房地产市场研究报告20xx年大连新希望家园可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年大连新希望家园可行性研究报告内容摘要：

配套以及周边道路和停车场等主体工程基本完成。 ◎ 城区沙土路改造超额完成任务 2020 年，金州区为改善城市人居环境，方便居民出行，对城区内的沙土路进行全面普查和改造施 工。 全年共投资 106 万元，改造沙土路 20 条，面积 万平方米， 2445 延长米。 ◎ 城区煤气供应站建成 2020 年，金州区为加快城市化进程，提高居民生活质量，通过市场化运作，投资 1200 万元，铺设自开发区西太平洋石化公司至金州城区的煤气管道，建成煤气配送站。 至年末，管道已通至憬园河畔和湖畔嘉园 2个小区，结束金州城区没有煤气的历史。 2020 年， 继续推进煤气入户工程，新增煤气用户 4000 户。 ◎ 城区道路建设 2020 年共建设城乡道路 41 条，建设总里程 公里，总投资 12 亿元，公路建设里程和投 资额均创历史最好水平，实现了村村通油路。 历时 5年的站前广场改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。 大连新希望家园可行性研究报告 19 （三）园林绿化 2020 年， 完成城市绿地改造 38万平方米，新建、改建楼间绿地 100个，城市人均公共绿地达到 平方米，城市绿化覆盖率达 %。 三、金州区经济发展状况 2020 年是全面完成 “ 十五 ” 计划和衔接 “ 十一五 ” 发展的关键之年。 （一）经济发展概况 2020 年，金州区的国民经济和社会事业发展迅猛，初步核算，该年全区实现生产总值 225 亿元，比上年增长（下同） %。 地 方财政一般预算收入实现 亿元，增长 %。 固定资产投资实现 102 亿元，增长 %。 规模以上工业总产值实现 125 亿元，增长 %。 实际使用外资完成 亿美元，增长 %。 社会消费品零售总额完成 41 亿元，增长 %。 在岗职工人均年工资达到 15500元，增长 %；农民人均纯收入达到 7350 元，增长 20%。 城乡居民储蓄存款余额达到 110 亿元，比年初增长 %。 表 25 2020年金州区社会经济发展主要指标 项 目 GDP（亿元） 地方财政收入（亿元） 固定资产投资 （亿元 ） 工业总产值 （亿元） 社会消费品零售额（亿元） 使用外资（亿美元） 在岗职工年工资 2020年 225 102 125 41 15500 比上年增长（ %） 图 26 大连新希望家园可行性研究报告 20 （二）对内对外开放 抢抓机遇，拓宽领域， 2020 年金洲区 对内对外开放取得重大突破。 全年新批外商投资企业 80 家，完成合同外资额 ，增长 %。 引进投资额1000 万美元以上大项目 14 个。 全年外商投资企业增资额达 5900 万美元，占全区 实际使用外资额的 31%。 园区招商引资效果明显，全年各工业园区新引进项目170 个，占全区新引进项目的 85%。 充分发挥日韩招商代表处的作用，加大对日、韩招商力度。 全年日、韩企业实际使用外资额 11020 万美元，占全区实际使用外资额的 58%。 第一产业、第三产业外商投资开始活跃。 全年共引进内资企业 120家，引进内资 亿元。 全年出口创汇实现 亿美元，增长 25%。 实际使用外资额和出口创汇额均列全市各区市县首位。 （三）城市基础设施投资 2020 年，金州区共完成城市基础设施投资 万元，其中，城市道路改造投资 2100 万元，投入城市绿化资金 万元；全区建筑业施工企业完成产值 亿元，比上年增长 %；施工面积达到 795 万平方米，实现利税 亿元，实现利润 亿元；房地产开发投入社会资金 6亿元，年内完成商品房建设 万平方米 （住宅 平方米，公建 9 平方米） ，其中当年新开工面积 31万平方米 （住宅 26 万平方米，公建 5万平米）。 