房地产市场研究报告20xx年西南会缘汽车汽配物流中心可行性研究

房地产市场研究报告20xx年西南会缘汽车汽配物流中心可行性研究内容摘要：

大商机。 载货车是成都汽车工业的主导产品，已形成年产 8 万辆的生产能力，在“十一五”期间，将逐步形成年产载货车 15 万 20 万辆、各类客车 万辆、客车底盘 8000台的生产能力。 轿车产品已成为当前成都汽车工业发展一项大的发展规划，力争在世界汽车制造业转移中抓住契机取得突破。 根据目前成都汽车工业现状和发展趋势，成都汽车工业企业具有对外引资、希望寻 求合资合作的近期主要项目是：企业联合重组或对外合资合作项目，载客车 —— 四川省客车制造有限责任公司载客车合资、合作项目；四川省汽车工业集团公司合资、合作项目。 专用车 —— 一汽集团四川专用汽车厂合资、合作项目；成都王牌汽车股份有限公司合资、合作项目。 同时，成都汽车工业对配套零部件产品的市场需求大大增加，包括：发动机 —— 对大功率汽、柴油机需求缺口十分明显，到 2020 年需求量将达到 12 万台以上；变速器 —— 作为成都市汽车工业惟一空白点，全市每年变速器产品需求量在 万台左右，到 2020 年需求量将达到 15 万台左右； 车桥 —— 到 2020 年对中、重型车桥需求量将达到 68 万；车用电子产品；车用橡胶制品。 中国地产商域网 中国地产商域网 而西南会缘汽车汽配物流中心的建设将为成都市的商用车制造业发展提供高效优质的商用车零部件仓储物流服务。 该项目建成后是目前西部地区规模较大、功能较全、模式较新的商用车分拨中心和商用车零部件仓储物流中心。 该项目的实施并运营，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、 厂商、消费者、中心经营者真正意义上的“四赢”。 （五）该项目的实施可以带动双流区域经济的发展，形成汽车整车及零配件的专业分拨中心后。 通过分拨中心带动相关制造业与辅助行业的发展，包括物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动双流区域经济的快速发展。 三、 西南会缘汽车汽配物流中心”的优势 成都市工商联十堰商会的各位会员和四川会缘投资有限公司的各位股东均看好西南会缘汽车汽配物流中心的选址，并要求尽快整体迁入西南会缘汽车汽配物流中心。 为此，可充分利用该商会已形成的人气、商气，为物流中心尽快启动创造便捷 条件，有效节省了创建培育期。 将采取国内外大型汽车市场的先进管理经验，突出专业化的服务优势，使厂商的经营管理费用大大降低。 第三章 建设内容及规模 一、功能定位 （一）功能定位 “西南会缘汽车汽配物流中心” 定位为中国西部地区集国内外 中国地产商域网 中国地产商域网 商用车、专用车、工程机械整车配送分拨、商用车零部件供应、物流配送、汽车行业会展等于一体的汽车贸易及服务中心，是西部地区规模较大、功能较全、模式新的多功能国际化现代商用车和零部件配送分拨基地。 （二）功能分布 整个西南会缘汽车汽配物流中心分为：商用车分拨中心、商用车配件仓储 交易区、第三方物流区、品牌商用车展示区、总部经济区。 商用车分拨中心 ：为大型商用车生产厂家的桥头堡，将厂家直供市场的方式变革为中国西部的商用车分拨由商用车分拨中心完成，提高厂家对市场的应对能力。 商用车配件仓储交易区：最终目的是构建零部件超市，实现一站化购齐，节约中间环节成本。 第三方物流区：为分拨和仓储功能提供高效配送服务，并提供货代服务。 品牌商用车展示区：国内外大型商用车提供展示平台。 总部经济区：为企业提供独栋办公场所。 生活配套区：提供优质生活服务。 （三） 服务项目 1. 为进场厂商提供日常商务服务，协调 有关职能部门； 2. 组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展的最新动态信息； 3. 建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信息； 4. 组建自己的产品检测部门对进入西南会缘汽车汽配物流中 中国地产商域网 中国地产商域网 心的商家提供产品检测服务，杜绝假冒伪劣商品净化市场。 （四） 辐射范围 立足成都，辐射西南 ,联结国内、国外汽车市场。 （五） 土地概况 地理位置：位于成都市双流境内 土地性质：物流用地 土地面积：面积 亩 土地用途：物流仓储。 二、 规划目标及总体思路 （一） 规划目标 实现布 局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。 密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。 （二）总体思路 1. 结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。 2. 合理分区，合理布置景观大道、会展区、商务办公区、物流配送中心区、配套生活区。 做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。 3. 考虑场地的地理优势，注意“西南会缘汽车汽配物流中心”的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。 （三）绿地规划 规划区内绿地 规划布局结构可概括为“点”、“线”、“面”有机结合的系统结构。 为适合物流中心的功能方便大车进出，绿化以屋面绿 中国地产商域网 中国地产商域网 化为主 （四） 环境保护 设计范围：汽车交易市场、展场办公室及生活配套区等排放的污染物进行治理。 主要污染物及治理措施：主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后排入市政污水管内。 生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。 （五） 消防 消防设计依据 1. 《建筑设计防火规范》 (GBj1687)： 2. 《汽车库、修车库、停 车场设计消防规范》 (GB5006798)。 （六） 总体布局 汽车及配件分拨中心道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。 第四章 项目的组织机构设置 一、 组织管理 “西南会缘汽车汽配物流中心”由“西南会缘汽车汽配物流中心”有限公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理。 二、组织机构及人员配备 （一）组织管理及经营者基本概况 公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董 中国地产商域网 中国地产商域网 事会领导下的总经理负责制 各部门主要职责为： 行政人事部：负责公司行 政、办公、人事等工作；同时负责协调公司各部门的关系。 策划部：负责项目策划招商设计、实施。 中心管理委员会：负责中心日常经营、管理，协调各用户之间关系、帮助办理有关证件等。 