房地产市场研究报告20xx年玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告内容摘要：

项目以居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房为主，同时设置老年人文体协会、烹饪协会，建设必备的体育场所、娱乐休闲场所、康复医疗场所。 建设设置上，力求功能完善，环境建设上力求山水浑然天成、人与自然和谐、庭园式的养老机构。 建设及配套实施工程项目 项目总占地面积 亩，建筑面积 77567 平方米，各功能分区建筑面积祥见“建筑面积一览表” 建筑 面积一览表 项 目 单 位 数 据 备 注 总用地面积 平方米 135095 亩 总建筑面积 平方米 77567 住宿建筑面积 平方米 60000 公建建筑面积 平方米 9000 建筑占地面积 平方米 38784 总床数 床 1200 每间按两床计 容积率 —— 建筑密度 % 绿化率 % 水体面积 平方米 9970 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 21 项目建设方案 （ 1）场地位置及环境 项目建设场地位于玉溪市红塔区聂耳文化广场州大河以北范围。 （ 2）地形 建筑场地为规则矩形地块，建筑面积 77567 平方米，地块呈东西方向，地形平坦。 （ 3）地形自然条件 ①场地地面标高 1635 米，相对高差177。 1 米。 ②水文地质：场区内地下水位深 米（稳定水位深度）、地下水为潜水型，靠大气降水补给，水位变幅受季节性自然降雨影响。 现状区域内地下水对建筑混泥土无腐蚀性。 ③地震烈度：根据国家建设部建抗（ 1993） 1 号《关于执行“中国地震烈度区划图（ 1990）”有关规定的通知》，玉溪地区地震设防烈度为 8 度。 本工程按抗震 8 度的相关规定设防。 ④工程地质：建设场地未发 现不良地质现象，场地较为平坦，稳定性较好，适应工程建筑。 下一步将对场地地质情况执行全面勘察。 ⑤ 建设场地工程地质评价遵循规范： A、《岩土工程勘察规范》（ GB5002194）； B、《建筑地基基础设计规范》（ GBJ789）； C、《建筑抗震设计规范》（ GBJ1189）； D、《建筑桩基技术规范》（ JBJ9494）； 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 22 建筑工程方案 ． 1 工程项目设计需求 （ 1）主建筑外部设计布局参照玉溪民间民居特色和现代建筑风格，结合玉溪城市规划布局要求，充分利用现有土地资源，节约 土地，合理布局。 要求具有温馨、舒适的居住建筑风格，还将融入传统民俗文化、现代玉溪城市文化，与聂耳文化广场、河滨公园等周边环境协调，与城市特色一致、与生态立市为本。 充分展示企业文化，魅力玉溪文化。 基础公用工程，合理到位。 （ 2）内部设计布局要求颐养中心功能分为六成秉承“以人为本、分类管理、便利服务”的宗旨，符合服务流程和功能的需要，并且保持与外部建筑协调。 （ 3）基建采用框架砖混结构，装潢采用铝塑板及外墙涂料。 内部装饰尽量采用防火、防潮的建筑材料。 重要工程建设项目 项目依据地形，合理平面布局， 力求功能分区合理有序，设施结构功能完善。 项目主要建筑工程建设项目如下表： 名称 面积（平方米） 层数 康复区 5000 1（局部 2 层） 休养区 38000 1（局部 2 层） 颐养区 12020 1（局部 2 层） 特护区 5000 1（局部 2 层） 休闲、健身区 8500 1（局部 2 层） 综合服务区 9067 3 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 23 主要经济技术指标 总用地面积： 亩（ 135095 平方米） 总建筑面积： 77567 平方米 水体面积： 9970 平方米 容积率： 绿化率： % 建筑密度： % 公用工程 给排水 （ 1）概述 本项目总建筑面积 77567 平方米，主体建筑檐高约 12 米，按照《建筑设计防火规范》（ 1997 年版），建筑设室内、外消防系统，并设一般生活给排水系统。 （ 2）依据 提供建筑总平面图一份 （ 3）范围 承担室内外给排水及消防。 （ 4）水源 以市政水管的自来水为水源，从市城给水上引入两根 DN100 给水管，在建筑物周围连接形成环状。 ① 生活用水量 项目生活用水主要为管理工作人员、入住老年人生活用水、清洁、玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 24 场地冲洗及室内外绿化用水，各项用水量拟按下列表要求： 序号 用 水类别 规模 用水标准 用水时间 最高日用水量 (立方米 /) 1 生活 1350 人 /班 2 清洁 6000 ㎡ ㎡ 次 2 60 3 室外绿化 57415 ㎡ ㎡次 受季节、植被品种影响 115 合计 ② 排水 采用雨污分流制，污水经化粪池处理后排入城市下水道，雨水汇集后排入城市雨水管。 部分生活用水通过过滤处理后作清洁、绿化用水，采用清污分流制。 ③管材 A、 给水管采用 PEX 塑料给水管、热熔接口； B、 消防管采用热镀钢管，丝扣连 接； C、 排水管采用 UPVC 管，粘接、室外埋地管 DN≤ 150 采用承插铸铁管， DN＜ 150 采用钢筋混凝土管。 