房地产市场研究报告20xx年第一季度南京房地市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年第一季度南京房地市场分析报告内容摘要：

景区前湖片区内，包括滨水休闲景观带、景观草坪、会议、餐饮区、山野客栈区、临湖茶室及露营区、健身活动区、停车场，计划以 TOT 方式转让 20 年经营权。 玄武湖公园景区将翻新升级。 作为南京市最大的城市综合性公园玄武湖公园目前也面临着基础设施升级、环境综合整治及重点地区设施建设等多项发展任务，根据玄武湖管理处的规划，景区建设总投资达 10 亿元，将耗时 3 年左右，将玄武湖公 园的功能全面提档升级。 聚宝山建大型郊野森林公园由南京城建集团承办的聚宝山森林公园位于南京主城与仙林新市区的交界处，总用地规模 公顷，拟建设为大型城市郊野休闲公园。 该项目将于今年重洽会 上推出，采取 BOT 建设或其他可行方式招商，政府将给予投资人一定的补贴。 长江四桥再上重洽会备受关注的长江四桥建设项目招商在去年的重洽会、金洽会上未能结出硕果，今年的重洽会上，市交通产业集团将再次抛出“绣球”。 长江四桥工程总投资约 55 亿元，工期预期 4 年半，项目起于宁通高速公路横梁镇以东，止于 312 国道孙家边村东北，全长 约 20公里，采用双向六车道高速公路标准建设，沿线共设互通立交 4 座，跨江大桥 1 座。 作为重洽会上的重量级项目，四桥今年是否能成功找到买家必将受到热切关注。 绕越高速公路（东南环）建设作为长江四桥项目的“难兄难弟”，绕越高速东南环也是今年重洽会上将会出现的老面孔。 据介绍，南京绕越高速公路（东南环）将成为南京市出入交通、过境交通和城市间交通的重要枢纽，是沪蓉国道主干线的重要组成部分之一，从南京城区东部和南部通过，起点与位于南京市西南部的南京长江三桥南接线相连，终点与位于南京市东部的沪宁高速公路相接。 道路全长约 公里，为双向六车道高速公路，设计行车速度 120 公里 /小时，路基宽 米，项目建成后，将参照国家规定设置收费站。 记者了解到，此项目投资估算总额约 亿元，拟采用项目股权招商等多种合作形式，期待有重磅级企业洽淡。 仙林新辟 3 公交线 312 国道有望大站快车： 昨日仙林大学城管委会透露，近日仙林大道二期工程将全线贯通并通车，从仙林新市区到中山门的车程将缩短 6 公里。 同时，新辟 3 条公交线及新建的公交场站将投入使用，届时仙林地区 15 万师生、数万居民出行将更加方便。 新辟 3 条线方便市民出行 据管委会介绍，近期仙 林地区将新辟 3 条公交线路，其中一条就将辟在完工后的仙林大道上。 该线路从九乡河西路始发，走文苑路 文枢东路 仙隐北路 仙林大道 马群站 农科院，终点站将设在孝陵卫。 另一条新辟的线路也将在九乡河西路始发，通往迈皋桥地铁站，开通后将方便仙林地区居民换坐地铁 1 号线。 而第三条则是从摄山新城到尧化门，将为摄山地区 3 万多经济适用房住户提供出行方便。 目前，占地 3000 平方米的摄山大型公交场站即将开工建设。 另外，今年 5 月地铁 2 号线以及东进工程将开始建设，据悉，地铁 2 号线在仙鹤片区共设置 4 处站点。 其中仙林大道与学海路交界处 、仙林大道与学衡路交界处都将建设公交换乘站。 312 国道有望试行大站快车，据了解，按照规划，仙林地区将开通两条快速公交通道，一条为仙林大道，另一条为 312 国道。 但昨日记者从管委会了解到，虽然仙林大道已具备快速公交的条件，但考虑到地铁 2 号线与仙林大道基本重合，是否有必要开设快速公交目前还没有最后定夺，但 312 国道则有望试行大站快车，来缩短市民公交出行的时间。 相关部门拟定的 312 国道上的快速公交通道线路为：学苑路 文苑路 亚东路 312 国道 玄武湖隧 道 模范马路，首末站分别设在仙林大学城公文首末站、新模范马路 公交场站。 仙林将再开一条快速公交通道连接主城： 仙林新市区与主城间将再开一条快速公交通道。 据仙林大学城管委会透露，除了规划中的 312 国道快速公交通道外，仙林还将新增一条经由仙林大道二期的快速公交通道。 据了解，相关部门拟定的仙林第一条快速公交通道是取向学苑路─文苑路─亚东路─ 312 国道─玄武湖隧道─模范马路，首末站分别设在仙林大学城公交首末站、新模范马路公交场站，全程共设 13 个站点，其中新庄、樱铁村、尧胜村站为换乘站。 另据透露，仙林大道成为最具开通条件，并且最有可能成为首批试行快速公交的线路之一。 这条 计划中的公交快速通道，将由仙鹤门附近土城头路起，经由仙林大道，然后从马群取道中山门大街，再进入中山东路，直抵新街口。 