工程管理专业毕业设计-xx市xx房地产项目可行性研究

工程管理专业毕业设计-xx市xx房地产项目可行性研究内容摘要：

3 规划要求 用地规划要求 规划建设净用地面积约： 平方米。 道路用地面积： 8501 平方米。 绿化用地面积： 平方米。 绿化率 34%。 用地使用性质： 二类住宅用地（可兼容商业建筑面积比例不大于计入容积率的建筑面积的 10%）。 净用地使用强度： 建筑用地面积 平方米，公共建筑用地 2365 平方米。 容积率。 建筑密度 %. 建筑规划要求 该项目总占地面积： ㎡。 建筑总规模及主要建设内容 ： 该建筑总建筑规模为总建筑面积 ㎡，其中住宅总建筑面积为 ㎡，公共建筑面积为 2365 ㎡。 地下停车车位 19003 ㎡，地下车库 602 个。 地面停车位 150。 容积率 ，绿化率 34%。 建筑密度 %. 建筑类型户型 ： 该项目建筑分为两部分，其中一部分为沿着街道的一部分：在街到旁边我们设计了 6层建筑，底层为商品房， 26层为住房。 第二部分为中间的 10栋 18 层建筑，其中这 10 栋分别围绕建筑，并且中间有鱼池道路花园等绿化。 交通规划要求 ： 交通出入口： 临规划道路布置，开口宽度及位置应符合市 交管局的并联审批意见要求及《广汉市城市规划管理技术规定（ 2020 年试行版）》的 有关要求，并在总平面中注明。 停车数量： 满足《广汉市城市规划管理技术规定（ 2020 年试行版）》的有关要求，并且根据每户的面积按照户数确定停车车位数量。 绿化规划要求 ： 绿地面积： 平方米，绿地率 绿化率 34%，绿化率不小于 25%满足设计要求，其中还在十栋高层建筑中央还设置了鱼池。 6 市政设施要求 给水 由 中山大 道方向引入一路水源， XX道现状给水管径为 200mm，位于道路中心线北侧 米。 项目主要为生活用水，水源由自来水公司统筹解决。 给水水压为了满足项目用 水量，采用加压给水方式。 室外消防栓给水系统在室外供水环网上按规范设置室外消防栓，间距不大于 120 米。 室内给水总进水管设总阀门，分户支管设分户阀门，给水管采用铝塑复合管。 、排水 雨、污水均直接排入 XX 道的市政雨水管网和污水管网； XX道现状雨水管管径为 600mm，位于道路中心； XX 道现状污水管管径为 300mm，位于道路中心线南侧 米。 、供暖 本项目采暖采用集中供热方式，由市热力公司通过热力管网从 XX 道方向引入，小区设热力站。 XX 道现状热力管位于道路中心线北侧 米。 用热指标按居民综 合热指标 70W/m2取定。 、煤气 本项目煤气由煤气公司提供焦炉煤气，考虑沿 XX道由华岩路方向引入低压煤气管道。 XX 道低压煤气管道位于道路中心线南侧 米。 、供电 两路 10KV 电源均由 XX 道方向接入。 XX道电力电缆的规划管位位于道路中心线南侧 米。 电缆引入小区箱变，低压电源由小区箱变引出，至各楼上，电源电压为 380/220V。 、通讯与有线电视 电信：由 XX道方向光缆接入。 XX 道现状通信管道位于道路中心线北侧 米。 有线电视近期由热力学苑方向引入，远期从 XX 道方向预留 接口。 小区内预留设备间。 、人防 按人防现行规定建设六级人防工程。 建筑项目市场分析和营销战略 建筑市场概况 7 近年来，随着住房制度改革逐步深入， 国家宏观经济政策驱动，四川省房地产均呈现出强劲的发展势头。 广汉市房地产市场更是得到了持续快速发展，在很大程度上对改善城乡居民的住房条件起了关键性的作用，有力地推动了广汉市城乡建设和社会经济的快速发展。 然而，从我广汉市现状分析，也存在脂肪供应矛盾、市场运作不规范和住房价格持续上涨等问题。 我国房地产运行基本情况： 国民经济快速 发展，人民生活不断改善。 2020 年到 2020 年，广汉市国内生产总值由 2020 年的 亿增加到 2020 年的 亿元，地方财政一般预算收入由 2020 年的 亿增加到 2020 年的 亿，城镇居民人均可支配收入由 2020年的 7659 元增加到 2020 年的 10557 元。 房地产发展势头良好， 2020 年 以来，广汉市房地产完成投资额的年增长幅度均在 20%以上。 2020 年完成房地产投资总额 亿，有力的推动了全社会固定资产投资和国民经济发展，房地产业成为我市国民经济发展中的生力军之一。 房地产开发情况。 2020 年到 2020 年房地产开发投资额， 2020 年为历史最高 红完成投资额 亿元比 2020 年增长 %。 2020 年商品房施工面积 万平方米，比 2020 年增长 %；上平方竣工面积 万平方米，比 2020 年下降 %；商品房销售面积 万平方米，比 2020 年增加 %年末商品房空置面积 万平方米，比 2020 年增长 % 房地产价格稳步上升，广汉市住房均价从 2020 年的 1400/平方米，增加到2020 年 2800/平方米， 5年增长幅度达一倍。 行业规模迅速扩大，大招品牌房地 产开发企业。 戒指 2020 年，全市房地产企业 30 家，德阳房地产企业开发投资前 30 位广汉 4个占德阳市 %，一批规模打、竞争力强、品牌知名度高的房地产企业脱颖而出。 2020 年到 2020 年广汉市房地产基本特点： 繁荣经济强硬支撑。 近年来，广汉市经济保持较快发证速度， 2020 年全市国内生产总值和地方财政一般预算收入与 2020 年相比，分别增加 91%和 153%。 