房地产市场研究报告20xx年成都龙泉驿百工堰地块可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年成都龙泉驿百工堰地块可行性分析报告内容摘要：

年5月20 07 年6月20 07 年7月20 07 年8月20 07 年9月20 07 年10 月20 07 年11 月20 07 年12 月20 08 年1月单位 : 平方米 从上表可以看出，从 07年 10月，各项宏观调控政策出台后，该区域商品房住宅成交量大幅下滑，临近年关， 07年 12月达到最低点，成交量仅 ，环比下降 45%。 08年 1月，各项优惠措施和营销活动增多，成交量有所回升。 龙泉商品房住宅成交均价情况 2020 年 1 月 2020 年 1 月龙泉驿区商品住宅成交均价走势05001000150020202500300035004000450020 07年1月20 07年2月20 07年3月20 07年4月20 07年5月20 07年6月20 07年7月20 07年8月20 07年9月20 07年10月20 07年11月20 07年12月20 08年1月单位 ： 元 / 平方米 龙泉驿 区从 2020年 1月开始商品房住宅成交均价开始逐月上涨，涨幅较平稳，到了“金九”达到了 4047元 /平方米。 随后宏观政策出台，价格回归理性，但依然保持逐月上涨，涨幅缓慢。 三、各区域楼盘 （一）世纪广场版块 楼盘名称 开发商 产品形态 容积率 项目规模 总户数 面积区间 艺锦湾 君信房产 6+1纯多层 30万㎡ 2569余户 90150㎡ 御源 .大湖区 御源置业 56层多层、 11层电梯 60万㎡ 4000余户 92166 ㎡ 翠晨记 新长江房产 多层 3万㎡ 264户 70196㎡ 怡水居 俊好房产 6+1多层 ㎡ 678户 45140㎡ 格林大道 天庆房产 18层板式电梯 ㎡ 405户 85134㎡ 东方华美苑 宏业房产 多层 —— ㎡ 187户 —— 区域特征： 由于受开发综合成本等因素制约，该区域的竞争楼盘自 2020年以来逐步向小高层电梯公寓过渡，竞争项目之间楼盘差异化比较突出，主要以园林产品特色、社区生活配套为卖点，价格指数基本与龙泉山一带属同一个层面；从居家置业的长远角度分析 ，该区域楼盘将其它两个区域更具投资价值。 （二）东山版块 楼盘名称 开发商 产品形态 容积率 项目规模 总户数 面积区间 蓝色理想 劲力房产 高层、小高层 4 33万㎡ 2459户 80143㎡ 东山国际 新城 华信大足 房产 多层、小高层、高层 300万㎡ 2万多 80248㎡ 剑桥丽景 朝辉实业 6+1多层 ㎡ 492户 93150㎡ 区域特征： 该区域的楼盘主要特点是体量较大，在环境方面容易做出特色，但也暴露出生活配套欠缺的不足；宣传推广方面各具特色 ，主要卖点强调规模、产品、环境及自身的品质概念。 （三）城区版块 楼盘名称 开发商 产品形态 容积率 项目规模 总户数 面积区间 玺印 .上苑 大树屋业 4+ 5+1花园洋房和叠拼别墅、坡地别墅 20万㎡ 1600余户 85135㎡ 文豪世苑 泰发建筑工程公司 多层、电梯 ㎡ 352户 50150 ㎡ 东麓驿境 志成 房产 多层、联排别墅 25万㎡ 首批 156户 多层： 80150 ㎡ ；别墅：200300 ㎡ 人和世家 平安房产 多层、小高 层、高层 电梯 ，多层 ㎡ —— 42129 ㎡ 瑞临锦苑 恒德房产 多层 ,小高层 5万㎡ 404户 100140 ㎡ 春秋名邸 长宇实业 电梯公寓 2 8万㎡ 900余户 50100 ㎡ 区域特征： 由于区位、配套等相对优势存在，加上已逐步完成对电梯公寓认知的市场培育期，该区域的竞争楼盘目前主要以小高层电梯公寓为主导，由于城区可开发的大规模成片土地较少，竞争楼盘主要是走产品中低端化的路线。 几个板块在主力户型面积上差异不大，畅销面积都在 120 平米以下，客户 置业心态在向更经济实用的套型转移；市场整体价格存在 500元的落差，新入市项目均价都在 3000元/平米以上。 四、龙泉与各郊县比较 （一）龙泉的交通 （二）房地产市场发展历程 郫县 温江 双流 龙泉 新都 发展阶段 起步阶段 发展高峰 发展高峰 发展调整期 快速发展期 集中区域 郫筒镇 犀浦镇 红光镇 光华大道片区 杨柳河片区 柳城片区 东升、华阳、航空港、牧马山 龙泉城区 洪河十陵区域 同安区域 新区蜀龙路两侧 投资 低 较高 高 高 较低 供求状况 供小于求 供 略大于求 供过于求矛盾突出 供求基本均衡 供求均衡被打破 均价 4020元 /平米 4450元 /平米 4285元 /平米 3885元 /平米 3550元 /平米 建筑形态 多层 向中高档电梯、洋房、别墅转变 已进入电梯时代 多层向电梯时代过渡 低密度大盘、多种建筑风格 郫县 新都 温江 龙泉 双流 地铁二号线 主力面积 120145㎡ 106141㎡ 120148㎡ 110140㎡ 102130㎡ 品牌 开发商 开始变多 竞争激烈 竞争激烈 陆续进入 陆续进入 成 都 市 区 购房比例 30% 光华板块： 60% 杨柳片区： 40% 华阳： 37% 东升： 56% 50% 新都城区： 31% 新城区： 60％ 来源 年龄 职业 目的 成都市区 本地客户 郫县 25% 55% 3140 岁为主 其次 4150岁 多为行政事业单位的职员，其次是高校教师和从事高新技术产业的员工 本地客户主要是提高居住环境而购置房产，成都五城区客户一部分是在郫县工作，另一部分看中了郫县的良好的自然环境和较高的性价比。 温江 光华 板块 60% 25% 3050 岁中年购房者占65% 2530 岁青年购房者20%左右 各个职业 分布都比较平均，其中大型企业员工、私营企业主、专业技术人员较多 本地购房者买房的主要目的就是为居家自用；成都客户在温江买房主要是“ 5+2”模式客户、投资客户和养老客户。 