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 25 供电 主要为生活用电，电源为城区北苑主网，项目匹配生活用电所需的变压器及配电柜室，设计供电能力变压器 200KV. (1) 供电方式 要求采用双回路电源供电（一回路为主供电源、二回路为备用电源）， 1 台变压器为单母结线分段运行，低压出线为 220V（ PE） 放射式供电。 (2) 线路敷设 ① 低压出线为 YL1KV 交联阻燃电缆沿电缆桥架设，由配电箱柜因触电照明线穿阻燃 PVC 管沿网敷设。 ② 按规范在出入口，专道设置疏散、 标志应急灯具。 消音、减震 项目噪音主要是人为的话语、乐器发音。 对周边环境不会造成干扰，故不须采取措施。 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 26 第七章 环境保护及安全卫生 采用标准 （ 1） 《污水综合排放标准》（ GB89781996） （ 2）《城市区域环境噪声标准》（ GB30961993） （ 3）《环境空气质量标准》（ GB30951996） （ 4）《中华人民共和国工业“三废”排放实施标准》（ GBJ41973） 项目污染分析 本项目的污染及污染物主要有： （ 1） 噪声：人为的话语、乐器发音。 （ 2） 生活污水：主要为日常生活用水、餐饮厨房等带动、植物油的废水。 （ 3） 固体废弃物主要为生活垃圾和医学垃圾。 （ 4） 厨房烟气。 污染源的处理 （ 1）项目噪音主要是人为的话语、乐器发音。 对周边环境不会造成干扰，故不须采取措施。 （ 2）厨房排气采用油烟排架排气过滤罩，过滤罩带有除油管，去除厨房排气中的大部分油污，采用交架排气筒排放（高出屋面 3米），以减少城市大气污染。 （ 3）一般生活污水合流采取内循环处理作清洁、绿化用水或排入城市下水道，餐饮废水经隔油池处理后也排入城市下水道，雨水汇玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 27 集后集中排入城市雨水管。 （ 4）对固体废弃物采用分类投递、定点储存、集中堆放，派专人负责及时定期清运。 同时，严格推行“ 5S”制，要求工作组做到及时清理，及时整顿。 使中心全体员工树立良好的卫生工作习惯。 生态环境影响评价 本项目属社会福利服务行业项目，虽不属于生态建设项目，但通过合理布局及绿化设计、草地等灯光工程，有利于美化城市环境，提高城市规划的协调性。 安全卫生 消防 工程概况 颐养中心总建筑面积 77567 平方米，建筑框架结构、砖混结构，围护装潢材料主要为铝塑板、外墙涂料。 四周设环绕的消防通道 ，颐养中心在建设时各建、构筑物之间，按防火规范要求，保持一定的安全距离，宽按 6 米考虑，各界区之间以道路隔开，平时可作为车辆进出通道，发生意外火灾时，可保证消防车到达中心任何位置。 中心设低压制消防系统与给水管网合并，按规范设置地上式消火栓。 中心水体湖面景观，特殊情况下可作消防水池防火之用。 同时，在康复区、休养区、颐养区、特护区、健身区、综合服务区、办公区等显要位置，配置一定数量的干粉灭火器，防止火灾发生。 建筑消防 （ 1）耐火等级：民用建筑一、二级 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 28 中心为框架砖混结构建筑。 建筑外墙采用 200 规 格厚空心砖，内隔墙为 120 规格厚空心砖，双面抹灰，均为非燃烧体，耐火极限均大于 小时。 室内木装饰均作防火处理，其余选用非燃烧材料或者阻燃材料。 （ 2）给排水消防 按《建筑设计防火规范》（ 1997 年版），本建筑设室内外消火栓消防系统。 其实外消防用水量为 30l/S,室内消防用水量为 15l/S，火灾延时两小时。 根据建筑专业提供的条件图，需设 DN65 单口室内消火栓 16 个，SQ100 地上式消火栓接合器 4 套，在建筑物周围应设 DN100 室外消火栓 10 个。 本工程室外消防用水取自市政给水管网，由市政给水干管引入两根 DN150 进水管，并在建筑物四周形成环状，室外消火栓直接与室外环管相连。 室内消防用水火灾直接由室外给水管供给，室内消防管网与给水干管连接，管上设置止回阀。 建筑物防雷设施安装，按防雷规范及静电接地的要求执行，防止雷击、触电事故发生。 （ 3）其他安全防范 本项目属于老年人服务结构，在设备的安装、使用及维护过程中，力求科学、合理、规范、定时。 同时，楼道、走廊设置无障碍通道、防滑设施，加强个人防护，严格管理，以杜绝意外伤亡事故的发生。 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 29 第八章 中心组织机构、定员及运作机制 8． 1 中心组织机构框架图 主要设置为 中心重要服务部门的框架式管理组织机构。 各（部门）还可以根据自身情况，设置下属部门。 → 康复室 →康复中心→ →医疗室 →护理室 →副主任→ →健身室 →活动中心→ →娱乐室 →文化室 →办公室 董事会→ 主任→ →行政部→ →物业 →人事 →会计 →财务部→ →出纳 →餐饮 →服务部→ →保洁 →副主任→ →清洗 →采供 玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告178。 代项目建议书 The center of fu an kang yiyang in yuxi 30 部 门 职务岗位 主要职责 管理定员 下属编制 备 注 董事会 主任 全面负责中心管理工作 3 属下所有员工 主要为主任、副主任编制 财务部 财务部经理 协助所以财务工作、负责所有财务工作 2 行政部 行政部经理 负责办公室日常工作、物业、人事管理工作 2 22 含保安 15人 服务部 服。