仙林大学城管委会相关人士介绍，月底仙林大道二期通车后，从中山门通往仙林的距离将至少缩短 6 公里。 仙林新城最大商业中心现形：仙林大学城中心区内将添 6 万平方米的大型商业中心。 曾成功设计澳大利亚联邦广场的著名建筑设计师彼得戴维森，亲自操刀设计该商业中心的建筑和业态布局，仙林地区的生活配套设施将进一步完善。 据了解，金鹰置业以 亿元斩获的仙林大学城中心区大学城中心商务区地块，是今年以来单 幅面积最大的商业地块，该地块位于仙林大学城核心区域，占地面积约 50 亩，投资规模为 5亿元，建成后将形成近 6 万平方米的复合型商业中心。 据悉，该商业中心计划今年 7 月开工，预计在 2020 年左右交付。 六、价格分析 2 月宁房价上涨 %涨幅退居全国 59 位： 据国家发改委、国家统计局最新调查显示， 2 月份，包括商品住宅和二手房在内的南京总体房价涨幅为 %，低于全国 %的平均水平，在全国 70 个大中城市里和广州并列第 30 位；其中，商品住宅价格仅上涨了 %，涨幅不仅创了自去年 7月国家实行大中城市房价月报制度以 来的新低，而且在全国的排名更是退到了第 59 位。 值得注意的是，和 1 月份相比，全国有 13 个城市的商品住宅价格出现下降，其中，我省的南京、无锡分别下降了 %和 %，邻近的上海、杭州也分别下降了 %和 %。 徐州因价位相对较低， 2 月份商品住宅价格比 1 月份上升了 %。 南京、无锡两市房价下调现象明显，原因除宏观调控政策效应继续释放外，还有 2 月份适逢春节，全省房地产交易活动趋淡，商家为激活 人气采用了价格微调等促销措施。 05年 2月 06年 2月南京房价： 64075553 560171325538 5195 509035212302260020202774010002020300040005000600070008000价格( 元/ 平方米)白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 栖霞雨花台江宁 六合 浦口 溧水 高淳图1 . 1 0 5 年3 月 0 6 年3 月住宅售价 433277767414010002020300040005000600070008000价格( 元/ 平方米)住宅 办公 商业图1 . 2 0 5 年3 月 0 6 年3 月各类物业售价 七、土地市场分析 充分利用土地供应政策调控房产市场 ： 2020 年可谓是房地产市场调控年，围绕防止房地产投资过热和稳定住房价格的调控目标，国家出台了一系列调控政策，继 3 月 16 日央行取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委新政等。 在土地政策参与宏观调控的大背景下，各地也充分运用土地供应政策调控市场供求，促进土地市场与房地产市场协调发展。 通过对重点监测城市的数据分析，总体来看，各城市通过控制 土地供给量、完善供地结构等措施基本实现了对房地产市场的调控作用，效果比较明显。 首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。 在监测的 10 个城市中，除重庆因为城市规划区的扩大，房地产开发土地供应总量有所增加外，其他城市的房地产用地供应总量均比2020 年有所下降。 这一供地状况与房地产市场的发展状况基本一致，根据国家统计局数据显示，2020 年房地产开发投资 15759 亿元，比上年增长 ％，但增幅已经比上年减少了 ％。 其次，通过调控房地产开发用地结构调控开发结构。 大部分城市均实行了对房地产开发用地结构的控制，即严格控制高档住宅用地的供应，增加中低价位普通商品住宅用地供应，尤其是经济适用房用地比重增加明显，这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落起到了积极作用。 以长江三角洲城市为例， 2020 年杭州、宁波、苏州普通住宅用地占房地产开发用地的比例分别达到 ％、 ％和 ％，而公寓等高档住宅用地供应量所占比例均被控制在 ％以下。 第三，调整供地类型引导集约化用地。 部分城市积极消化存量建设用地用于房地产开发，集约用地程度进一步提高，初步扭转了以增量为主的局面，保证了房地产开发用地的有效供应。 如青岛市房地产开发中存量建设用地供应占房地产开发用地供应总量的 ％，同比提高了％；苏州房地产开发利用存量建设用地比例达 ％；杭州房地产开发存量用地所占比例为 ％，比 2020 年提高了 8 个百分点。 由此可见，利用土地供应政策可以有效实现对房地产市场的宏观调控。 当然，土地供应计划、供地政策的制定必须是在对市场状况进行充分调查、准确判断的基础上进行，否则将难以达到预期效果。 