杨柳片区 40% 30% 双流 华阳 片区 37% 17% 3040 岁 东升片区以私企老板、个体经营者为主 对于华阳附近中高楼盘客户，注重区域环境、楼盘品质、升值潜 东升 56% 16% 航空港区域主要以企事业单位管理人员、高校教师为主 华阳区域主要以政府公务员、高新区工作人员、企业高管等为主 力等因素，以自住兼投资为 主要目的，但还有少量纯投资客 其余区域以自主为主 龙泉 40% 30% 3050 岁 大企业员工，私营企业主，个体工商户为主；行政事业单位职员以及高校教师也占有很大比例 多数以工作在龙泉的自住式为主，另外一部分以养老或休闲为目的 而购置第二套居所 新都 新都 城区 31% 44% 3140 岁为主占 46%， 2530岁和 4150 岁分别占 21% 个体工商户、大型企业员工、 私营企业主为主，其余为行政事业单位员工、专业技术人员等 40 岁以上用于养老较多 3140 岁主要由于工作于新都而购房 新城区 60％ 30% 第四部分：成都别墅市场分析 一、成都别墅市场格局 传统区域 浣花城市别墅区 早在 2020 年，春天花园在浣花溪的成功推出让人们认识到了该区域的居住价值，舜苑推出的别墅项目在创造了当时别墅价格之最的同时，别墅开发开始在浣花蔚然成风。 2020年，草堂之春以每平方米 万元的天价别墅震动了成都楼市，金林半岛再次在去年 8月推出了每平方米 万元的别墅价格新高，确立了浣花 在城市别墅区中无可争议的老大地位。 据悉，大行宏业在今年也将在该区域推出自己的筹备已久的别墅项目。 牧马山近郊森林别墅区 在城南牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于 1 的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。 传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的 “金字塔尖的人群 ”。 目前，随着交大房产、兴益房产锦丽园二期和北大方正等众多知名开发商的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。 青城度假别 墅区 凭借青城山这一世界历史文化遗产的资源和得天独厚的山水环境资源，以青城山为核心的 150 平方公里景区，中国青城、青城白鹭洲、青城山高尔夫山庄、天下青城、假日青城等旅游地产大盘在最近两年相继亮相青城山，这些楼盘少则占地上百亩，多则上千亩，使如今的青城山已经发展成为开发阵容强大的度假别墅区。 城东龙泉别墅区 由于交通方便，山水景观资源丰富，休闲山水别墅的开发条件日趋成熟。 所以，别墅项目品种较丰富，以中档户型及价位为主，但也不乏个别顶尖别墅产品。 其消费对象直指部分第二居所拥有者。 二、成都别 墅市场供需分析 供应量 截止到 2020年 6月底，成都市共有 21个在售别墅项目，其中郊区占到了 19个之多，在售别墅的总体供应量达到 ，别墅供应户数达到 8268户，其中郊区在售别墅的总 供应量为 119万平方米，别墅供应户数为 7857户。 由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。 成都郊区别墅土地目前已推出 3970余亩，后期土地储备量为 5229亩，储备量占整个规划量的 %，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。 成都及郊县具有别墅形态的项目总共 53个，目前亮相 及在售别墅项目 48个，已经开发 (目前亮相及在售别墅 )面积3000亩左右。 供应价格 从价格分布的供求关系来看，成都 2020年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在 100万～ 200万元和 200300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的 37%和 36％，较上年这一比例有较大变化；而总价在 100万元以下的经济型别墅和总价在 300万元以上的豪华别墅分别为 17％和 10％，变化不大，别墅市场出现的中间多两头尖的发展情况，这与目前容积率的限制使得更多类别墅项目的诞生有直接关系。 供应户型 远郊 的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内 ,别墅户型面积设计相应缩小 ,同时户型面缩小 ,总价减少。 这一来能够扩大消费群。 二来有利于该区域的别墅项目的推广。 目前成都别墅项目的主力户型面积较多集中在 201300㎡之间，并且 251300㎡的居多，占到了整个供应的 32%；此外 200㎡以下的“小户型”和 300㎡以上的“大户型”在市场中的份额比重相当，两者均在 15%左右。 由此可见，成都别墅市场户型区间供应呈现出中间大两头小的格局，说明市场以满足大众需求为主。 需求分析 1）年龄： 3545岁之间； 2）月家庭平均收入： 1万 2万元； 3）职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、 运动员、国家公务员等； 4）消费需求：新的生活方式以及新的空间感受； 5）消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔； 成都目前有超过 1000万的人口，近期随着经济的发展以及 成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。 市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这。