房地产投资可行性分析

房地产投资可行性分析内容摘要：

缺乏，楼盘无法按时完工，有的甚至被迫缓建、停建，从而使大量高层住宅楼盘积压。 2020 年、 2020 年以来中央为控制房价的高速增长，出台了一系列的宏观调控政策 :6 次上调人民币存款准备金率，加速“项目清理，遏制投资过快，关紧土地“闸门”巩固调控成效，‘， 90/70’’， 15 条细则量化供应结构等，这些措施一出台，全国各地房地产市场均在不同程度上受到影响，房 地产市场冷淡下来，交易活动减少，商品房开发商的损失立即出现。 利率的变化对房地产投资回报的影响是较明显和直接的。 假如房地产经营者投资购买一物业 并将物业出租，收取租金以获取收益。 我们可以用投资回报率表示经营者的获利大小。 在这种情况下，投资回报率可以用租金收益率表示， 即 : r=R/H 式中 :r 为租金收益率。 R 为年租金收人。 H 为物业的年初市价。 例如 :一个年初市价 200 万元的商铺预计全年租金的贴现收人为 20 万元，则 r=20/200= 很明显，侧 R/H 比率越高，说明经营者的投资回报率越高，则该投资越具有吸 引 力。 然而，投资物业收取租金只是一种投资方式。 投资者还可以通过其它方式获取投资回报率。 比如 :投资股票、投资债券、投资银行获取利息等。 其中， 投资银行基本上是一种无风险的投资。 其它投资方式的不确定性因素都很多。 依次，在上面分析的情况下，如果银行利率 i 高过租金的收益率，则很少有投资者会投资在物业上，或者说，租金收益率要大于银行利息率才具有投资价值。 任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。 这种动态不确定性决定了市场中的经营收入的不确定性，因为经营者的收入主要是有市场的供给与需求决定的。 房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场下要大一些，因为房地产商品的价值受到供求影响的幅度很大。 比如，当供给短缺或是需求不足时，都将 令房地产市场的主体，即买方或买方中的一方受到损失。 这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险。 这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。 只有对房地产供求关系作出客观、准确的判断，并进行科学的预测，把握房地产市场供求关系变化的客观规律，才有可能避免该风险。 供给和需求是紧紧联系在一起的，分析供给离不开需求，而分析需求也离不开供给，据有关统计资料显示，至 2020 年底，我国未出售的新建商品房面积累计达到 10315 万平方米，其中商品住宅面积有 5700 多万平方米。 然而，城市居民的住宅问题 依然相当严峻，至2020 年底，全国城市中人均居住面积不足巧万平方米的缺房户为 700多万家。 这充分说明供给和需求是密切相关的，房地产投资过程中的供给过剩，实际就是需求不足，确切的说就是有效需求不足。 一般来讲，市场需求分潜在需求和有效需求两种。 潜在是一种欲念上的但无经济购买力的需求。 比如，在有的地方，人们的住房水平非常落后，人们对住房的需求客观上和欲念上都很强。 但是，在这些地方，人们经济收人很低，还没有形成对住房的购买力，因此，这些地方对住房的需求是一种潜在需求。 有效需求是具有经济购买能力的现实需求，即既有客 观上的需求又有经济上的购买能力。 在分析房地产需求时，应着重分析有效需求。 当然，也不能忽视潜在需求。 因为潜在需求在一定条件下可以转化为有效需求。 例如 :随着我国经济的发展和人民收人水平的提高，在一些经济发达地区，对高档住宅的需求已不完全是潜在需求，其中已有一部分转化为有效需求。 潜在需求是否能成为有效需求，或者在多大程度上可以转化为有效需求是市场需求的主要风险，在有些情况下，潜在需求还包括虽有客观上的需求和购买力，但由于其它因素，人们不愿意将购买力投人到这种需求上。 比如，在我国住房租金曾经极低，很少有人愿意将储 蓄用于购买住房。 可见，对住房的需求将主要受居民收人、房价和租金水平等因素的制约。 当居民收人不断增加时，对住房数量和质量的追求欲望也会上升。 反之，则会下降。 而当房价或租金水平上涨时，在一定程度上会抑制需求。 反之，则会刺激需求 我国房地产投资的现状 我国房地产投资的对象 在目前，一般而言，可作为投资对象的房地产类型包括 :未开发的土地、出租性住宅、出售性住宅、办公楼、商场、酒店、工业厂房、仓储性物业、娱乐场所及设施、休闲性场所及设施等。 本文仅介绍未开发的土地和住宅。 