房地产市场研究报告20xx年娄底市百雄家园市场调研报告

房地产市场研究报告20xx年娄底市百雄家园市场调研报告内容摘要：

20 年上半年的商品房销售面积也发展迅猛，价格也随着市场需求量的增大而飞速提高。 所以，娄底房地产市场还处于成长型 阶段，在不成熟的市场中充满成功和机会，同时也伴随巨大的挑战，如何在项目的开发中抓住 盲点，把握特点，寻找市场盲点与地块特点之间的结合点，以市场为导向，引导市场，超越市场，这是某些房地产在娄底成功的关键。 而到如今，娄底市房地产突飞猛进，近两年更是明显，价格已达到四位数。 住宅类型也开始向小高层和高层发展，大部分住宅都以小区的形式进入市场。 物业管理内容也慢慢完善。 在娄底房地产处于 2020 年的成长期到今 5 年时间里，房地产开发量也是眼目共睹的。 在 05 年 06 年，政府的宏观调控，对地级市是没有多大影响的，相关政策的出台，给娄底房地产指明了道路，引导行业健康发展。 在随后的几年里，娄底的房地产应该会有 个良好的预期。 小结 由于整体经济的发展愿意，娄底市的房地产发展还处于起步阶段，房地产发展还比较落后，只是初步形成了一些房地产开发商，房地产产品级不成熟，基本上处于第二代住宅产品向第三代住宅产品过度的时期。 主要表现在经济节约型的基础上，开始调整起居式布局，关注景观，避免干扰，适当增大户型面积，注意小区总体规划，在保持了住宅作为生存资料所需的居住与休息的基础功能上，少量增加了公用设施。 其不足之处主要表现在缺乏集中绿地和相应的庭院设施，以及空间的不完整性和公共设施的不齐全性等方面，这一代是有经济节约型向舒适型 的过度的转变型。 四、 娄底市在售楼盘调研 世纪花城 项目概况 项目名称 世纪花城 售楼电话 8260228/8260236 开发商 娄底明星房地产开发有限公司 区域地段 扶青路 代理 湖南方程几何 设计单位 上海同济大学 物管单位 娄底鸿基 总占地面积 35026 ㎡ 建筑面积 187394 ㎡ 项目功能定位 超大型康居示范社区 建筑风格 现代 项目规划 72 栋 层数 617 层 朝向 南北 主力户型 3 房 2 厅 2 卫 面积 127145 ㎡ 物管费 1 元 /㎡ 总套数 1100 多 销售率 一期 98%；二期： 45% 销售价格 13381498 元 /㎡ 14802180 元 /㎡ 户型 32 42 523 面积范围 127160 ㎡ 户型结构 砖混、框架 车位 283 销售方式 一期：现房 二期：期房 小区配套 幼儿园、会所、商业街、中心芙蓉广场 周边配套 金都超市、海天大酒店、消防支队、区人民医院 项目经济指标 规划用地面积： 152432 ㎡ 建筑总面积： 187394 ㎡ 居住户数： 1100 户 底层商铺： 1600 ㎡ 幼儿园、会所： 2985 ㎡ 停车位： 283 容积率： 建筑密度： 23% 绿化率： 47% 营销策略分析 （ 1）价格策略 世纪花城作为一个经济适用型项目，在定价上相对低于市场行情，较长时间以低价位吸引客户，多层最先 8881280 元 /㎡到去年底今年初价格才涨到 1490元 /㎡，项目价格调动较小涨浮也慢。 （ 2）销售策略 世纪花城是娄底目前面积较大的商住结合式住宅小区，项目因离市中心较远在销售中抓住经济适用房的名号，以低价吸引客户的注意把项目慢慢的推向市场，再根据项目的工程进度一步一步调整 价格制造出市场前景可观的场面，大大的提高了购房者的积极性。 （ 3）优惠策略 一次性付款： 折 银行贷款：无 建筑分期付款：无 银行贷款可办理 6 成 10 年的银行按揭 户型分析 户型 面积 配比 3 房 2 厅 2 卫 127145 ㎡ 52% 4 房 2 厅 2 卫 153166 ㎡ 43% 复式 203 ㎡ 5% 二期电梯房户型的选择空间很小，户型搭配比例相差不大，为客户选择的空间范围有限。 户型的设计通风采光较好，动静分离。 