mba论文—房地产建设项目成本与进度协调控制方法研究

mba论文—房地产建设项目成本与进度协调控制方法研究内容摘要：

3。 （ 24） 表 4－ 4 科学城楼面砼工程工时表 （ 25） 表 5－ 1 ＡＢＣ与传统成本法分配差异表 （ 39） 表 5－ 2 作业部门成本及分配率一览表 （ 41） 表 5－ 3 单位平方各项作业成本表 （ 42） 表 5－ 4 总建设费用表 （ 44） 表 5－ 5 制造费用分配表（按工时） （ 43） 表 5－ 6 建设费用分配表（按传统成本法） （ 44） 表 5－ 7 成本库分析表 （ 44） 表 5－ 8 成本动因分析表 （ 45） 表 5－ 9 单位作业成本表 （ 45） 表 5－ 10 制造费用分配表（按作业成本法） （ 46） 表 5－ 11 产品成本资料表（按作业成本法） （ 46） 表 5－ 12 售价分析表 （ 47） 表 6－ 1 项目管理成效表 （ 62） 第 1章 绪 论 研究背景 现代 房地产 管理的业务范围已经不再仅限于计划和进度报表的生成 以及单纯技术层次的管理 ，工程管理人员在质量、成本、工期满足必须要求的前提下，时刻面对着一系列无法预料的难题。 项目管理的主要控制要素是质量、进度和成本 ， 项目管理的目标是在保证质量的情况下，寻找进度和成本的最优解决方案。 对于大多数成熟的房地产企业项目管理模式，我们可以参考下面的工程项目管理结构图 11加以理解。 成本、进度控制是工程项目管理的主要 目标，以往的情况是对它们分别管理，相互之间缺乏紧密的联系，这带来了很多的问题。 例如当项目进行到一定阶段时，累计花费成本与累计计划预算成本相当，但实际已完成的实物工程量 (进度 )并没有达到计划量。 到了项目预算已经超出而还有剩余工程量要完成时，要完成项目就必须增加更多的费用， 同时需要延长不可预见的工期。 此时要打算在预算内完成项目进行成本 和工期控制就已经太晚了。 现有的房地产项目管理 并不能真实的反映项目的成本控制 最佳 状况。 研究 目的和意义 工程项目管理 现场控制 安全控制 成本控制 质量控制 进度控制 项目管理部 项目经理责任制 项目管理规划 工程项目管理程序 工程项目管理内容 公司总则 回访保修 合同管理 考核评比 竣工验收 组织协调 生产要素 信息管理 图 11 房地产项目管理结构图 房地产业是一个集成产业，房地产商 的项目管理 主要是将设计、施工、材料、装修 等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。 为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。 如何降低管理成本呢。 如何达到适应市场销售的工期安排呢。 本课题研究的目的便在于如何 发挥在材料采购、建筑施工方面的优势， 如何实现资源利用最大化，有效降低成本，进行成本控制， 如何适应销售的变化，人力、材料供应的季节变化满足工期 要求。 进度与成本有时在项目控制时处于两难的境地，两者相互矛盾，保证了进度很可能造成成本 的激增，而单纯的注重成本控制又有可能保证不了工期。 同时，我们还注意到 目前建筑企业正面临着这样一个问题，那就是大公司利用他们的规模优势，加紧抢占市场份额，小企业在越来越狭窄 的生存空间中利用其灵活多变的机制去适应市场。 本研究的另一方面是对 房地产项目做内外部分析，进行案例研究，为相关房地产企业的发展提供建议，以期对它们在日益加剧的竞争环境中，准确定位自己的核心竞争力和组织结构重树有所帮助。 我们在 案例中寻找问题的答案，也许 这样能增强公司的竞争力，在市场上立于不败之地。 文献综述 本文主要引入ＡＢＣ成本作业法 和ＴＯＣ约束理论，分别对房地产成本控制和进度控制进行方法使用分析。 详细的理论运用情况将在后续的第二章全面阐述。 其时 作业成本法在学术界很早就出现，作业成本法的知识也越来越被人熟知，但其实际应用并不广泛 ，尤其是在房地产行业中基本没有实际使用案例。 