房地产市场研究报告20xx年柳州市白沙区房地产市场调查报告

房地产市场研究报告20xx年柳州市白沙区房地产市场调查报告内容摘要：

在这种情况下，面对河东房价望而却步的刚性需求购房者有性价比更高的投资选择。 我们可以推广片区划分概念，确立“ 白沙 片区 ”作为柳州交通枢纽中心的城市地位，展示片区内各地产项目的品牌形象，以此来拉动 白沙 人居片区 的整体价值提升，制造新的 版块地产投资热点。 从城建规划、区域发展、交通地位、环境改造等不同角度对 白沙 片区 的商业价值和未来趋势进行评估和预测，进一步巩固“潜力无限的 白沙 片区 ”的片区概念和其作为城市居住中心的地位，柳北区城市建设和改造为地产项目环境和交通等带来的变化和影响。 在市民心中，形成牢固的、长 久的“白沙潜力无限”的印象。 同时，直接对白沙版块楼盘价格现状 3300 元 — 3600 元 /㎡进行分析，通过与河东的直接对比，提出版块所处的价格较大的上升空间，吸引因房价提升而从河东分流出来的刚性需求购房者的投资转向，坐享河东版块积淀的客户资源，可以取得立竿见影的效果。 项目定位建议 由于白沙区域有着较强的增值潜力，在进行项目定位时，可以强 化区域概念。 项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。 唯此，结合区域市场情况和自身特点，我们建议塑造独特的品牌形象 ―― “潜力无限的高素 质龙城居住明星”。 因为地产项目的价值比较巨大，客户在购买时，一般要进行比较理性的思考，如果一味地把焦点放在“将来”，没有迎合目前的现实市场，就会承担很大的风险，所以， 以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。 因此，在定位上，不能一味追求奢华，在不可改造的硬件方面迎合现实市场，在软件，比如管理，服务等，主要面向未来，要高起点。 项目功能定位 健康生活 身体是革命的本钱，要想成就一番大事业，就要有一个健康的体魄， 事业有成者更注重健康。 柳州作为一个工业城市，环境污染情况严重，生活环境一直不甚理想。 龙城明珠的自然环境、地理环境、人文气息、百里江景等是非常好的，是健康之居的必要条件，成为人们所追求的理想境地。 轻松休闲 现代都市给人们建造高节奏的生活秩序时，也让人们失去了闲情逸致。 过于忙碌的生活使人们的各种压力越来越大，寻求一个既满足居住，又可休闲养生的好居所，放松身心、冲缓压力成为许多人的梦想。 本项目主旨营造自然、度假、休闲、智能、便利的生活格调，既符合客户愿望，又紧跟时代发展需求。 尊贵享受 历史以来 ,居所不仅是遮风挡雨的所在，还能彰显尊贵身份。 自古以来，达官贵人必修其居所以显其尊贵。 在柳州最好的房地产项目里，将聚集柳州高素质、高涵养、高生活品位的高端人群、体验“居住明星”的惬意，独步柳州上流社会。 完善管理 现代的房地产业，做工优良的房屋并不是所有的产品，还不是企业的所有盈利点，也还不能构成企业的核心竞争力，服务，是一主要的赢利点，并且能形成企业的核心竞争力，深圳万科就是一个好的例子。 所以，本项目特意注重“服务”这一块内容，为产品增值。 精品物业，安全第一楼盘；多元化服务，体贴周到。 概念定位 综上所述，我们将项目定位为一个生活、娱乐、学习、运动为一体的综合性社区，即中自成体系的居住群落。 对于大多数拥有三代血缘关系的富裕家庭来讲，她是老年、儿童的第一居所。 在这里，老年人可无忧无虑、自由自在地安度晚年，享受夕阳生活；儿童可远离城市喧嚣，安静地在社区组织的各种教育团体，比如：钢琴协会，小提琴协会，英语角等，接受正规的，全面的素质培养。 该社区同时是中、青年一代的“第二居所”。 在这里，平日忙于事业的中、青年人在工作之余，远离工作场所这个“第一居所”后，享受家庭的温馨，享受闹市中无法 得到的悠闲，清新与自然。 在这个社区里没有年龄层次的限制；只有喧嚣的厌恶；对绿意、自然原始风景的共同追求，对高品质生活的向往。 在这个社区里只有鸟语花香，歌声、读书声。 让人处处感受到一种超脱凡俗的清新居家乐趣。 精心设计的园林景观，营造真切的自然氛围，加上完善的，科技含量较高的社区配套，让人感受到现代生活的方便与快捷，感受科技之美。 由此，我们给项目一个明确的产品概念： 科技 +自然 +星级服务 =龙城明珠 =成功人士温馨时尚的家。 