房地产市场研究报告20xx年天津东丽区华明镇项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年天津东丽区华明镇项目可行性研究报告内容摘要：

倾斜，商 业投资增加  东丽是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动东丽发展  依托自身空港和靠近天津港的的地理优势，大力发展物流业  东丽区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景 空港整体概况 天津空港物流加工区整体位于天津市东丽区，北起津汉公路，西面和南面是京津塘高速公路，东临津汕高速公路。 该区域地处天津滨海国际机场东北则，距市区 10公里，距保税区和天津港 30 公里，距北京 110 公里，区位优势得天独厚。 天津铁路北环线，京津塘、津滨、唐津、津汉、津汕高速公路与空港物流加工区直通，海陆空联运 便捷 天津空港物流加工区，具有加工制造，保税仓储，物流配送，科技研发，国际贸易等功能，是高度开放的外向型经济区域，是促进天津经济发展的增长点，也是环渤海地区最具竞争力的投资热点。 一期工程基础设施建设已经基本完成，有 400 多家中外企业注册。 空港 规划成建设用地面积 102 平方公里，规划人口 15 万人。 按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。 中国地产商域网 中国地产商域网 空港物流加工区规划 空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路 以西至京津塘高速公路，用地规模 42 平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地 平方公里。 实际征地 平方公里。 二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。 规划占地 平方公里。 按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。 空港交通 空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射，距滨海国际机场 1公里，距市中心10 公里， 68 67 663 三条公交路线， 规划中 6条公交路线， 3条通往市区， 1 条通往塘沽区， 2 条区内环网运行，沿津汉城际快速路的 5 条公交路线也在加工区设站，天津地铁 2号线延伸至加工区，地铁 4 号线规划至空港运营区和空港学院交界处。 目前现状 空港内将有大型综合医院，星级酒店及康体娱乐中心，将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、大型电影娱乐中心和国际风情街等。  空港物流区 空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。 中国地产商域网 中国地产商域网  滨海国际机场 滨海国际机场扩建工程完成征地，正在施工，计划 08年上半年可投入使用。  空客 A320 目前空客项目工程进展迅速，占地 60 万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成，总装厂房桩基已完成。 喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工，预计 07年底前全部完工 进入设备安装调试阶段， 08年必须保证第一架飞机上线。  空港加工区 空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成，对工业企业的招商工作也基本完成。 二期的土地整理工作目前正在进行。 天津空港加工区自 2020 年 5 月开发建设至今，累计吸引中外资企业 450 余家，实际利用外资 亿美元。 累计完成固定资产投资 亿元，其中，基础设施投资 亿元， 企业项目投资 亿元。 截至今年 5 月份，空港加工区进驻项目共计 242 个，其中， 111 个项目已竣工投产，累计实现产值超过 100 亿元； 57 个项目在建。 以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体，占全区项目投资额的 85％。 目前较为成熟的为空港加工区的发展。 国际商贸中心 心 假日快捷酒 店 高尔夫俱乐部俱乐部 皇冠酒店 中国地产商域网 中国地产商域网 空港加工区配套设施 为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效， 18 洞天津国际温泉高尔夫俱乐部、国际商贸中心、假日快捷酒店、白云酒店、海关大楼、司法大楼、投资服务中心、银行 街、国际汽车园等设施已经相继建成，皇冠国际酒店、空港国际中心等项目也已经开工建设，商务商贸设施已初具规模。 空港加工区优劣式总结分析 优势  政府政策支持，发展助跑；  未来 15人口区域的吸引力；  形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势， 交通便捷，可通往市区及各地；  依托自身空港和靠近天津海港的地理优势，成为华北物流中心；  随着空港经济发展，将带动区域经济发展及周边配套设施的完善；  空客 A320 以及总部经济的聚集，推动区域高速发展  是滨海新区距离市区最近的一个功能区，距滨海机场较近；  整个区域 内绿化比较好，空气质量高；  适宜的气候和自然地理条件（东丽湖、碧波湖），环境优美。 缺点  地理位置稍偏远， 区域内公交路线缺乏，影响出行；  规划建设短时间内不成效，开工周期长；  目前无成熟生活配套，教育、医疗等设施缺乏，无法满足自身需求；  新建区域，人气聚集不足；  目前发展不完善，地域较空旷，还有待进一步规划；  由于施工工地较多，人员较杂，流动性大，安全无法保障；  津汉公路两侧污水河，环境较差。 华明镇概况和发展趋势分析 华明镇位于天津市东丽区中部，紧邻滨海新区，空港物流区就 坐落在华明境内。 我 中国地产商域网 中国地产商域网 镇距天津市中心 10km，距天津国际机场 5km。 2020 年由原华明镇和赤土镇合并而成。 全镇总面积 156km2,总人口 万人，辖 14 个行政村。 近几年经济发展迅速， 2020 年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点，华明镇就是其中之一。 ⑴ 东丽软件园：天津市软件公司东丽园区坐落于华明镇，位于华明家园的西面，用地 1106 亩，处于外环线以内。 设计指标为三级税收每亩地要达到 50万元，总税收达到 ，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量比较高。 ⑵ 经济功能区：占地 3300 亩（ 平方公里），每亩地投资 130 万元，设定指标为三级税收达到每亩 15～ 20 万元，包括综合服务业、 CBD、 EOD 等商务、商办企业， 06年 9月开工，是华明镇经济、社会发展的重头戏。 ⑶ 商务区：占地 1984 亩（ 平方公里），位于华明家园内部，对华明家园内是商业配套服务设施；对外辐射周边地区大型商务市场，是提高华明镇经济总量的重要因素。 ⑷ 物流综合服务区：全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有完全体现出来，因为挂靠，外流的很多，税收、营业收入等社 会效益体现出来了，但是经济效益在华明没有完全体现出来。 目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等，使之成为华明的产业之一。 另外更重要的是一定要做到延伸和扩面，延伸：包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发；扩面：是横向涉及相关领域的服务业，形成优势互补，带动区域经济的强劲发展。 ⑸ 两个村级工业区：通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成两个，主要的一个是北于堡工业小区，另一个是南坨工业区。 北于堡工业小区是自然形成的，其规划整理，设施都不到位，需要加大投入，进行规划调 整和土地整理。 南坨工业小区，目前受土地指标限制，发展受阻，但其有一定的发展后劲。 华明发展状况 地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显 位于天津市东部的东丽区，地处“武清 中心城区 塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻东丽湖风景区，西侧为已建成的华明示范镇及规划华明科技园，区域优势明显。 中国地产商域网 中国地产商域网 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利 区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速 路，地铁 2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约 3 公里，对外交通十分便利。 优点：  政府政策的支持与倾斜；  新建区域，小区环境优越；  空气质量好，绿化高 ；  便捷的交通网络优势， 离快速路和机场近，出行便捷；  示范区内道路状况良好，便于出行；  该区域的发展空间大，升值潜力高。 中国地产商域网 中国地产商域网 缺点：  区域内生活配套设施不完善， 商业、购物还在规划中， 医疗、教育资源匮乏；  沿街污水河污染严重，环境差；  板块内无公 交配套，离市区远；  多是还迁户，人文素质不高；  区域内正在施工，人员流动大 ，安全保障受影响；  通往空港快速路无人行天桥，出行安全无保障。 市场空白点  华明示范区自身无成熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要  华明新建商品房区域需 25 年的开发周期  空港内商业需 24 年的开发周期，带来先机  空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限  空港入住企业的加大增加商业需求  整个华明和空港约 15 万人口的商业需求  新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本  国家和政府对滨海新区、华明居 住区、空港的政策支持和倾斜 第二篇 天津整体房产市场研究 1 天津商业发展分析 天津商业政策和市场规划 天津市“十一五”期间商业市场规划 天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街功能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。 “十一五”期间，商业设施投资总额将达 900 亿元，年均增长 20%，人均商业面积 由 平方米提高到 平方米以上，商铺总存量将从目前的约 900万平方米增加到约 1200 万平方米。 中国地产商域网 中国地产商域网 城市商业网点规划政策 到 2020 年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到 平方米，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。 同时，本市还将扩建发展 10 大特色商业街。 本市商业布局将形成市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、居住区级商业中心多个层次的布局。 区级商业中心 24 处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。 居住区级商业中心 50处 ，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以 700― 900平方米 /千人配置网点。 2 天津商业供求关系分析 天津商业发展 —— 总体水平较高 目前，全市有商业法人单位及产业活动单位 177142 个，从业人员总数突破 100 万，商业经营总面积达 900 万平方米，天津人均商业面积 平方米。 近十年间，商业 GDP占全市总量和第三产业的比重分别为 %和 %。 供求分析 — 整体供大于求， 趋势有所放缓，需求量有所提升 ，市场竞争激烈 近年来天津市商业房产总体发展状况良好，这与近年来天津市经 济快速发展，人民 生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加，其整体供求关系呈现出 以下几个特点：  商业用房新增供应量有所下降 2020～ 2020年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到 2020 年底商业用房总供应量达到 万平方米。 2020 年新增供应量有放缓的趋势， 2020 年第一季度新增供应量为 万平方米。  商业用房需求量有所提升 从 2020 年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比 2020 年小有增幅，从 2020 年到 2020 年一季度天津市新面市及开 工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例， 经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。 所以，天津市新项目的零售比例比 2020 年上半年减少一成左右。 中国地产商域网 中国地产商域网  商业用房供大于求的趋势有所放缓 随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目现象逐渐减少， 07年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。 历年天津商业供应情况 0100200300400500总供应量 新增供应量 销售量总供应量 新增供应量 销售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商业市场 整体供大于求 ，供给量在 2020 年得到大量释放， 05 年 一年的供给量就达到 355 万平方米，创历史最高纪录， 0607 年因为政策宏观调整，整体供应量依旧不小。 这与近年来天津市经济快速发展，人民生活。