房地产市场研究报告20xx年连云港南极北路项目市场调研报告

房地产市场研究报告20xx年连云港南极北路项目市场调研报告内容摘要：

2020 年 连云港 市城镇在岗职工月平均工资940 元，分别为上海和苏州的 38％和 28％；上海各工业开发区土地总成本 18— 26 万元 /亩，苏州约为 15— 20 万元 /亩，而 连云港在 7— 10 万元 /亩左右。 较低的商务成本，直接降低了投资者的前期投入。  园区资源优势 连云港市开发园区资源得到进一步整合，园区集约化发展水平逐步提高，目前拥有国家级经济技术开发区和出口加工区、 4 个省 26 级开发区、 7 个市级开发区，形成了国家级、省级和市级功能配套、区域合理的园区发展体系。  特色产业优势 连云港市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。  能源优势 去年以来，全国、全省普遍缺电，电力短缺成为制约经济发展的‚瓶颈‛，并且短期内难以有效缓解。 相比较而言，连云港市 经济发展能源保障相对可靠。  土地资源优势 当前国家对土地供应实行紧缩政策，大幅度压低用地计划，并在半年内暂停审批农用地转非农建设用地。 这些措施使土地资源在招商引资中的重要地位进一步凸显，也使连云港市土地资源丰富的优势进一步放大。  海港资源优势 连云港港口区位交通优势明显，运输时间相对较短、成本较低。 国内中西部地区从连云港口岸出海或上岸的一般货物铁路运费（按吨公里货物 元左右计算），比从上海、天津、青岛、日照港走少 30－ 50 元／吨。  投资成本 基础设施 27 照明用电： 居民用电 元（分时供电） 商业用电 0． 90 元 工业用电： 类别 谷段 （元 /KWH） 平段 （元 /KWH） 峰段 （元 /KWH） 大 工 业 非 优 待 110KV 35110KV 110KV 220KV 及以上 优 待 110KV 35110KV 110KV 220KV 及以上 100KVA（ KW） 及以上普通工业 1KV 以下 110KV 35110KV 注： 大工业优待指电石、电解烧碱、合成氨、电黄磷 机械、冶金、化工、医药、建材、纺织六大行业实行分时电价，除六大行业外皆实行平段电价。 时段划分： 峰段： 8： 00－ 12： 00 17： 00－ 21： 00 平段： 12： 00－ 17： 00 21： 00－ 24： 00 28 谷段： 24： 00－次日 8： 00 供水 类别 价格（元 /吨） 工业用水 商业用水 生活用水 注： 污水处理费按照自来水用量征收，已在自来水费中收取，不再另行收取。 蒸气：按照连续用气与非连续用气的不同，价格为： 92－ 119 元 /吨。 燃气：目前天然气价格为 元 /立方米， 2020 年下半年西气东输工程在连云港供气后，价格约为 元 /立方米。 房地产用地：  根据项目投资规模、性质及位臵等因素，按照招标、拍卖、挂牌的方式 公开出让土地。  工业用地的价格因所用地的位臵和项目投资规模、科技含量等而异，参考低价为： 4 万－ 10 万元 /亩。 人力资源： 员工工资参考 职业种类 工资 操作工人 500－ 700 元 /月 一般技术、管理人员 950－ 1250 元 /月 29 高级管理人员 1600－ 2200 元 /月 员工保险费用 种类 单位缴费比例 个人缴费比例 养老保险金 20％ 7% 失业保险金 2％ 1% 工伤保险金 % % 生育保险金 % % 医疗保险金 7% 2% 小计 30% 11% 注： 应缴 保险费＝职工工作总额缴费比率 住宅建筑成本参考 建筑形式 价格（元 /平方米） 多层 600－ 700 高层 900－ 1200 通讯 市话费（住宅电话）：前 3 分钟 元， 3 分钟后每分钟 元 （共用电话）：前 3 分钟 元， 3 分钟后每分钟 元 长途话费：国内每分钟 元，晚上 22 点――次日早晨 7 点每分钟 元 30 房地产开发审批流程：  综合环境优势 随着区域间日趋激烈的发展竞争，经济发展的综合环境更多地体现为竞争力、生产力。 