未开发的土地 房地产投资对象的土地有两类 :旧城区开发和新城区开发。 旧城区投资的土地属于房地产的二次开发，是由于原有城区因使用性质改变或城市老化，房屋陈旧、破损或基础设施改造而进行的投资建设。 旧城区开发的主要经济活动有拆迁安置和改造建设两方面。 开发公司在城市土地出让市场，通过竞投标获取土地使用权以后便可以进行该地块的拆迁安置和改建，或通过土地二级市场有偿转让该土地的使用权收回投资及收益。 新区开发指的是城市郊区新征土地的投资开发，其主要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土地改造和基础设施建设。 新区开发的土地须拆迁安置 的负担并不高，地价也相对便宜得多，因而新开发的投资成本相对较低。 不过，新区开发将受到农地保护的限制 :尤慕晕，‘”黔年国家土地资源靓出台了《基本农田保护条例》及经过修订的《土地管理法》的实施，表明了我国政府对农田实行了世界上最严格的保护制度。 住宅 住宅历来就是房地产投资的主要对象。 随着城市化及城镇化的进展及居民对改进居住条件的强烈愿望，在今后相当长一段时间内，住宅将始终是房地产投资的首选对象。 住宅投资可分为两类，即出租性住宅和销售性住宅。 住宅还可以为普通住宅、高级住宅及别墅等。 结合我国经济发展水平及房地 产市场的特点，现阶段是“大力发展普通住宅，限制高级住宅及别墅的建设”。 现阶段我国房地产投资的基本操作程序 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者获取高额收益的机会，另一方面也使投资者面临难以避免的风险。 投资者要谋求投资的成功，必须熟知房地产状况，具备相关操作经验和技巧。 进行房地产投资可行性分析，就是在全面调查投资项目的各方面制约因素基础上保证投资的较高收益水平。 而且，良好的房地产投资可行性分析还能为投资者获取科学的数据和保证投资策略的有效性，使投资者在竞争中立于不败之地。 近年来，我国 房地产在迅速发展的同时暴露出诸多问题，如投资总量偏大、结构失衡、空置率过高等。 引起这些问题的原因固然是多方面的，但企业微观的投资可行性分析的滞后是重要因素之一。 这不仅投资者遭受巨大损失，也在相当大的程度上阻碍了房地产业发展的进程。 自 1999 年以后，我国房地产企业逐步加大了房地产投资可行性分析的力度。 现阶段主要是按照房地产发展周期进行房地产投资分析。 一般分为以下三个阶段 : 第一阶段 :投资前期 投资前期是从投资项目设想到项目投资实施前的一段时间，包括投资机会研究投资建议项目可行性分析、项目评估与决策等具体阶 段。 这肆时期的核心内容是对项目的科学论证与评价决策。 项目能否成立的判定，项目的投资规模、资金筹措方案等等的确定都在该阶段完成。 它是房地产项目投资分析的主要阶段。 第二阶段 :投资实施期 投资实施是指在项目决策之后， 从 项目规划设计施工建设到竣工验收这 一时期。 这一阶段主要包括 :项目设计施工任务的承发包、项目控制 (进度控制、投资控制、质量控制、合同控制 )、项目财务管理、项目的交工验收。 第三阶段 :项目的营销或经营期 房地产投资项目，因项目性质、用途不同，投资的第三阶段内容的差异较大。 租赁性的物业在竣工验收合格后便 可以从事租赁经营业务。 而销售性的物业一般还分为两种情况 :一是，在项目投资实施一段时间后，对物业进行预售。 二是，在竣工验收合格后才进行营销工作。 房地产投资可行性分析的概念 房地产可行性分析，是房地产开发经营企业在投资决策前，通过对房地产 市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析，对建成后社会经济效益进行预 测和评价的一种科学分析方法。 它主要是在考察房地产各类型产品开发 技术 上的先进性和适用性，在经济上的盈利性和合理性，在建设上的可行性和 可行性的依据。 房地产投资可行性 分析的作用 可行性分析在房地产投资决策中的作用主要体现在四个方面 : 保证项目投资决策的科学性和合理性 可行性分析在占有大量资料的基础上，运用科学的分析方法，对项目策划所提出的多种方案进行分析。 对项目所面临的主要技术问题、环境问题、效益问题进行全面的评价和分析，从而保证项目投资决策的科学性和合理性。 保证项目投资方案的优化 可行性分析的过程，实质上是投资方案的优化过程。 通过可行性研究，策划者对方案策划阶段提出的各种方案进行反复评价和比较，从中选出最适宜且效果最好的方案，从而保证投资方案的优化。 保 证项目投资的有序性 有序性是大规模项目投资经济活动正常运行的基本保证。 房地产项目投资活动涉及面广、回收期长、风险度高。 只有按照固定。