w市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究毕业论文

w市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究毕业论文内容摘要：

静态盈利分析...............................................................................33 项目现金流量与动态盈利分析.......................................................................34 项目清偿能力分析...........................................................................................35 项目敏感性分析...............................................................................................35 项目前期和施工建设阶段的风险评估...............................................................36 项目租售管理阶段的风险评估...........................................................................37 项目风险评估的结论...........................................................................................395 W 市锦绣樱园房地产开发项目风险控制对策................................... 40 项目投资决策阶段的风险管理对策...................................................................40 项目土地获取阶段风险监控...............................................................................40 对市场供求风险的监控...................................................................................40 对融资风险的监控措施...................................................................................41 项目建设阶段风险监控.......................................................................................41 对设计变更风险、不合理的设计方案风险的控制.......................................41 对工期拖延风险的控制...................................................................................42 安全风险...........................................................................................................42 项目租售管理阶段的风险监控...........................................................................436 结论与展望............................................................................................45 结论......................................................................................................................45 展望......................................................................................................................45参考文献...................................................................................................46致谢.......................................................................................................49个人简历...................................................................................................50发表的学术论文.......................................................................................50W 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究0 引言 研究背景及意义 研究背景为适应国民经济发展水平，我国制订十二五规划指出：促进中小城镇与城市的协调发展，遵循节约土地的布局规则，全面合理推进城镇化改革，提高中小城镇的承载力，进而促进城乡二元结构的改变。 居民的居住水平可以充分反映国家经济发展水平和社会的文明程度。 我国政府历来重视人民群众的住房问题，近年来采取了一系列措施，并且投入了大量资金，商品房建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。 但随着城镇人口的快速增长和住房制度改革的实施，商品房建设的速度远远落后于社会需求的增长速度。 1978 年以来，中国房地产的建设进入新的发展阶段。 2004 年，改革城镇住房无疑是经济体制改革的一个重大措施，对此国务院明确提出改革目标，即实现房屋社会化和商品化。 