优良的生态环境，也越来越成为吸引外商投资创业的 重要筹码，尤其是对环境条件要求更为苛刻的高新技术企业和大财团、跨国公司视其为投资乐土，近年来韩国三星、大宇、日本伊藤忠、三菱等跨国公司纷纷与该市洽谈投资合作。 连云港市依山傍海，环境良好，适合人居和创业，是难得的优势发展资源。 近年来连云港市软环境整治成效逐步显现，外来投资商给予充分肯定，对扩大招商引资产生积极影响。 要进一步落实 31 针对措施，努力建设生活居住、投资创业双适宜的环境，进一步增强对外来投资的吸引力，实现环境优化和经济发展的双赢。 国民经济 实现地区生产总值 亿元，增长 %，创七年来最 高增速。 人均地区生产总值突破 1000 美元，经济发展迈上新的台阶。 完成财政总收入 亿元，增长 %，其中一般预算收入 亿元，同口径增长 %，增幅超过全省平均水平。 完成全社会固定资产投资 亿元，增长 16%。 实现社会消费品零售总额 亿元，增长 %.中心城市综合实力全国百强排名从 2020年 83 位提升到 72 位。 产业政策  连云港房地产宏观产业政策和措施 落实国家宏观调控政策所采取的措施和成效 ， 国家对房地产业的宏观调控政策根本目的是降低房地产投资过快增长和抑制房价的 异常增高，防止房地产业的整体风险和金融机构风险的出现。 为此，连云港市 政府和有关部门采取以下措施 : 规范土地交易市场。 从 2020 年 7 月 1 日以来， 连云港 市施行了新的土地政策，经营性土地从主要以协议方式出让，转变为必须公开出让，从 2020 年 下半年开始，规定任何单位不得擅自转让或变相转让房地产开发用地，所有开发用地一律由市国有土地储备中心组织公开出让，并从2020 年 8 月 31 日以后，不再以历史遗留问题为由采用协议方式出 32 让经营性国有土地使用权。 落实金融调控政策，降低金融风险。 各金融机构全面执行落实了 2020 年 央行下发的 121 号文 件 精神，针对 连云港 市房地产开发企业普遍负债率较高的问题，提高了各开发企业的资本金比例，加大了贷款审查力度，提升了贷款门坎，规定凡项目未封顶，一律不发放按揭贷款，这些措施使部分实力较差、过分依赖金融机构的企业被逐步淘汰出市场，同时，那些实力雄厚、守法守信的企业得到了进一步的发展，市场的运作也越来越透明、规范，开发质量不断提高。 调整拆迁计划 ， 减少市场压力。 从今年上半年开始，我市拆迁主管部门按照建设部的要求精神，调整减少了城区总体拆迁面积，使一些强制性需求降低，使总体需求能平稳释放 ，从而保证了市场的平稳和持续发展的后劲。 加强市场督管力度，维持市场正常秩序。 市房管局作为房地产管理主管部门，严厉打击市场中出现的欺诈行为，同时严格把握预售许可关，不符合条件的项目坚决不允许上市销售。 加大经济房开发力度。 市房管局针对近两年 连云港 市房价上涨过快，结构性调整要求较迫切的现实，从 2020 年 下半年开始，开发 26 万平方米的中低位的经济适用房，分三年投放市场，以平抑过快增长的房价。 33 加大有关市场信息的研究与发布，引导投资与消费。 4．连云港宏观地产市场调研 2020 年 2 月 3 日刚刚出 台 的《连云港市房地产市场报告》 显示 ，2020 年 连云港 市房地产业在宏观调控的大背景下，房地产投资额不仅没有下降，还在 2020 年大幅增长的前提下又以近 40％的幅度增长，这表明 连云港 市的房地产业仍然处在强劲的上升 趋势 中。 房地产投资状况 2020 年， 连云港 市房地产开发投资完成 亿多元，同比增长％。 其中住宅投资和商业营业用房投资分别为 亿元和 6亿元，投资比例趋向合理。 随着 连云港 市城市建设步伐的加快，旧 34 城改造和新城建设向纵深推进，有效地拉动了港城的房地产市场需求。 