随着经济快速发展，居民生活得到明显改善， 2020 年全市城乡储蓄已达到 亿元，与 2020 年增加 %。 城市进程加速发证，近年来，我 是积极推进城市化进程，加速了我市人口聚集。 2020 年我市总人口达 亿人，比 2020 年增长 %，此外加上近几年来成都人都到我市来购房需求增加，这无疑给我市产生了巨大需求。 8 居民的消费机构升级和消费品位大大提高。 我市居民“一步到位、一放到老”的住房观念渐渐淡化。 简单式住房不再受宠。 而舒适、宽敞，优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我市房地产注入了强大的活力。 市场预测 房地产开发趋势 当前房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动投资、带动相关行业发展、促进国民经 济具有极其重要的作用。 随着国家产业政策的调整和住房货币化制度的实施，我市的房地产业进入了新的发展时期，出现了新的转机，特点是： 1. 建筑商品从卖方市场走向买方市场； 2. 住宅在房地产中成为主要商品； 3. 国家不再实行实物住房分配，因此，购房主体从集团转向个人。 4. 随着人们市场意识的增强和人名生活水平的提高，购房不仅仅是为了居住，同时还考虑保值增值功能； 5. 随着经济水平的提高，人民群众对居住条件产生了高层次的愿望，对宽敞、舒适、功能齐全、服务配套、环境优美 的住宅有强烈需求。 6. 住房抵押贷款和公积金制度的推行，有力地激发了人们的购房欲望。 市场前景预测 根据广汉市统计资料显示，广汉市市区房地产开发投资 2020 年到 2020 年，广汉市国内生产总值由 2020 年的 亿增加到 2020 年的 亿元，地方财政一般预算收入由 2020 年的 亿增加到 2020 年的 亿，城镇居民人均可支配收入由 2020 年的 7659 元增加到 2020 年的 10557 元。 以上情况表明我是的住房销售依然火爆。 根据我市近几年来开发的商品住宅情况，除一部分平改楼给居民还迁的住 宅建筑面积在 60～ 70 平方米以外，大部分商品房都是大平米户型，并且从目前市场销售情况来看供不应求。 根据市场调研分析，拟设计 A、 B 三种户型，即 A 户型 100 平米以上，占三分之一； B 户型 110～ 120 平米，占三分之一； C 户型 140 平米左右，占三分之一。 、营销战略 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。 是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 一 9 个新的楼盘的营销工作一般可以分为 前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。 一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓 “ 整体营销 ” 、 “ 全程营销 ”。 因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。 营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。 在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的 “ 卖点 ” 也在逐年转变。 生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。 “ 绿色 ” 、 “ 生态 ”“ 人居 ”“ 健康 ” 概念受到了空前的重视。 开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。 社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的 “ 求新求变 ” ，使市场上的产品出现 “ 不断升级 ” 的现象。 居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。 在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “ 住房如时装，一年一个样 ” 的状况。 大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、 品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。 发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。 服务概念贯彻于营销全过程。 优质的看楼服务、物业管理服务、 24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。 形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。 1 我国消费型态的变化 1M1 在《多种形态的我国城市消费者》一书中，运用 VALS 分析方法，将我国城市消费者细分为如下 7 类：平实型消费人群；潜力消费人群；消极消费人群；实力消费人群；中坚消费人群；弱势消费人群；经济型消费人群。