美国学者 Armitage 和 Nicholson（ 1993）比较了加拿大企业和其他国家企业后发现，实施作业成本法的企业比例较小：加拿大为 14％（ 1992），英国为 6％（ 1990），美国在 1991 年为 11％， 1993 年显著增加到 36％。 同样的， Teoh 和 Schoch（ 1993）发现作业成本法的使用率较低，澳大利亚为 17％、马来西亚为 13％。 Inners 和Mitchell（ 1995a）的最近调查显示被调查的英国公司有 20％采用作业成本法。 作业管理把管理的重心深入到作业层次，以 “ 作业 ” 作为企业管理的起点和核心，比传统的以 “ 产品 ” 作为企业管理的起点和核心，在层次上大大深化了。 企业管理把管理重心深入到作业层次而形成的作业管理， 将作业管理运用到房地产行业可以说是 在 房地产项目 管理上又一重大的革命性变革，它对 房地产这一单纯劳动密集性行业 的理论和实践将产生深远的影响。 对 我国 应用作业成本法 情况的研究表明，大量公司接触作业成本法的时间还不长；公用事业的使用率比其它行业都高，这点和 “ 工业企业使用作业成本法程度较高 ” 的假设并不相符。 使用作业成本法的公司在规 模上（员工、销售量、总资产）都显著大于没有使用作业成本法的公司 ， 而产品的 多样性以及竞争压力和作业成本法使用上的正向关系在统计上并不显著 ， 制造费用比例较高在 国内 并不是使用作业成本法公司的显著特征，在统计上使用作业成本 法的公司和没用使用作业成本法的公司，其成本结构也没有显著的区别。 获得更为准确的成本信息成为实施作业成本法的主要动因，改善经营过程同样也 是一 个重要的因素。 令人欣慰的是 国内很多企业 ，使用作业成本法后，除了资 源定价方面，业绩表现、成本削减、过程改善等方面都获得了显著提高。 值得一提的是 缺少足够的培训人员是不实施作业成本法的一个主要原因。 文章中另外一个理论是约束理论。 约束理论在 国际上 企业界得到很多应用 ，约束理论 在 20 世纪 90 年代逐渐形成完善的管理体系。 美国生产及库存管理协会(American Product and Inventory Control Society, APICS)非常关注 TOC，称其为 “ 约束管理 (Constraint Management)” ，并专门成立了约束管理研究小组。 该小组认为： TOC 是一套管理理念与管理工具的结合，他把企业在实现其目标的过程中现存的或潜伏的制约因素称为 “ 约束 ” ，通过逐个识别和消除这些约束，使得企业的改进方向和改进策略明确化，从而达到帮助企业更有效地实现其目标的目的。 TOC 可以应用到任何行业，包括盈利和非盈利的机构。 目前已应用 TOC 的产业包括航天工业、汽车制造、半导体、钢铁、纺织、电子、机械五金、食品等行业。 TOC 也可应用于学校、医院、财团法人、政府机构等。 美国三大汽车厂还在 QS9000 中将 TOC 列为持续改 善的一种方法。 福特公司就是成功应用 TOC的一个案例。 TOC 也可用于个人决策与人生规划上。 TOC 在全球已有多行业成功的案例。 TOC 首先可以应用到生产管理，如 DBR（计划与控制系统）的排程方法。 TOC 也应用到分销 (Distribution)、供应链 (Supply Chain)、项目管理等其他领域，且获得很好的成效。 因为大多数人普遍存在有拒绝改变的心态，所以任何的改变必然会触及当事人的心理反应。 TOC 也因此发展出一套管理技术来针对抵制改进情绪的 “ 6 层次剥离法 ” (Overing 6 Layers of Resistance to Change)。 这些管理技术可用于 “ 化解日常的冲突 ”、“ 授权 ” 、 “ 团队建设 ” 、 “ 构建良好的方案以消除负面效应 ” 等。 不仅如此，目前 TOC 还推广至 房地产行业 ，几所美国著名的学府还引进成为 MBA 课程。 