各地在制定国民经济发展计划和地方规划时都把商品房建设放在突出位置，把商品房建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业形成良性循环，从而带动整个国民经济的发展。 为响应 W 市政府对于文化建设的重视，顺应“科学规划、有序建设、综合发展、整体发展”的人文建设理念，锦绣樱园项目致力于 W 市传统文化保护，西方文化的引进，城市环境的改造，全力促进物质资源和文化资源的相互融合。 在此背景下，为了满足 W 市居民改善居住环境及城市面貌的迫切要求，W 市华安集团有限公司提出了锦绣樱园房地产开发项目，该项目符合国家相关产业政策及 W 市城市建设规划要求，不仅有利于改善当地居民的居住条件，也是促进相关产业发展，拉动经济增长，发展地方经济的需要。 因此，本项目建设是十分有必要的。 研究意义为了供给他人使用房屋，房地产开发机构进行土地买卖、房屋建造或者土地1W 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究翻新等活动，从而实现房地产开发机构的经济目的，这个过程就是房地产开发。 房地产开发包含一定的不确定性，风险很大，它是根据推测未来需求才确定的产品开发，主要由房地产业本身所具有的空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发条件差及开发过程环节多等特点所决定的。 因此，房地产开发项目存在巨大风险，其风险管理研究具有尤其重要的意义。 进行房地产项目研究有很强的指导性，通过进行房地产开发研究可以为项目经营建设提供指导性建议，也可以为项目投资者进行决策提供根据。 所以，本篇论文关于房产项目风险管理的探讨，可以为相关研究提供参考。 国内外研究现状 国外研究现状风险管理最早起源于公元前 916 年的共同海损制度以及公元前 400 年的船货押贷制度，这构成了风险管理思想的雏形。 在企业风险管理产生之初，美国、英国学术界对于风险管理的必要性就有了充分的认识，并且在风险分析方面，两个国家都各有建树，相互补充，是该领域研究的典型代表国家，但总体来说，这一时期的风险管理研究发展较为缓慢。 20 世纪初，随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视，各国开始把风险管理引入企业经营管理领域并进行了初步的探索。 1916 年，法国管理学家亨瑞法约尔（Henri Fayol）正式把风险管理思想引进企业经营领域。 1931年，最早主张进行风险管理的部门是美国管理协会保险部门；1932 年，风险管理逐步兴起，主要标志就是美国纽约的经纪人协会创立。 20 世纪 50 年代以来，经济的进一步发展以及各种风险事件的不断发生为风险管理的进一步发展提供了良好的契机。 1950 年，美国的莫布雷（Mowbray）等详细阐述了“风险管理”的概念，从此，风险管理作为一门独立的学科在西方资本主义国家得到了迅猛的发展。 21 世纪以来，随着国外房地产等投资开发项目的迅速增加及投资规模的迅速扩大，项目风险管理受到前所未有的重视，很多国外学者提出了很多新的理论及方法，促进了项目风险管理在国外的理论发展及实际应用。 如：Wurkzebach(2003)深入研究了房地产开发项目存在的风险，并探讨了房地产投资2W 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究问题；(2008)研究了不同类型房地产投资收益及决策问题，并深入研究了如何防范和化解房地产开发项目投资过程中的主要风险；（2010）研究了房地产投资风险分析过程中的主要问题，并提出了相应的解决方案；Peter Jovanovic 和 David Spaulding（2011）针对房地产投资风险做了全面研究的，详细分析了房地产开发商进行投资时的风险识别、风险分析、风险评估以及风险控制等。 国内研究现状目前我国的房地产项目风险管理还处于探讨及对国外研究进行借鉴的时期。 20 世纪 80 年代，国外各种风险管理的理论与书籍才被传播到我国并开始运用于一些大型的工程项目实践，一些学者开始重视对风险管理的研究，出版了一系列的著作、学术论文等，促进了风险管理研究在我国的发展。 如：郭仲伟教授（1987）对风险分析进行了广泛的研究，其研究体系为此后学者的研究奠定了基础；于九如（1999）借鉴国外理论体系基础上，提出了大型项目的风险研究较为系统阐释。 这些研究都是在国外理论体系及研究方法的基础上所做的初步探讨和研究，为我国当时的投资项目风险分析及决策提供了依据，也为项目风险管理研究在我国的进一步发展奠定了基础。 然而，由于该时期主要研究都是针对房地产项目开发的投资风险简单分析以及存在问题的简单描述，技术方法落后，实用性不强。 进入 21 世纪，随着我国经济，尤其是房地产业的迅速发展和计算机等技术的日新月异，依据本国房产市场的现状，许多学者在研究风险管理的理论基础上对房地产风险管理进行了详细分析。 如赵树宽、马力(2002)利用我国房地产项目风险管理的体系，运用 Fuzzy 和 AHP 相结合的方法，然后提出了相关的模糊评价模型；梁志红（2006）从企业风险层面分析企业进行项目投资的重要性，应该提高调查可信度，找寻良好的投资区域；张声东（2008）结合房地产实例，采用蒙特卡洛法构建了房地产项目的风险管理模型，总结出计算机分析风险管理的结果，并对此结果进行了较为详细的风险分析；赵振宇（2010）采用最小割集法研究工程项目的风险管理，并且把故障树分析方法嵌入其中，然后分析了该项目的风险识别和风险因素量化等，采用故障树分析法的目的在于利用概率理论降低项目风险管理的成本，并分析出项目风险识别的最为薄弱的环节。 3W 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究通过上述分析，基于固有的理论并且还引入了较为先进的研究方法，从而达到理论和实践的结合，达到在实际中的准确运用。 目前，国内主要是在投资决策、风险识别、风险防范方面对房地产开发项目风险管理进行分析。 而风险分析最为常用的研究方法是经验决策以及定性分析。 虽然采用定量分析进行过风险分析，但是这并无法较为准确的体现风险的内在性质，故而导致大量的决策失误，有必要深入研究房地产开发项目的风险管理。 我国的项目风险研究在大型项目管理中的应用仍存在一些难点，主要表现在：（1）企业家和政府的风险意识依然薄弱；（2）风险管理的技术方面存在难点主要包括：风险识别困难、风险评价的误差大、风险处理手段落后等；（3）对风险进行应对的措施不够全面和系统，仅通过单方面或局部进行风险管理与预防；（4）没有创新性的风险管理意识与行动。 论文的研究目标及方法 研究目标本篇论文的研究目的在于根据 W 市锦绣樱园房地产开发项目实际情况，利用房地产项目的风险管理理论，识别出该项目在不同阶段可能面临的不同风险，然后找出影响该项目利润的主要风险因素，并对这些风险因素的。