产品定位 功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及社区功能等角度出 发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求，让他们用得称心如意，住得舒畅惬意。 由于市场的发展趋势和项目的品位等因素，龙城明珠的产品是以下两种为主： a、高层公寓； b、底层商铺。 项目配套建议 教育配套 针对儿童、青少年配置一流的私立教学机构，让业主子女能独立地在一个幽静的环境下学习成长，从小接受与众不同的超水平教育。 同时，为子女们能接受更多优质培训及教导，增强其各方面的兴趣、爱好。 在社区内同样增设琴房、儿童游艺天地、网络中心、书吧、健身房等配套。 可以设置在会馆 里。 体育运动配套 对于社区内的所有业主，健康几乎成为日常生活所必须的，这样一来，社区内的体育运动设施便成为配套中的主导。 本项目建有常见的健身基本配套，本着“生命在于运动”，将精心策划，在体育健身设施上应更完善。 形成一种“运动就在家门口”的态势，给业主 一种在家里都能享有的健身运动的亲切感、和谐感。 休闲配套 现在的住宅，有大力提倡休闲性的趋势，强调和自然的亲近，宣扬一种清新的氛围，突出能休养生息的悠然环境。 拟将喷泉、园林之灵秀引入本项目，提升项目之韵味。 在环境的设计上，引 入水景等建筑小品，既可增加观赏性，又可体现休闲性。 商业配套 本项目在底层规划成商业部分，一来可以隔离噪音，在城市中营造一种城市郊的宁静，二来可以通过商业营业，带来旺盛的人气，以弥补该区域街区功能的不完善，满足社区居民购物的需要，同时也可充分发挥该地块的商业价值，补偿道路占地的损失。 泛会所 项目会所的设立可以考虑中心会所和泛会所的结合方式，在项目的居住区都可设立各种不同风格的会所，重点体现文化与休闲的两重功用。 以会所作为社区和谐的凝聚点，定期举行各种文化沙龙，学术研讨、 画展、信息技术、高新技术培训班、新经济讲座等公益性活动，以促进社区融洽气氛。 在功能上满足不同年龄层、不同文化层次的小区业主对文化休闲的需求，各项设施的配置应有相应的特色。 目前有以下构思：  针对老年人的配置：老年俱乐部、晨跑步道、活动中心、棋牌室等。  针对儿童的配置：亲子乐园、青少年活动中心等。 项目身份定位 拥有“龙城明珠”的生活将更显舒心、浪漫、温馨、便捷，与原始的，自然的生活情趣将愈来愈近。 现在生活压力大，生活节奏很快，人们平时为生计、为理想，奔忙于钢筋水泥丛林，生活在极度的紧张、压抑与激情中， 这样的世俗生活模式早已被部份中产阶级大厌弃。 在走进“龙城明珠”的一瞬间，每一个善于观察的人们都会深深地感触到这里的截然不同。 步入“仙境”，清馨的纯香扑鼻而来，潺潺的流水声轻拍耳边，欢歌笑语回荡四周，让人留连忘返，身处其中，让人越发感受到生命的可贵，生命的至高无上，在这里安居的人，才真正感受到生命的价值以及生活的其乐无穷。 一位事业有成、家庭和睦的成年人可以在这里教晦孩子健康成长，可以让父母亲安享晚年，实现盼望已久的悠然三代居，这是人生道路新的里程碑，是实现人生价值的完美体现。 这里的业主将受到社会关注的目 光，他们在生活模式与品质将受到人们的羡慕，将得到广泛的推崇，这种无拘无束的居家乐趣只有在世外桃源才能充分享有，它是部份事业有成且稳定的中产阶级人士的身份象征， 业主在“龙城明珠”中找到归属感、自豪感、荣誉感，项目成了人格化的建筑物，同时也是体现富有、高尚阶层的生活身份。 龙城明珠也将以高质素的建筑产品，高品质的物业服务，高层次的社区氛围，而一举成为龙城众多楼盘中的一颗璀璨明珠。 可见，置业龙城明珠，将是一种身份的象征，美好生活的开始。 目标客户定位 购房者背景特征 购房人群： 年龄： 2540岁是购房的主流群体，占 80%， 4060岁占 20%，平均年龄 34岁； 文化程度：高中 /中专 /技校、大专、大学本科为主，大专以上学历所占的比例为 64％，文化程度较高，属知识型群体； 职业：个体老板为主，其次有国营企业一般职员、国营企业中层管理人员、专业技术人员和私营企业一般职员； 家庭结构：三口之家（ 50%）和两口之家（ 27%）为主； 〔数据来源：某楼盘提供拦截调查层面的数据〕 调查结果表明：目标购房群体文化程度较高，职业层面较好，有稳定和较丰厚收入，正处于人生和事业上升或颠峰时期，属于社会中坚群 体，对事业、生活及居住环境都有较高品味的追求。 