广告推广分析 （ 1）推广策略 买点： 娄底超大型康居示范社区 推广主 题： 除了世纪花城，谁有如此风景 世纪花城已开始第二期工程建设，因有第一期做铺垫到第二期在户外和媒体的广告推广做得比较少，项目主要工程进度，户外很少见到广告宣传牌，项目只在搞活动期间在电视台和报纸上做少量的广告，因项目在市场和消费者中的知明度较高。 （ 2）推广媒体 世纪花城作为娄底超大型康居示范社区，在广告推广上二期明显有所减少，如今主要推广渠道有，项目现场围墙包装、娄底信息港、和户外广告牌。 加洲阳光 彩虹苑 项目概况 项目名称 加洲阳光 彩虹苑 售楼电话 8383888 开发商 娄底市凯源房地产开发有限公司、人和房地产开发有限公司 区域地段 湘阳东街 代理 深圳天驷行 设计单位 省建设集团设计院 物管单位 恒昌物业 总占地面积 60 余亩 建筑面积 近 9 万 ㎡ 项目功能定位 高尚人文居 住小区 建筑风格 现代 项目规划 24 栋 层数 62220 层 朝向 南北 主力户型 3 房 2 厅 面积 132 ㎡ 147 ㎡ 物管费 元 元 总套数 729 户 销售率 2 期： 98% 3 期： 78% 销售价格 3 期 13882088 元 /㎡ 户型 3 房 2 厅 4 房 2 厅 面积范围 ㎡ 户型结构 平层、复式 车位 245 销售方式 2 期现房 3 期期房 小区配套 双语幼儿园、商业街、超市、豪华会所、篮球场、儿童戏水池 周边配套 金谷市场、市妇幼保健院、市国税局、湘西情大酒店 项目经济指标  总建筑面积： 90000 ㎡  总占地面积： 39960 ㎡  容积率：  绿化率： 35%  总套数： 729 户  车库： 245 个  项目规划： 21 栋多层， 3 栋高层；  物管费：多层 元 /㎡ /月，高层 元 /㎡ /月。 项目一、二期现销售达到 98%，一期于 06 年 7 月 30 号交付 使用，二期于06 年 10 月 30 号交付使用，是娄底目前唯一如期交房的楼盘。 营销策略分析 （ 1）价格策略 加州阳光是娄底目前档次较高的纯住宅小区，项目因离市中心较远在定价上采用娄底地产市场常用的低开高走的方式，前期以低价吸引客户的注意把项目慢慢的推向市场，再根据项目的工程进度一步一步调整价格制造出市场前景可观的场面，大大的提高了购房者的积极性，为项目的热销奠定了坚实的基础。 （ 2）销售策略 整个项目以铸造品牌的形式，在刚入市阶段采取交诚意金的形式提取前期咨询客户，在相应的阶段定房的客户还可以享受优 惠和参与现场抽奖活动。 注重对客户的承诺，以品牌和诚信的销售方式抢占市场。 （ 3）优惠策略  一次性付款：打 折；  银行贷款：打 折。 户型分析 小区电梯房以两梯三户的建筑模式，户型以三房两厅为主导，较符合娄底目前地产市场的户型分布情况，户型设计方正使用率高且南北通透每间房有独立的采光，目前项目三房两厅的市场销售情况较好达到了 87%。 广告推广分析 （ 1）推广策略 买点： 感受加州 365 阳光生活 推广主题： 吉星高照 彩虹人生 加州阳光在户外和媒体的广告推广做得比较少，项目主要注重工程质量和工程进度，户外很少见到广告宣传牌，项目只在搞活动期间在电视台和报纸上做少量的广告，因开发商的信誉项目在市场的认知度和消费者中认可度较高。 （ 2）推广媒体 作为纯住宅小区加州阳光推广的主要渠道有：娄底综合频道、《娄底晚报》、《娄底日报》、娄底信息港、项目现场围墙、灯杆旗。 