研究 内容与 方法 本论文结合现场的实地操作，将理论运用于实际，并采用实证分析法作为研究方法，运用系统的观点，通过理论推导和数据分析，力求为正在实施的项目提供一整套具有实操价值的、全面的工程进度控制和成本控制解决方案。 同时从项目管理的进度和成 本控制理论出发，通过对 房地产运作现状和趋势的分 析，借鉴他人许多成熟可行 的实践经验，论述了全面成本管理思想对房地产开发的 重要性；进一步通过对房地产开发项目制约加快进度和成本构成因素的分解及其对总进度成本影响程度的研究，找出房地产开发项目的关键控制点，以及进度和成本之间相互的关联性及相互制约因素；最后在前面分析研究的基础上提出了相应的全面项目管理体系的构建思路。 论文 结构 第一章 绪 论 主要介绍本文的选题背景、文献综述、研究目的、研究方法以及论文结构。 第二章 项目成本与进度控制技术方法介绍 主要介绍ＡＢＣ成本作业法和ＴＯＣ约束理论在房地产中的运用。 第三章 项目介绍 取之 于本人曾经实习和兼职的项目，并且初略的对科学城项目组织结构、运营状况进行介绍。 第四章 项目中的问题与诊断 科学城 项目进度滞后及成本增加的问题，并从项目管理内、外部寻找影响工期与成本的缘由，另外还有一般房地产项目都有可能面临的其他系列问题。 第五章 进度和成本的 协调 控制 方法 主要通过数据分析，以大量的图表形式说明建立成本与进度融合的重要性，着眼于进度控制和成本控制两大主线，并建立成本与进度控制体系。 第六章 全文总结与研究展望 第 2章 项目成本与进度控制技术方法介绍 课题所研究的两个项目各具有独特性，所采用的理论支持也很 多。 尽管主要论述的是成本与进度控制，但本案例（房地产四大关键因素，包括成本、进度、质量、安全 ，可见 21图 ）主要围绕成本、进度、质量三大体系，因为这三者之间是相互不可分割的 ，只是文章将质量完全融入到成本与进度之中去了。 理论在每个项目都有实用性的问题，并不能一概而论，更何况 科学城在理论使用上面做得都不是很足，只能说通过观察，它在 管理体系中所采用的运作方式接近于用那种理论来支撑。 在理论的阐述过程之中，贯穿于项目的具体实施情况，并对 两期 项目实施做出比较，孰优孰劣。 以下列出主要运用的几个理论。 图 21 项目管理因素图 进度 控制 安全 管理 成本 控制 质量 控制 房地产 项目管理 约束理论 1的运用 约束理论（ Theory of Constraints, TOC）是以色列物理学家、企业管理顾问戈德拉特博士 (Dr． Eliyahu M． Goldratt)在他开创的优化生产技术 (Optimized Production Technology， OPT)基础上发展起来的管理哲理，该理论提出了在制造业经营生产活动中定义和消除制约因素的一些规范化方法，以支持连续改进(Continuous Improvement)。 同时 TOC 也是对 MRPⅡ 和 JIT在观念和方法上的发展。 戈德拉特创立约束理论的目的是想找出各种条件下生产的内在规律，寻求一种分析经营生产问题的科学逻辑思维方式和解决问题的有效方法。 可用一句话来表达 TOC，即找出妨碍实现系统目标的约束条件，并对它进行消除的系统改善方法。 TOC 强调必须把企业看成是一个系统，从整体效益出发来考虑和处理问题，TOC 的基本要点如下： 企业是一个系统，其目标应当十分明确，那就是在当前和今后为企业获得更多的利润。 一切妨碍企业实现整体目标的因素都是约束。 按照意大利经济学家帕拉图的原理，对系统有重大影响的 往往是少数几个约束，为数不多，但至少有一个。 约束有各种类型，不仅有物质型的，如市场、物料、能力、资金等，而且还有非物质型的，如后勤及质量保证体系、企业文化和管理体制、规章制度、员工行为规范和工作态度等等。 以上这些，也可称为策略性约束。 1 ．爱德华 Ｊ .布若切． 成本管理 — 战略与概论．北京：华夏出版社， 2020 年 1 月． 14 页 为了衡量实现目标的业绩和效果， TOC 打破传统的会计成本概。