商品房销售 面积 35万平方米，比上年增长 %，商品房销售 额 完成 亿元，比上年增长 %。 城市人均公共绿地面积由上年的 平方米提高到 平方米， 城市绿化覆盖率达到%，分别比上年增长 %和 %。 2020 年，全区 房地产新开工面积 97万平方米，增长 212%。 商品房销售面积 万平方米，销售额达 亿元，分别增长 %和 %。 大连新希望家园可行性研究报告 21 20202020年 房地产增长情况2120501001502002502020 2020%新开工面积（增长率） 总销售面积（增长率） 销售额（增长率） 图 27 四、金州区土地市场情况分析 2020 年金州供地总量为 1170 公顷，其中商业用地为 328 公顷，普通商品房用地 100 公顷，经济适用房以及其他住宅用地 5 公顷，工 业用 地 650 公顷，其他用地 76 公顷。 表 26 金州区 2020年度国有土地出让供应信息 供地总量(公顷 ) 按土地来源分 (公 顷 ) 按土地用途分 (公顷 ) 现有建设用地 新增建设用地 商服用地 住宅用地 工业用地 其他用 地 商服 设施 商业性办公楼 高档住宅 普通商品住房 其他住宅 工业用地 其他用地 0 0 从上表和土地挂牌情况表可以看出，以金州相对较小的区域来看土地投入计划，可以说，金州的土地市场投入量非常巨大。 而基本上， 2020 年竞得的土地会在 2020 年投入建设，或者开始销 售，因此 2020 年金州的房地产市场将迎来一个新的局面，将会出现大量在建、在售楼盘。 因此， 2020 年将是金州房地产市场竞争异常激烈的一个时期。 大连新希望家园可行性研究报告 22 五、金州房地产市场总结 综合大连市内、开发区和金州区的经济、房地产市场情况来分析，金州的房地产市场前景是被相当看好的，但也存在许多的缺陷和威胁。 （一）利好消息 大连的发展政策、大连目前的房地产发展情况以及金州区国民经济的发展情况、金州区政府制定的各项发展政策等，给金州房地产市场带来了多个利好消息： ■ 金州宏观环境持续向好，金州居民生活水品进一步提高，对生活质量 的要求也不断提高，将促进住宅市场的发展； ■ 金州城市经济多年持续增长，第二、三产业和乡镇经济蓬勃发展，将为金州带来大量的商贸人口，在很大程度上会带动整个金州房地产市场的发展； ■ 大大连的规划建设为金州房地产市场的发育发展带来更多的资源，其良好的发展势头将给金州带来更多的机会； ■ 区政府出台的购房落户政策，将为外埠市场带来巨大的推动作用，对东北其他欠发达地区的人们具有一定的吸引力； ■ 金州作为大大连西拓北进的主要方向，未来计划 5 年内纳入大连市区管理，大工业向金州转移，区域人口将翻一番，达到 40万； ■ 五一路收费口取消，金州和开发区和成一片，沈大高速收费口 北 至九岭，收益最大的就是金州南部； ■ 轻轨三号沿线开始建设，大大缩短了大连、开发区到金州的时间； ■ 金州将建四港，一个机场。 （二）不利条件 ■ 2020 年大连将投入大量的经济适用房建设，并且下半年计划将有部分经济适用房面市； ■ 城市周边土地集中放量是 2020 年市场的特色，也是今春的流行色。 从 2020年 土地挂牌中不难看出，大规模城市周边土地放量 ， 将为中低价位市场 带来激烈的竞争。 在 大连市内 台山、连山街等后星海区萌动的同时，旅顺、普 兰店、大连湾、姚家等周边地区也到处弥漫着备战春季战役的痕迹 ； ■ 大连二手房个税政策的出台，房地产投资将大大减少。 大连新希望家园可行性研究报告 23 （三）市场总结 从目前金州在建、在售以 及已竣 工入住的项目情况来看，金州项目的总体情况是： ■ 市场价格 ：向应广场、体育场板块均价基本在 35004000 元 /平米左右，在其他区域板块中，位置配套相对好一点的项目均价在 32003400 元 /平米左右，而位置配套稍差的均价则在 28002900 元 /平米左右。 相对于开发区和大连市内四区的价格来说，有一段差距，因此这对消费者来也存在着一定的吸引力。 ■ 消费群体 ：目前金州的楼盘消费群体主要是金州本地人（包括在开发区工作的金州本地人）、开发区居民、金州周边县镇居民、省内其他中小城市和东北其他欠发达地区的较成功人士。 ■ 户型 ：多以两室为主，面积多样，据了解销售情况最好的是 80100 平米；考虑到在开发区工作的目标客户，小户型也存在相当大的市场。 ■ 周边配套 ：总体来说，金州整个区域建设还比较落后，一些相应的配套设施都不是很完善，还有待于改善。 ■ 建筑形态 ：除了相对较偏远位置的项目，其他多为小高层、高层建筑。 总的来说，金州房地产在整个大连房地 产的形式中，处于刚刚发展的状态，在各种利好消息下，未来还有很大的上涨空间。 但是由于国家房地产整个宏观调控，房地产发展肯定会受到达到一定的影响。 第四节 市场调查 针对本项目具体区位和项目的产品定位。 鉴于本项目隶属于金州区又临近开发区，我司对金州区、开发区楼盘进行了抽样调查。 市场调查结果汇总见表 24。 市调楼盘个案指标对比表 本项目类比楼盘对比表见下页表 2 28。 大连新希望家园可行性研究报告 24 表 27 开发区楼盘抽样调查汇总表 序号 楼盘名称 开发商 项目地址 建筑形式 占地面积（万㎡） 建筑面积 （万㎡） 容积率（ %） 主力户型面积（㎡） 价格 （元 /㎡） 1 古耕国际公寓 大连开发区古耕5000开发有限公司 开发区金马路 高层 1 —— 3080 5900—8000 古耕 SOHO公寓 高层 —— 100210 2 佳和海景 大连佳和房地产开发有限公司 开发区六中向西 300米 多层 小高层 58142 34004200 3 开顺融通大厦 大连开顺房地产开发有限公司 大连开发区快轨开发区站对面 高层 45— 326 61708000 4 君悦豪庭 香港北海集团 大连开发区金马路 150号 小高层 高层 12 110180 5500均价 5 福佳国际公寓 大连福恒房屋开发有限公司 开发区金马路与鞍山路交汇处 高层 3 5 5095 60007000 7 西山小区 大连海汇房地产开发有限公司 大连开发区快轨金马路站 高层 小高层 多层 未定 未定 大连新希望家园可行性研究报告 25 8 乾豪东城天下（ 1 期） 大连乾豪房地产开发有限公司 大连开发区湾里 51 多层 小高层 21 80100 3800均价 乾豪东城天下（ 2 期） 80100 9 金湾新城 B1 大连金湾实业有限公司 开发区双 D港 3路车终点站 多层 4 7 60130 3400均价 10 叠翠花乡 （二期） 大连华宇房地产开发有限公司 大连开发区哈尔滨路 38号 多层 小高层 4 10 50130 35004300 11 西雅图观海苑 大连维泰房地产开发有限公司 大连开发区海滨路 多层 小高层 70200 30405280 12 华夏海景 大连元新房地产开发有限公司 大连开发区白石湾 多层 小高层 4 80130 30805580 13 光伸半岛绿洲2 期 大连光伸企业集团有限公司 大连开发区小孤山 小高层 高层 4 7 100150 33004300 大连新希望家园可行性研究报告 26 表 28 金州区楼盘抽样调查汇总表 序号 楼盘名称 开发商 项目地址 建筑形式 占地面积（万㎡） 建筑面积 （万㎡） 容积率（ %） 主力户型面积（㎡） 价格 （元 /㎡） 1 雍华阁 阿尔滨房 地产开发有限公司 金州斯大林路劳动大厦北侧 高层 83168 38004000 2 新金州大厦 大连港地产 金州斯大林路 284号 高层 63118 30504238 3 怡心居 阿尔滨房地产开发有限公司 金州北山路于胜利路交汇处 高层 1 3 89184 未定 4 湖畔家园 大连千川房地产有限公司 金州解放路 270号 小高层 152316 32506000 均价 4141 5 碧海尚城 顺天海川企业集团寰 海地产 金州斯大林路和五一路交汇处 高层 66330，以7。