宏泰阳光家园 、项目概况 楼盘名称 宏泰阳光家 园 销售电话 6486688 6486699 地址 白塘街与南贸东街交汇处 设计单位 —— 开发商 娄底宏泰房地产开发有限公司、香港中华企业发展集团 户型 面积 配比 3 房 2 厅 2 卫 ㎡ 57% 4 房 2 厅 2 卫 159163 ㎡ 35% 复式 214250 ㎡ 8% 代理商 长沙万科 占地面积 一期 11680 ㎡ 物管单位 宏泰物业管理 容积率 —— 总建筑面积 21038 ㎡ 栋数 一期 6 栋 绿化率 38% 总套数 180 多套 层数 616 朝向 南北朝向 物管费 元 /㎡ 销售价格 1180— 1458 元 /㎡ 14281988 元 /㎡ 建筑风格 中式 销售率 49% 均价 1250 元 /㎡、 1680 元 /㎡ 面积范围 ㎡ 销售方式 期房销售 户型结构 平层、错层、复式 户型 三房两厅两卫、两房两厅两卫、四房两厅两卫、六房两厅两卫 周边配套 休闲：彭都百年、株山公园。 学校：三中、三小、技校、党校 医院：市中心医院、市疾控中心。 市场购物：中心市场、步步高百货 项目经济指标 绿化率： 38% 总建筑面积： 21038 ㎡ 总户数： 91 套（二期） 宏泰阳光家园总体规划由 25 栋多层与高层组成，分三期开发，一期开发 6栋多层，二期一栋电梯房，三土地还在规划中。 项目 营销策略 (1)价格策略 项目前期以低价为敲门砖将项目引入市场，以低开高走的定价原理，低价面市采取前期低价预定加优惠的形式投入向市场，根据项目工程的进度和现场销售的情况将价格调高。 (2)销售策略 宏泰阳光家园一期 180 多套住宅基本售价在 1040— 1248 元 /㎡，总房价在 9— 29 万之间。 以售楼部销售为主， 长沙万科 的进入二期电梯房通过一期完工在销售模式上有所改变，现在较偏向于行销。 ﹙现长沙华银文化已经退出，目前改为长沙万科代理销售。 ﹚ (3)优惠策略 一次性付款：一期： 2 万元定房，公开发售当天付总房款 的 100%签订《商品犯法买卖合同》；享受公开发售价 3 个点的优惠。 二期： 折 银行贷款：一期： 2 万元定房，公开发售当天付总房款的 30%签订《商品犯法买卖合同》于下的 70%统一办理 10 年银行按揭。 二期：无 项目户型分析 一期： 户型 面积 配比 2 房 2 厅 1 卫 ㎡ 5% 3 房 2 厅 2 卫 — ㎡ 47% 4 房 2 厅 2 卫 — ㎡ 36% 复式 174— 240 ㎡ 12% 二期： 户型 面积 配比 3 房 2 厅 2 卫 108140 ㎡ 61% 4 房 2 厅 2 卫 150 ㎡ 39% 小区一期户型多达 20 余种，选择空间很大，能满足各种须求的客户群。 二期现在只有一栋 16 层的电梯房，供选择的户型只有两种空间太小，目前提供的户型房间方正功能分布明显且光线充足。 项目广告推广分析 （ 1)推广策略 买点： 健康绿色生活， 推广主题： 湘中首席健康运动社区 宏泰阳光家园前期由长沙华银文化代理，销售人员也由代理公司统一招聘培训，售楼中心是临时租的门面整体档次低，销售员的素质偏低连自己楼盘基本的资料都没有掌握。 该项目在广告媒体方面投入不大，楼盘在市场认知度也相对较低。 （ 2）项目推广媒体 年后该项目换了代理公司后广告投入有所增加，现在主要的广告投入有DM 单张、横幅、娄底房地产信息网和现场户外广告牌。 铂金玫瑰圆 项目概况 项目名称 铂金玫瑰园 售楼电话 865108 8651000 区域地段 经济开发区石玉街 代理 —— 设计单位 涟钢设计院 物管单位 长沙九华物业 占地面积 10 万㎡ 建筑面积 15 万㎡ 项目功能定位 尊贵生活小区 建筑风格 现代 项目规划 23 栋 层数 61224 层 朝向 南北朝向 主力户型 三房两厅 面积 125146 ㎡ 物管费 元 / m2 总套数 998 户 销售率 一期： 98%二期： 87% 销售价格 1080— 1720 元 / ㎡ 136815981600 户型 三房两厅、四房两厅、五房两厅、六房两厅 面积范围 125— 237 ㎡ 户型结构 平层、复式 车位 430 个 销售方式 一期现房、二期期房 小区配套 万㎡中央园林、智能监控系统、中英文幼儿园、音乐喷泉 周边配套 青山公园、涟钢五小、四小、高溪综合市场、大雄鹰购物广场 项目经济指标  占地面积： 10 万㎡。