从监测情况来看，也有少数城市由于供地计划偏大，而市场需求在宏观政策作用下反应谨慎，导致一定程度的土地出让流标现象。 因 此，各地应加强对宏观经济形势和房地产市场的调查研究，增强对房地产市场供需状况的预测分析，科学、合理地制定年度土地供应计划，促进土地市场与房地产市场协调发展。 从发展来看， 2020 对于房地产市场的健康发展将更加关键，如何将宏观调控的初步成果保持下去，关键在于各地应深入研究市场供求关系，合理确定供地总量和供地结构，还应兼顾城市内及城市 间的市场均衡。 南汽南地块开工将建商业楼与高层住宅： 继南汽北地块天正湖滨揭开神秘面纱之后，同出一宗的南汽南地块愈加受到各界的关注。 3 月 26 日下午，中央路 401 号“凤凰和鸣苑”项目 在施工现场举行了隆重的开工典礼。 作为该项目的投资者，凤凰出版传媒集团的相关领导出席了开工典礼，并发表了讲话。 据了解，凤凰和鸣苑案名是经过几轮筛选才最终确定的。 项目总占地面积 4． 1 公顷，分为 A、B 两个地块， A 区面积为 3． 4 公顷，为居住用地。 B 区为 0． 7 公顷，为商业、办公用地。 项目总建筑面积为 10 万平方米，规划中将建 1 栋 16 层商业、办公综合楼， 6 栋小高层住宅， 2 栋高层住宅楼。 凤凰和鸣苑预计 6 月份开始接受正式认购， 2020 年项目将全面交付使用。 八、二手房市场分析 建设部 :发展二手房和房屋租赁市场： 建设部 提供的权威信息显示，加快建立引导和鼓励居民住房消费的长效机制，已被列入建设部今年改革重点工作安排中。 建设部提供给正在此间召开的 2020 年全国经济体制改革工作会议相关材料称，作为 2020 年全国建设事业改革重点工作安排的内容，今年“要继续抓好房地产市场调控，着力调整住房供应结构，严格控制拆迁规模，进一步整顿规范市场秩序，解决部分城市房地产投资规模过大和价格上涨过快问题”。 这份发言材料称，调控的关键是要“通过深化改革，完善制度，建立引导和促进普通居民住房消费的长效机制”。 对如何建立这一长效机制，建设部提出如下 对策： 一是大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，改善住房供应结构，鼓励和引导“梯级消费”。 为此，建设部将“配合有关部门研究调整住房税收政策，减轻居民住房消费负担，抑制房地产开发和经营过高利润”。 二是进一步完善城镇住房保障体系。 今年要调整经济适用住房的定位，完善价格经济适用住房的形成机制、监管机制和实现方式；研究开展货币化改革试点，探索通过“补人头”解决收入夹心阶层的住房问题。 完善城镇廉租住房保障体系，落实以财政预算为主的资金来源渠道。 三是加快研究发展节能省地型住宅的技术和经济政策，推进住宅产业现代化，创新 资源节约和循环利用的住宅发展模式，提升住宅品质。 四是积极推进房地产金融制度创新，拓宽房地产开发企业的股本融资渠道，推动房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化的发展。 此外，建设部今年仍将“大力整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规开发和销售的行 为。 抓紧推行商品房预 (销 )售合同网上即时备案和实名制购房制度”。 3 月中旬，南京二手楼市持续上旬的旺季状态，成交量居高不下。 网上房地产统计数据显示，3 月中旬南京全市二手方买卖共成交 2659 套，环比上旬下降 29％，但仍属旺季状态，相当于 2月份总成交套数的一半左 右。 另据我爱我家统计， 3 月中旬该中介二手房成交量环比上旬则增长了 %，比上月同期则增长了 %。 同时客源持续放量，中旬客源量环比上旬增长了 %，比上月同期则增长了 %。 中原地产则表示该旬房源量环比上旬增长了 46％。 3 月中旬，南京二手楼市“稳”行旺季。 房价保持稳定虽然二手房买卖处于高度活跃状态，需求旺盛，但二手房价格并未“水涨船高”。 网上房地产数据显示， 3 月中旬南京全市二手房成交均价为 5335 元 /平米，而上旬成交均价为5320 元 /平米。 分析认为，房源量的庞大决定了二手房价格的稳定 .。 “双拆”工作拉动购房需求 南京二手房交易拟实行两税合一： 本来是几十万的交易额，中介却引导购房人在购房合同中虚拟成几万元的价格到房管部门申报，目的就是为了少交契税和营业税。 这就是近来房地产市场中屡现的“阴阳合同”现象。 记者从南京市房管部门获悉，为了遏制这一现象带来的税收流失，南京市已将契税和营业税两税合一征收提上议事日程，并。