物管部：负责整个中心的物业管理工作，即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。 财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。 工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。 公司对经营班 子成员的选聘实行高标准、严要求，副总经理及以上职位，要求本科及以上学历，大型企业、公司相关职位 5 年以上工作经验，并且取得突出成绩者。 （注：员工人数应分阶段增加，项目竣工后将基本保持员工队伍稳定。 ） 三、建设工期 工程项目建设总工期为十二个月时间 ,根据计划于 2020 年 07 月开始进行前期筹划工作 ,从得到政府批准后 12个月内完工。 四、项目实施进度安排 （一）前期工作阶段 中国地产商域网 中国地产商域网 项目建议书编制及报批； 规划及方案设计、选址； 可行性研究报告编制及报批、完成审批； 以上工作在前四个月内完成。 （二） 设计招标 阶段 根据计划逐步完成初步设计和施工图设计。 对土建及材料设备进行招投标。 以上工作在前四个月内完成。 （三）施工阶段 在七个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。 （四）竣工验收 根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。 以上各阶段将交叉作业。 第五章 项目经营策划 一、 项目定位 （一） 目标客户定位 根据项目的经营定位，该项目的目标客户主要包括以下几类： 大型物流企业 ：远成物流，湖北亨运，蚂蚁物流 商用车经销商：主要包括各类载货车、人货两用车、特种车、专用车、工程机械等经营者等； 中国地产商域网 中国地产商域网 客车经销商：主要包括各品牌大、中、小型客车经营者等； 汽车零配件经销商； 生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业经营者； 汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工商、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。 （二）项目形象定位 西南会缘汽车汽配物流中心具备以下几个显著特征： 现代感，国际化，双流地标性建筑 功能完善，设施齐全 规模宏大 ，气势磅礴 全方位，全过程服务 （三）功能定位 销售、售后服务、办公、生活配套等于一体，汽车的相关业务除生产外均能在西南会缘汽车汽配物流中心内完成。 （四）中心区域定位 中心区域是以成都为基地，辐射至重庆、贵州、湖北、西藏 ,等地。 二 .产品策略 所谓“推销第二性，物业第一性”，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。 （一）品质规划策略 近两年来，汽车市场蓬勃发展，特别是 2020 年发生“井喷”现象，汽车行业首次超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的上马 中国地产商域网 中国地产商域网 项目激增，市场竞争空前激烈。 该项 目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到 “人无我有，人有我精”。 临街及面向西南会缘汽车汽配物流中心内部的墙壁以落地玻璃为主，既美化物流中心，提高销售展示场所的通透性，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。 出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三 A 智能化系统（办公自动化 OA，通信自动化 CA，设备管理自动化 BA）；公共广播传唤系统；结构化综合布线：能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信 息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等。 宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。 公共区域：提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造一个舒适的环境。 （二）软件服务策略 除保安、车辆调度及清洁等常规服务信息系统采用先进的网络技术、 Inter 技术、通讯技术和语音视频技术，结合功能强大的物流管理系统、堆场管理系统、仓储信息系统 WIS、 IC 卡闸口管理系统，构建集内部业务管理网、业务数据交换网、对外信息发布网为一体的电子商务平台。 内部网络系统以千兆以太网络为基础结构，采用基于 技术标准的无线网络，通过 VLAN 虚拟子网为园区内各独立用户提供单独、安全的网络环境和服务。 西南会缘汽车汽配物流中心信息系统提供标准外部接口，通过EDI电子数据交换中心，实现与商用车制造企业、第三方物流企业和 中国地产商域网 中国地产商域网 货主企业的信息共享与交换，构建起一条畅通的信息流渠道。 同时，采用 GPS 技术，结合 GIS 功能为客户提供实时的货物跟踪。 另外，特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务；订购国内国际机票、火车票及船票服务；房屋维修及装饰服务；室内水电、家电、办公用具维修服务；办理宾馆客房、餐饮、娱乐的预定服务；提供代购物品及送餐服务；提供代管房屋及会议设施服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业相关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务等。 智能信息服务 第六章 风险分析 一、主要风险因数识别 该项目风险因数主要有：宏观经济环境，汽车物流仓储、展场办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。 二、防范和降低风险措施 针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施： 1. 业主应加强招商工作 ,并做好后续服务工作； 2. 主应加强 日常管理工作，降低管理费用等开支； 3. 控制投资规模和运营成本； 4. 创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。 三、 财务效益分析评价结论 通过上述财务分析及不确定性分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，贷款偿还能力强，并且有较强的抗风险能 中国地产商域网 中国地产商域网 力，在财务上是可行的。 第七章 结论及建议。