051015202530单位：亿元2020年2020年2020年 连云港 2020 年、 2020 年、 2020 年房地产开发投资金额列表 605101520单位：亿元住宅投资商业投资其他 连云港 2020 年房地产开发投资金额分配 土地供应状况 从土地出让来看，在 2020 年出让面积比上年增长 2． 5 倍的基础上， 2020 年又增加了 68． 7 万平方米，达到了近 164 万平方米，其中仅居住用地出让面积就达到了近 134 万平方米，下半年土地出让成交尤其活跃，出让面积占全年土地出让面积的 85％。 35 164050100150200单位：万平方米2020年2020年2020年 连云港 2020 年、 2020 年、 2020 年土地供应状况列表 商品房施工面积 2020 年，连云港 商品房施工面积 万平方米，同比增长%，其中新开工面积 万平方米，同比增长 32%。 050100150200250300350单位：万平方米2020年2020年2020年 连云港 2020 年、 2020 年、 2020 年商品房施工面积列表 商品房竣工面积 连云港 2020 年 商品房竣工面积 万平方米，同比 增长%。 36 050100150单位：万平方米2020年2020年2020年 连云港 2020 年、 2020 年、 2020 年商品房竣工面积列表 商品房批准预销售面积 2020 年 ， 连云港 商品房 批准预 销售面积 万平方米， 创历史新高。 比 2020 年增加 万平方米，增长幅度为 ％。 其中住宅销售面积 万平方米， 非住宅面积 万平方米；商品房登记备案面积 万平方米，其中住宅 万平方米，非住宅 万平方米。 020406080100120单位：万平方米2020年2020年2020年 连云港 2020 年、 2020 年、 2020 年月商品房批 准预销售面积列图 房地产三级市场交易及房屋拆迁情况 2020 年连云港市市区全年二手房交易面积为 万平方米，5922 宗。 其中下半年，市区二手房交易面积为 万平方米， 2991宗，成交量分别比上半年增长 %，比去年同期下降 ％。 37 根据 2020 年下半年的数据统计比较，新浦区的交易面积为 万平方米，占市区交易的 %，连云区的交易面积为 万平方米，占市区交易面积的 ％，海州区交易面积为 万平方米，占市区交易面积的 ％。 05101520单位：万平方米新浦区连云区海州区 连云港 2020 年二手房交易状况列图 200 4年连云港市二手房面积段数据统计图（单位：宗）172316491149639393118 106 14505001000150020206 0 以下 6 0 －8 0 8 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 4 0 1 4 0 －1 6 0 1 6 0 －2 0 0 2 0 0 以上 数据来源《 2020年连云港房地产市场报告》 2020 年，随着各项政策的出台和国家宏观调控的实施，连云港二手房市场的交易规模有所下降，与去年同期相比下降 %，去年，由于城区旧城改造速度放缓，造成二手房市场的需求有所减少，售房人惜售心理增强，导致中介公司二手房房源紧缺。 二手房市场 38 自身结构不合理以及价格虚高也是 二手房成交量下降的重要原因。 经济适用房的建设开工，势必对二手房的成交构成一定的影响。 经济适用房的直接购买对象是港城中低收入家庭和一部分旧城改造拆迁户，这与二手房的购买对象具有相当的同质性。 经济适用房的推出，使得一部分即将获得经济适用房和希望活动经济适用房的市民将会推出二手房交易市场。 此外， 2020 年是连云港继续加大城市基础设施和旧城改造力度之年。 从拆迁情况来看，全市区批准拆迁项目 42 个，拆迁房屋面积57 万平方米，涉及居民近 4000 户。 与去年相比，拆迁项目大幅减少（去年为 70 个），拆迁总量略有减少（去年为 60 万平方米），涉及居民数量略有增加（去年为 3600 户）。 5．连云港房地产市场分析 相对于 2020 年 连云港 市房市住宅供应量偏小、市场供求矛盾突出而言， 2020。