购房动机和心理 每个消费者都有不同的压力点 /问题点， 他们不只是买一套房子，而是买一个居住空间和环境：  是房子从内到外所有硬件和软件的综合  必须要满足消费者居住和生活的各种需求  必须要满足精神文化与自尊心理的需求 柳州住宅市场客源结构分析 （数据来源：某楼盘拦截访问） 调查显示，绝大多数购房者来自柳州城区，来自柳州郊区、广西壮族自治区内、区外的占小部分。 可见，柳州房地产市场是以柳州城区购房群体为主的市场，同时外地购 房需求也较为活跃的接近于二元市场需求结构（外地人购房达到 20％则为二元市场结构）。 整体客户群体共性分析 家庭收入高； 有较强经济支撑； 拥有较高储蓄， 能获得父母或子女的经济支持； 拥有不动产，家境富裕； 有较高文化素养，追求高品质和尊崇感的居住生活； 客户的职业特征 职业主要分布如下： 经营户 /老板 中高层管理者（重点行业 /效益较好的行业） 专业技术人员（医疗、教育、设计类） 公务员群体（柳州本地） 主力客户群定位 与区域内竞争楼盘相比，本项目客户可以比其它竞争楼盘要广。 因 为她不仅囊括了竞争楼盘同样的目标客户，还应扩展到柳州其他区域，特别是金字塔尖人物，即柳州市高收入、高素质人群有车一族（或有购车能力），即收入 8万元 /年，有 5万元支付能力。 主力客户群特征 这些主力客户群收入，文化素质都较高，事业有成，有成就感，喜欢与同类的群体居住，对生活品质要求高。 次主力群体  柳州市垄断行业、效益好的企业的一般员工；  有良好家境，未来收入预期好，能获得父母援助的年轻群体和追求时尚新潮的高收入小资群体。 需求动机 介于一次置业和二次置业之间的一种需要 ，希望以此满足家庭休闲娱乐且居家的需求，也是对自己多年奋斗的一种肯定和对美好生活的向往。 客户群中，以中壮年二次购房（含已购房改房 /集资建房的群体）和首次置业的青年群体为主，以中壮年首次购房为辅。 心理描述 有较高文化素养和生活品位，追求健康、快乐、享受生活的生活态度； 有财富和良好教育背景，有较高精神文化修养； 追求居住的品质感、尊崇感对住宅的身份昭示性，社交功能较为看重； 追求时尚、新知，追求同一般人群的差异距离感； 看好白沙区的升值潜力、发展前景。 购买形态 柳州市购房者有着 理智成熟的选购态度，对购房选择非常谨慎，需要货比三家。 十分注重和评价产品的性价比，在购买决策前注重配偶的意见，也容易听取亲朋好友的建议。 购房时较看重环境、配套及物管。 媒介形态 报纸、电视、休闲杂志是其重度消费媒介，媒体中新闻、保健、旅游、体育等是最为关注的内容。 因其外出活动频繁，户外广告及看板对其影响较大。 最信任的购房信息途径：售楼现场吸引、咨询亲朋好友、电视广告、报纸广告、房地产交易会是购房者最信任的信息途径； 最常看的报媒：南国今报占优势地位，其次是柳州晚报、柳州日报； 最常看的本地电 视频道：柳州电视台－新闻综合频道、生活科技频道、广西文体频道（综艺频道）； 主要收看的电视时段： 19:0021:00 是主要的收看电视的时段。 价格定位 住宅项目均价确定 主要方法：类比价 值算术平均法、有效需求成本加价 法 A、分析有效市场价格范围 （ 1） 均价： 2020 年柳州平均房价为 2900 元 /平米左右。 （ 2）柳州市部分区域商品房均价分别为： 河西区商品房均价 约 为 3000 元 /平米；河东区为 约 3788 元 /平米；柳北区 约 为 2772 元/平米； 鱼峰区约为 2800 元 /平米。 （ 3）分析： 上述几个区域内的房价差距较大，价格相差近一倍之大，究其原因，主要是地段位置在作梗。 城中区地段无需赘述，河东高新区因其处于未来柳州行政中心，所以价格都较高。 （ 4）本项目均价可实现范围： 由于本项目所在的白沙片区，经市场调查，得出均价约为 3500 元 /平米，在确保合理利润率前提下，并打响了项目品牌后，将可追加有效需求价格即能进一步提高。 B、确保合理利润率，追加有效需求价格 确定均价 运用以上两种方法综合分析确定均价，结合目前柳州楼市价格，项目竞争对手价格以及项目自身优势和利润，并配合低开高走的价格 策略，本项目均价建议基础为 3500 元 /平米。 3. 规划设计策划篇 项目概况 柳州地理位置和气候 柳州位于北纬 23176。 54′ — 24176。 50′，东经 108176。 14′ — 1091。