求出发，注重建筑与环境，建筑与人的融合与沟通，充分重视人的心理体验，富有人情味。 在创造高品位居住建筑的同时，创造出更完善宜人的居住环境，使建筑与环境相互群映，融为一体。 新古典意向 欧洲印象，场所精神 根据文化及人文特色进行规划设计。 通过不同交流空间，以及各类型空间的组合、氛围营造，使人产生认同感、亲切感。 居于其间能感受到浓厚的文化气息与艺术特征。 人类需要一个相当稳定的场所系统以发展和完善自我。 社会生活、文化艺术赋予人 造空间的情感意义，使空间不再只是实质形式的表现，而成为寄托情感的场所。 本设计撷取欧洲建筑艺术与场所设计精华，又避免其繁琐因素，打造出新古典意向的风格形式，使场所更具特征。 风格高贵优雅，明快清新。 整体性特征 系统有机、和谐统一 明瑞金都住宅小区 既要突出小区的环境特点，又要保证整体的和谐统一。 使二者共生共荣，散发出更加和谐迷人的温润光泽。 规划总体布局 本小区道路系统充分考虑人性化设计，做到商业和住宅完全分离，从竖向上造成空间的多样化，有车在楼中行的奇特景色。 小区临街中部设人行入口，进入原 有市政防空洞。 面向大同街做两个小区入口分别进入两个组团，道路末端均做小型回车停车场。 小区内设景观主路和宅前路，分别为 4 米、 米，便于与后期景观道路设计与实施相衔接，汽车进出小区十分方便，地下车库总面积约 万平方米，可停车 140 辆。 住户可便捷到达每一个住宅单元，并在适宜位置设人员地面出入口，方便居民使用。 在车行外环线局部位置，设植草砖地面停车位，可停车约 20 辆。 小区各级道路及公共活动场地和建筑出入口均充分考虑残疾人、老年人、儿童的使用要求，满足无障碍设计各项措施。 规划设计沿两块基地之间南北向规划路设 置沿街店面，为小区提供商业服务。 在步行入口处安排综合便民服务设施。 结合小区公共中心布置活动中心，这样既活跃了空间景观，又符合居民行为规律，服务半径合理。 建筑物严格控制在建筑红线范围内。 临街建筑东南侧退红线 10 米，西南退红线 4 米。 各幢楼间距按现行规范、规定执行。 住宅布置与当地气候条件及居民居住习俗相结合，住宅以南北向布置为主。 交通组织规划 道路交通组织 小区规划采用环状道路与支状道路相结合。 道路规划为二级制：小区组团道路、宅前道路。 道路宽度： 4 米 宅前道路宽度： 米 小区道路环状布局，把 组团有效的联系起来，宅前路则结合住宅布置，方便灵活地到达各住户。 小区道路采用混凝土整体路面。 静态交通： 沿小区主干道布置小区的停车位，既接近住户，又方便停车，小汽车停车采用地上地下相结合，设置一个集中地下停车库；并设置地下室作为居民停放自行车和储藏杂物使用，整个小区的停车率按 10％考虑。 小区绿化环境规划 ： 绿化布局思想 点、线、面相结合，分散布置。 实现小区住宅的“均好性”为主导思想。 绿地设置以贴近居民生活为前提。 绿化布局 绿化景观设计：本小区外部景观较差。 本次设计以强化小区内部 景观及建筑形象为主，场地周边绿化种植隔离，提升小区的整体档次。 绿化景观设计利用地形和场地条件，以景观轴线为纽带，以“均好性”为原则，建筑摆布错落有致，使得空间开合、收放有序，自然、大气并富有趣味，绿化景观设计遵循“一轴线、二组团、五核心”的规划结构。 一轴线为 4 米的小区车行道 ；两组团结合组团中心绿地，景观绿地均匀分布，给居民生活提供了便利；五核心分别为五栋高层住宅楼。 通过这些要素将本居住小区打造为富有特色和个性的绿色生态家园。 小区景观环境规划 ： 环境设计线索与出发点 步行景观带为居住区的主要线索 ，成为交流和沟通的桥梁和纽带。 由于道路收放有序变化，步移景异之感油然而生。 小区中心形成有机序列，文化特色浓郁。 绿化景观系统同步行系统叠合在一起，人行于其间，随着视点的变化，处处见景。 本设计从活动特性、节点空间、界面空间等方面提出景观系统的细部外观。 公建配置计划： 小区的公共服务设施按照《城市居住区规划设计规范》中的配套设施设计，沿东南、西南规划路设置商业铺面。 结合小区商业铺面设置房产维修、物业管理、文化活动站、居委会、警务、邮电、银行等服务功能。 另外，沿街商铺配置综合食品店、综合百货店、餐饮等其它第三 产业设施。 小区市政基础设施都按有关要求设置，小区设垃圾收集点一处。 建筑设计 ： 本小区住宅设计本着以人为本的指导思想。 整个小区均为高层，住宅套型提供了多种不同标准以适应不同的居民需求。 附表四 住宅户型及面积统计表 户型 套内建筑面积 套数 户型比（ %） 1 二室一厅 ～ 286 2 二室二厅 ～ 188 28 3 三室二厅 ～ 154 23 4 一室户 44 ： 户型以 50～ 100m2的户型为主，辅以其它的户型方案，每种户型有 2 种方案，给用户提供多种选择。 户型设计为大厅、小卧、明厨明卫、空间动静分离、合理利用。 客厅与主卧室均为南向，客厅降低窗台增大采光面积。 公建部分 层高为 一层 米 ，二层 ，三层和四层 ，住宅层高为 米，地下车库层高 米。 外型设计 运用简结明快、主题化的手法诠释建筑形体的美感，体现轻灵飘逸的建筑性 格，塑造清爽别致、个性鲜明的小区形象。 设计中注重虚实对比，结合 具体户型和所在位置安置转角窗和 凸 窗，争取好的朝向和景观视线。 整体建筑形式 清爽 明快，具有文化内涵。 11 消防设计 ： 小区的住宅耐火等级均为二级，各栋建筑物之间均能满足《防火规范》中防火间距的要求。 小区西北面市政规划道路环绕，消防车均可顺利到达，小区内部消防车道贯通并与市政道路相连接，末端设消防回车场。 消防车道的设置及建筑间距均符合规划要求，消防车道宽度 4 米，最小转弯半径均满足要求，消防车道能承受消防车荷载要求。 内部消防车道顺畅，消防车扑救登高面满足要求。 小区内各建筑物均满足《防 火规范》中关于防火分区和防烟分区的要求。 1 环保设计： 为防止噪声产生，沿街外侧窗，采用塑钢中空隔音窗。 污水、雨水采用分流制，生活污水经化粪池截流处理，之后再排入市政污水管道。 为防止噪声产生，常用水泵的基底均设隔振处理设施，水泵进、出口设橡胶软接头、缓闭止回阀。 1经济技术指标： 总用地面积： 小区规划用地： ① 住宅用地： 66136m2 ② 公建用地： 1400m2 ③ 道路用地： 12020m2 ④ 公共绿地： 总居住户数： 716 户 总建筑面积： 99694m2 其中： ① 住宅面积： 66136m2 阳台面积： 5158m2 ② 公建配套用房： ③ 地下 停车 库： 11000m2 容积率： 停车位： 20 辆 /140 辆（地面 /地下） 建筑密度： ％ 绿化覆盖率： 31％ 第二节 结构 设计说明 （一）、建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件： 基本风压： KN/M2。 基本雪压： KN/M2。 冻土深度： M。 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为。 （二）、本工程设计中依据的主要规范、规程和标准： (1)建筑工程抗震设防分类标准 (GB 502232020) (2)建筑结构可靠度设计统一标准 (GB 500682020) (3)建筑结构荷载规范 (GB 500092020)（ 2020年版） (4)混凝土结构设计规范 (GB 500102020) (5)建筑抗震设计规范 (GB 500112020) (6)高 层建筑混凝土结构技术规程 (JGJ 32020) (9)湿陷性黄土地区建筑规范 (GB 500252020) (10)建筑地基处理技术规范 (JGJ 792020) (11)建筑地基基础设计规范 (GB 500072020) (12)建筑桩基技术规范 (JGJ 9494) (13)建筑边坡工程技术规范 (GB 503302020) (14)钢筋焊接及验收规程 (JGJ 182020) (15)工业建筑防腐蚀设计规范 (GB 5004695) (16)人民防空地下室设计规范 (GB 500382020) (17)地下工程防水技术规范 (GB 501082020) 建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求 （三）、建筑专业及水、暖、电等专业提供的有关资料。 （四）、建设单位提出的符合有关标准、法规的与结构有关的合理要求。 本工程方案设计阶段，建设单位尚未委托岩土工程勘察工作，但参照场地周围既有的建筑物，估计本工程场地无不良工程地质，不属抗震不利地段，有待正式岩土工程勘察报告评估场地稳定情况及选定基础方案。 结构设计 （一）、一般情况结构设计说明： 建筑结构的安 全等级：暂按二级考虑。 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为。 结构的设计使用年限 50 年。 根据 明瑞金都 商住小区住宅楼的功能要求和场地条件以及建筑方案初步确定， 高层住宅楼选用钢筋混凝土框架剪力墙结构， 剪力墙的抗震等级为二级，框架抗震等级为二级。 墙体一～四层采用 M10 混合砂浆砌筑 MU10 烧结承重多孔砖。 四层以上采用 混合砂浆砌筑、 MU10 烧结承重多孔砖。 地基基础方案：最终方案待岩土工程勘察报告提出后确定。 初步设想如果工程地质条件许可时，考虑采用筏板基础。 （二）、需要说明的其他问题 建议建设单位尽快委托岩土工程勘察工作。 第六章 采暖、通风 给排消防 电气 第一节 采暖、通风 1 设计依据 确定的方案设计及建筑平、立、剖面图。 主要设计规范： 《建筑设计防火规范》（ GBJ 1687） 《采暖通风与空气调节设计规范》（ GBJ19— 87） 《汽车库建筑设计规范》（ GBJ 10098） 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ GB5006797） 气象资料 冬季采暖室外计算温度： 13℃ 最大冻土深度： 米。 2. 采暖 采暖设计范围：商场、汽车库、住宅 室内设计参数： 采暖室内设计温度：商场 16176。 C 汽车库 5176。 C 住宅客厅 卧室： 20℃， 住宅卫生间： 23℃， 厨房： 14℃。 采暖形式： 商铺散热器采暖 ，住宅地板辐射采暖。 地下汽车库大门采用电热风。 热源：商铺由每一单元设置的壁挂炉提供，住宅由各住户厨房设置的壁挂炉提供 通风 地下二层平时为库房，战时为六级人防，设计平时通风系统，战时清洁式、滤毒式及隔绝式通风。 地下一层为汽车车库及设备用房，设计通风系统。 本工程公共卫生间设吊 顶式换气扇，住宅卫生间设换气扇，厨房考虑排油烟机插座。 第二节 给排水、消防设计 设计依据 建设单位提供的室外给排水管道的简单情况及建设单位对设计的有关要求。 主要设计规范： 《建筑设计防火规范》（ GBJ 1687）（ 2020 年版） 《建筑给排水设计规范》（ GB 50015 2020） 《建筑灭火器配置设计规范》（ GB 50140 2020） 设计内容及范围： 室内给排水设计 消防给水设计 室内给水设计 用水量： 小区最高日生活用水量： ，最大时用水量： 24 m3 /h。 生活给水系统竖向分三个区，一～四层商场为低区，五～十五层为中区。 十六层以上为高区 (1)、低区生活给水由室外给水管网直接供给，高区生活给水系统由设于地下二层的水泵房的高区变频自动给水设备供给，中区生活给水系统由设于地下室的水泵房的高区变频自动给水设备减压后供给。 (2)、人防地下室设水箱，供战时储备饮用水及生活用水，战时洗消染毒废水排入染毒水池内，待隔离时间过后，经手摇泵提升排出室外 室内排水设计： 、本住宅内采用雨污分流制，污废水按不满流设计，雨水管 按满流设计。 、污水经化粪池处理后，集中经污水管道排入市政排水管网。 单体内均采用污、废水合流制排放系统，高层厨房为设有伸顶通气管的单立管系统，高层住宅卫生间为设有专门通气管的双立管系统，底层单独排出。 污废水排出室外经化粪池初步处理后排入市政管网，小区内设两座 80m3化粪池。 、单体建筑屋面排水采用有组织内排水排入室外雨水井。 消防给水系统 设室内消火栓系统，消。